Właściciel działki planował rozbudowę stojącego na niej budynku, w którym mieści się sklep. Inwestycja miała być zlokalizowana przy granicy z sąsiednią nieruchomością. Na terenie działki objętej wnioskiem nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z tego powodu inwestor złożył do burmistrza wniosek o ustalenie warunków zabudowy, i burmistrz się do niego przychylił.

Rozbudowa

Odwołanie od tej decyzji wniósł właściciel sąsiedniej działki. Jego zdaniem inwestycja nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa, ponieważ wprowadza za duże zmiany w wyglądzie budynku. Samorządowe kolegium odwoławcze utrzymało jednak w mocy decyzję burmistrza. Uznało, że nie było przesłanek do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Na pewno zaś nie jest nią brak zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej.

Sąsiad inwestora wniósł skargę do sądu. Jego zdaniem istotna przy ustalaniu dobrego sąsiedztwa jest m.in. geometria dachu. Dla terenu, na którym stoi sklep, obowiązuje dach pochyły, a nie – jak wskazano w decyzji burmistrza – płaski. Ponadto w wyniku rozbudowy powstanie budynek mający charakter wielkopowierzchniowego obiektu handlowego. Żaden zaś z istniejących na tym obszarze obiektów nie ma takiej funkcji.

Dobre sąsiedztwo

WSA uchylił decyzję organów I i II instancji. Wskazał, że celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna.

WSA powołał się w uzasadnieniu na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. akt II OSK 315/10), zgodnie z którym uwzględnienie zasady dobrego sąsiedztwa może wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego w celu wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami już istniejącymi w sąsiedztwie.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 ze zm.) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy.

Przepis ten wyraża zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania nowej zabudowy do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jego celem jest zagwarantowanie ogólnie pojętego ładu przestrzennego – podkreślił sąd.

Wyrok WSA w Poznaniu z 20 grudnia 2012 r., sygn. akt IV SA/Po 1098/12.