Kilka możliwości
Ważne postanowienia
Skutki z kontrowersjami
WZÓR PISMA
Marian KowalskiWarszawa, 22.04.2014 r.
prowadzący działalność gospodarczą
pod firmą: „MarTrans” Marian Kowalski
ul. Spokojna 200, 02-692 Warszawa
Kamil Nowak prowadzący działalność gospodarczą pod firmą KamBud
ul. Robocza 3, 02-456 Warszawa
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane
Nawiązując do zawartej 01 lutego 2014 r. w Warszawie umowy o roboty budowlane, na podstawie której zobowiązał się Pan do wybudowania budynku gospodarczego w terminie do 31 maja 2014 r. oraz braku rozpoczęcia przez Pana prac do dnia dzisiejszego, co pozwala przyjąć, iż zlecone prace budowlane nie zostaną przez Pana ukończone w umówionym terminie, niniejszym składam oświadczenie o odstąpieniu od ww. umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu.
Marian Kowalski
....................................................................
podpis
PRZYKŁADY
1. Od umowy można odstąpić, jeśli wykonawca opóźnia rozpoczęcie robót
Zawarłem z wykonawcą umowę o roboty budowlane. Zobowiązał się w niej m.in. do rozpoczęcia robót od 1 marca 2014 r. i ich ukończenia do 31 lipca 2014 r. Minęły prawie dwa miesiące, a on nie wykonał żadnych prac. Chciałbym powierzyć ich wykonanie innemu wykonawcy. Czy mam do tego prawo? Kwestią zasadniczą jest dopuszczalność odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Zgodnie z art. 635 w związku z art. 656 kodeksu cywilnego, jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła. Powyższa regulacja różni się od ogólnych zasad odstępowania od umów wzajemnych przede wszystkim tym, iż nie jest potrzebne wyznaczanie wykonawcy dodatkowych terminów. W praktyce decyzja o odstąpieniu od umowy powinna być poprzedzona analizą postanowień umownych. Szczególna uwaga powinna być poświęcona przede wszystkim danemu stanowi faktycznemu i bezsprzecznemu ustaleniu, że mimo opóźnienia w wykonaniu robót budowalnych brak jest faktycznych możliwości ukończenia zaplanowanych prac w uzgodnionym w umowie terminie. Jest to istotne w przypadku ewentualnego sporu sądowego z wykonawcą. Jeżeli jesteśmy przekonani co do słuszności swojej decyzji, możemy złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Samo odstąpienie jest jednostronnym oświadczeniem woli skierowanym do adresata. W następstwie jego złożenia stosunek prawny wygasa ze skutkiem wstecz od momentu zawarcia umowy (ex tunc). Między stronami powstaje taki stan, jakby do zawarcia umowy w ogóle nie doszło. Wykonawca zobowiązany jest zwrócić zaliczki i świadczenia pobrane od inwestora. Dalsze skutki odstąpienia zależne są od tego, czy przyjmujący zamówienie ponosi odpowiedzialność za opóźnienie z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła. Tylko w razie przesądzenia tej odpowiedzialności inwestor jest uprawniony do żądania naprawienia szkody. W orzecznictwie i doktrynie podnosi się dodatkowo, że art. 635 ma charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony mogą odmiennie określić przesłanki oraz skutki wykonania prawa odstąpienia. W szczególności dopuszczalne jest uzgodnienie, że odstąpienie odnosi się jedynie do niewykonanej jeszcze części inwestycji.
2. Za opóźnienie spowodowane przez wykonawcę inwestorowi przysługuje odszkodowanie
Na mocy zawartej umowy o roboty budowlane wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem inwestycji. Powodem tego stanu jest brak odpowiednich maszyn budowlanych. Czy mogę domagać się odszkodowania bądź powierzenia wykonania prac innemu wykonawcy? Zgodnie z ogólną zasadą inwestorowi należy się odszkodowanie, jeżeli wykonawca nie rozpoczął robót z przyczyn, za które można mu przypisać odpowiedzialność, i to niezależnie od tego, czy inwestor od umowy odstąpił. Jeżeli zaś chodzi o powierzenie wykonania zastępczego innemu wykonawcy na koszt i ryzyko wykonawcy w zwłoce, to sprawa nie jest prosta i co do zasady potrzebne jest upoważnienie sądowe. To wiąże się z koniecznością często długiego oczekiwania na orzeczenie. Nie oznacza to jednak, że inwestor nie może zamówić robót u innego wykonawcy, a naprawienia wynikłej z tego szkody dochodzić od wykonawcy pozostającego w zwłoce. Odszkodowanie w takim przypadku powinno objąć nie tylko zwiększone koszty budowy, ale także szkody powstałe z niezakończenia robót budowlanych na czas (np. utracony zarobek z tytułu najmu budowanego obiektu). Należy pamiętać, że w tym zakresie potrzebne jest udokumentowanie i uzasadnienie zwiększonych kosztów. Aby uniknąć zarzutów ze strony pozostającego w zwłoce wykonawcy, istotne jest to, aby oferta nowego wykonawcy była wybrana w trybie konkurencyjnym, np. na podstawie kilku rynkowych ofert.