Przed nabyciem takiego lokalu warto dokładnie przeanalizować jego stan prawny. Jeżeli obciążenia na mienu są znaczne, a zakup ma być finansowane z kredytu, warto podpisać umowę przedwstępną.
Czy można kupić nieruchomość obciążoną hipoteką
Czytelnik rozważa zakup mieszkania obciążonego hipoteką. Zabezpiecza ona pożyczkę udzieloną przez bank na zakup samochodu. Czy po spłacie pożyczki bank zwolni hipotekę?
TAK
Wysokie ceny nieruchomości oraz często niewystarczające dochody powodują, że bardzo często kupowana nieruchomość obciążona jest hipoteką zabezpieczającą spłatę zaciągniętego na jej zakup kredytu w banku. Sytuacja taka nie powoduje jednak, że jej odsprzedaż staje się niemożliwa.
W praktyce ukształtowane zostały narzędzia, które pozwalają w należyty sposób chronić interesy przyszłego nabywcy. Dzięki nim możliwy jest zakup nieruchomości wolnej od wpisów hipotecznych. W celu uniknięcia nabycia nieruchomości z obciążeniem możliwe są dwa rozwiązania. Pierwsze to zawarcie umowy przedwstępnej, która zobowiązuje właściciela nieruchomości do jej sprzedaży w stanie wolnym od obciążeń w określonym terminie.
Oznacza to, że do umowy przyrzeczonej (tj. przenoszącej własność nieruchomości) dojdzie dopiero po spłacie długu. Spłata długu (czyli wierzytelności zabezpieczonej hipoteką) może nastąpić za środki, które posiada zbywca nieruchomości (sprzedający) lub z zadatku danego przez nabywcę. Najlepiej, aby w takim przypadku umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy w takiej formie w możliwie najlepszy sposób zabezpieczy bowiem interesy obu stron.
Dodatkowo umożliwi to ewentualnie stronie poszkodowanej działaniem kontrahenta szybkie dochodzenie jej praw. W akcie notarialnym strony umowy mogą się bowiem poddać egzekucji. A to w razie niewywiązywania się z jej postanowień umożliwi działanie komornika bez przeprowadzania długotrwałego postępowania sądowego. W takim przypadku bowiem sąd będzie musiał nadać aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności, a więc potwierdzi, że na podstawie tego dokumentu możliwa jest od razu egzekucja.
Drugie rozwiązanie to spłata długu zabezpieczonego hipoteką za pieniądze nabywcy (kupującego). W takim przypadku do bezpiecznego sfinalizowania transakcji niezbędna jest promesa banku, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka, w której bank zobowiąże się ją zwolnić po spłacie kredytu na konkretny rachunek bankowy.
Podstawa prawna
Art. 3531 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Art. 35 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).
Czy banki załatwią formalności między sobą
Chcę kupić mieszkanie na kredyt, z tym że ta nieruchomość już jest obciążona kredytem. Mam więc wątpliwość, jak załatwić sprawy między oboma bankami. Czy one mogą wzajemnie się dogadać?
TAK
Jeżeli chcemy kupić mieszkanie, na którego zakup był zaciągnięty kredyt i sami na taki zakup zaciągamy kredyt, wówczas nasz bank zażąda od banku sprzedającego opinii. W opinii bankowej muszą się znaleźć następujące informacje:
● numer konta, na jakie mają trafić pieniądze nabywcy,
● wysokość kwoty, która ma być przelana,
● oświadczenie banku, w którym zaciągał kredyt sprzedający, że zaraz po otrzymaniu środków na spłatę kredytu bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki.
Po otrzymaniu pieniędzy wystarczających na spłatę kredytu bank osoby sprzedającej wystawia zaświadczenie, że kredyt został spłacony i można wykreślić hipotekę z księgi wieczystej.
Takie zaświadczenie przekazywane jest następnie przez nabywcę nieruchomości wraz z aktem notarialnym stwierdzającym jej zakup do sądu wieczystoksięgowego. Sąd na podstawie tych dokumentów wpisuje w księdze wieczystej nie tylko nowego właściciela, ale dokonuje również wykreślenia obciążającej dotychczas nieruchomość hipoteki.
Podstawa prawna
Art. 3531 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Art. 35 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).
Czy księga wieczysta zawiera wszystkie dane
Zamierzam kupić nieruchomość. Jej dotychczasowy właściciel przekazał mi dokumenty związane z tą działką, w tym odpis z księgi wieczystej datowany na początek roku. Poinformował mnie również o wzmiance w dziale IV księgi wieczystej. Czy w wyniku rozpoznania wniosku może ulec zmianie stan prawny nieruchomości?
