Rozmowa z Hubertem Izdebskim, profesorem na Uniwersytecie Warszawskim, radcą prawnym, adwokatem w Spółce Prawniczej I&Z

Urzędnicy zniechęcają członków wspólnot mieszkaniowych do przekształcania użytkowania wieczystego gruntów, na których stoją ich domy. Twierdzą, że nie można rozpocząć procedury, jeżeli gmina ma w budynku jeszcze jakieś lokale. Czy można doszukać się podstawy takiego działania?

Nie ma w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przepisu pozwalającego samorządom terytorialnym stawiać tego rodzaju bariery. Wprawdzie od niepamiętnych czasów trwa spór, czy gmina może być jednocześnie stroną postępowania i decydującym podmiotem, ale tym razem nie o to chodzi.

Ustawa stanowi, że z żądaniem przekształcenia może wystąpić każdy właściciel lokalu, którego udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Czy gmina, która jest właścicielką niewyodrębnionych lokali i całego terenu, nie powinna być z tego wyłączona?

Traktując literalnie przepis art. 2 zdanie 1 ustawy, który mówi, że z żądaniem przekształcenia występują wszyscy użytkownicy wieczyści, można uznać, że problemu w ogóle być nie powinno. Właśnie dlatego, że gmina – co do zasady – nie jest użytkownikiem wieczystym, ale właścicielem całego terenu pod budynkiem wspólnoty, która powstała w domu komunalnym. Inny pogląd jest chybiony. Problem może być tylko w wyjątkowych sytuacjach, które nie miały prawa powstać, nigdy jednak w okolicznościach standardowych. Przeszkodą przy uwłaszczaniu, i to już na etapie wstępnym, może być tylko to, że nie wszyscy właściciele lokali czy garaży zgadzają się na przekształcenie. Nie może bowiem być tak, by niektórzy właściciele lokali mieli w stosunku do tego samego gruntu współużytkowanie wieczyste, a inni współwłasność. To jest bezsporne. Jeśli wobec tego został kiedyś wyodrębniony lokal z udziałem w użytkowaniu wieczystym, to kolejnych gmina nie może sprzedać z udziałem we własności gruntu. Podobnie nie można przekształcić użytkowania wieczystego we własność tylko na części powierzchni działki. Wprawdzie Sąd Najwyższy zajmował się w 2002 r. wyjątkową sytuacją, kiedy to część lokali miała współużytkowanie wieczyste gruntu, a część udział we własności, ale to są jednostkowe sytuacje pozbawione umocowania prawnego i dlatego wymagają one uporządkowania.

Czy są jeszcze jakieś argumenty przemawiające za tym, że urzędnicy gminni działający na niekorzyść obywateli nie mają racji?

Trzeba pamiętać, że ustawa wyraźnie wskazuje, który organ administracji jest właściwy przy wydawaniu decyzji o przekształceniu. Ale nawet gdyby tego nie wskazywała, to i tak trudno by było zasadnie twierdzić, że gmina mogłaby występować tu w podwójnej roli, czyli że mogłaby również stać się stroną wnioskującą o przekształcenie.

Porównywanie gminy z deweloperem, który sprzedaje mieszkania, lokale użytkowe i garaże tylko z takim prawem do gruntu, jakie sam uzyskał, też chyba jest nieprawidłowe?

W sprawie deweloperów nie powinno być żadnych nieporozumień. Każdy przedsiębiorca, który jest właścicielem gruntu, na którym buduje, sprzedaje lokale z udziałem we własności działki. Użytkowanie wieczyste może ustanowić tylko podmiot publiczny. I jeśli nawet deweloper kupił działkę z użytkowaniem wieczystym i sprzedaje lokale z udziałami w tym prawie, to powstająca wówczas wspólnota także może chcieć przekształcić użytkowanie we własność. I tylko wtedy inni właściciele mogą mieć problem z deweloperem, kiedy nie zgodzi się on na uwłaszczenie. Niemniej i tu, podobnie jak w innych przypadkach, zgodę firmy budującej może zastąpić orzeczenie sądu. Wolno się do niego zwrócić innym osobom zainteresowanym zmianą prawa, jeżeli mają co najmniej pięćdziesięcioprocentowy udział we współużytkowaniu wieczystym.

A co się stanie po 9 sierpnia 2011 r., jeżeli jakaś wspólnota złoży prawidłowy wniosek, ale nie uzyska jeszcze decyzji o przekształceniu? Czy gminy dalej będą musiały udzielać bonifikat?

Ponieważ zmiana prawa nie jest skutkiem rozstrzygnięcia ustawodawcy, który musiałby w takim przypadku rozważyć potrzebę wydania także przepisów przejściowych, lecz skutkiem uznania przez Trybunał Konstytucyjny niekonstytucyjności nałożenia na jednostki samorządu terytorialnego obowiązku udzielenie bonifikaty, to przy braku reakcji ustawodawcy trzeba przyjąć, że po tej dacie nie ma obowiązku udzielania bonifikaty, bo nie ma do niego podstawy prawnej. O udzieleniu należy bowiem wypowiedzieć się w decyzji o przekształceniu, wskazując wysokość opłaty z tytułu przekształcenia