Lokalne Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości we Włocławku, które zarządzało 10 budynkami mieszkalnymi nie mającymi uregulowanego stanu prawnego, zawierało umowy najmu mieszkań we własnym imieniu, choć nie było ich właścicielem.

Zrzeszenia takie powstały na mocy dekretu z 1949 r. o najmie lokali. Zarządzały nieruchomościami państwowymi lub przekazanymi państwu. Głównie chodziło o mienie pożydowskie, o zwrot którego nikt się nie starał. Zrzeszenie wystąpiło o eksmitowanie z takich nieruchomości mieszkańców zalegających z czynszami.

Razem z orzeczeniem eksmisji, sąd przyznał byłym lokatorom prawo do mieszkań socjalnych. Gmina jednak zwlekała z udostępnieniem lokali. Zrzeszenie wniosło więc pozew, żądając 53 tys. zł odszkodowania.

Sąd rejonowy oddalił powództwo, gdyż uznał, że zrzeszenie nie jest właścicielem nieruchomości. Nie można zatem przyjąć, że powstała szkoda w jego majątku. Zrzeszenie wniosło apelację. Podnosiło, że w ramach zarządu jest uprawnione także do dochodzenia odszkodowania od gminy za niedostarczenie mieszkań socjalnych.

Sąd okręgowy przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne. Wskazał, że przepis mówi jedynie, że niedostarczenie lokalu socjalnego jest czynem niedozwolonym. Na gruncie art. 417 kodeksu cywilnego poszkodowanym jest osoba, w której dobrach doszło z tego powodu do uszczerbku.

Taką osobą jest właściciel, a nie zarządca. Można jednak uznać, że poszkodowanym jest także ten, kto nie może wykonać wyroku eksmisyjnego.

SN stwierdził, że lokalne zrzeszenie, jako zarządca faktyczny, nie ma żadnego tytułu prawnego, a zatem nie może występować o odszkodowanie od gminy. Tylko właściciel nieruchomości ma taką możliwość. Zrzeszenie mogłoby wystąpić z roszczeniem, tylko gdyby miało pełnomocnictwo udzielone przez właściciela.

– Wyrok ten oznacza, że gmina może uniknąć zapłaty odszkodowania za niedostarczenie lokali socjalnych – mówi radca prawny Joanna Chruściel, specjalizująca się w prawie nieruchomości.

Dodaje, że w tym momencie zrzeszenie ma interes prawny, by ustalić krąg spadkobierców nieruchomości, czyli złożyć wniosek o postępowania spadkowe. Odnaleziony właściciel może jednak zrezygnować z usług zarządcy.

ORZECZNICTWO
Postanowienie Sądu Najwyższego z 6 czerwca 2012 r., sygn. akt III CZP 26/12