TAK
Należy pamiętać, że nawet jeśli właściciel przedstawił nam aktualny odpis z księgi wieczystej (numer księgi musi się zgadzać z numerem podanym w ewidencji gruntów), przed podpisaniem umowy notarialnej warto sprawdzić w sądzie rejonowym, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, czy nie zostały wpisane do niej jakieś zmiany. Księgi wieczyste są jawne, każdy ma prawo w obecności pracownika sądu bezpłatnie je przeglądać. Dlatego nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Przed wizytą w sądzie warto również sprawdzić stronę http://ekw.ms.gov.pl, gdzie po numerze księgi wieczystej można również przejrzeć aktualny stan prawny nieruchomości. Gdy nie znajdziemy księgi w internecie, konieczna będzie wizyta w sądzie rejonowym miejsca położenia nieruchomości.
Niezależnie od tego należy pamiętać, że rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Z tych względów wzmianka o wniosku powinna zwrócić naszą szczególną uwagę. Jeżeli bowiem sąd w wyniku rozstrzygnięcia wyda orzeczenie, zmianie może ulec stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej. W konsekwencji najlepiej wstrzymać się z zakupem nieruchomości do czasu rozstrzygnięcia wzmianki.
Zdarzyć się jednak może, że wzmianka o wniosku widnieje w księdze od dłuższego czasu. W takiej sytuacji warto poprosić zbywcę lokalu, aby wyjaśnił sprawę w sądzie, formułując odpowiednie zapytanie do przewodniczącego wydziału. Czasami zdarza się bowiem, że w księgach wieczystych omyłkowo pozostawione są informacje o wzmiankach, mimo że wniosek został już dawno rozpoznany. W takiej sytuacji nasza interwencja może przyśpieszyć usuwanie omyłek z księgi, a tym samym przybliżyć nas do zakupu nieruchomości. Szczegółowa analiza ksiąg wieczystych jest niezbędna, jeżeli planowaną do nabycia nieruchomość obciążają hipoteki. Po lekturze działu IV księgi wieczystej będziemy bowiem wiedzieli przykładowo, czy bank uwzględniając wartość nieruchomości i kwotę hipotek ją obciążających, zgodzi się na finansowanie zakupu.
Podstawa prawna
Art. 2 i 8 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).
Czy potrzebna jest zgoda współmałżonka
Czytelnik zamierza kupić mieszkanie na licytacji przeprowadzonej przez komornika. Z uwagi na wyjazd współmałżonki na licytacji obecny będzie sam. Dodatkowo w księdze wieczystej ujawniona jest hipoteka zabezpieczająca niespłacony kredyt. Czy po zakupie nieruchomości hipoteka pozostanie w księdze wieczystej?
NIE
Co do zasady, zgodnie z przepisami kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do nabycia nieruchomości w drodze czynności prawnej – w drodze umowy – konieczna jest zgoda drugiego małżonka. Ewentualne więc nabycie nieruchomości przez jednego z małżonków bez zgody drugiego będzie w istocie nieważne. W praktyce jednak zgoła odmiennie wygląda sytuacja w przypadku nabywania mieszkań, domów czy działek na licytacjach komorniczych. W takich przypadkach obecność drugiego małżonka nie jest konieczna. Udział bowiem w licytacji komorniczej jest działaniem prawnym, które zmierza do nabycia nieruchomości, jednakże skutek w postaci rzeczywistego przeniesienia własności nie następuje w wyniku czynności prawnej (np. umowy), ale w wyniku aktu jurysdykcyjnego, którym jest dokonane przez sąd przysądzenie własności.
Z tych względów w orzecznictwie utrwaliło się stanowisko, zgodnie z którym do nabycia nieruchomości na licytacji komorniczej nie jest potrzebna zgoda współmałżonka (por. uchwała Sądu Najwyższego z 22 marca 2007 r., III CZP 13/2007). W konsekwencji udział w licytacji przeprowadzonej przez komornika i zaoferowanie na niej najwyższej ceny spowodują, że nieruchomość stanie się własnością licytanta oraz jego małżonka, po uprzednim uiszczeniu ceny. Stanie się tak mimo braku zgody drugiego z małżonków na nabycie tej nieruchomości.
Przechodząc do odpowiedzi na drugą część pytania, należy podkreślić, że wskutek sprzedaży lokalu czy gruntu przez komornika jest on wolny od wszelkich obciążeń, w tym od hipotek ujawnionych w księdze wieczystej. W konsekwencji z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu nieruchomości wygasają wszelkie prawa i skutki praw i roszczeń osobistych ciążących na niej, w tym m.in. obciążających nieruchomość hipotek. W takim bowiem przypadku, zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego, cena uzyskana ze sprzedaży takiej nieruchomości jest m.in. przeznaczana na zaspokojenie wygasłych praw.
Podstawa prawna
Art. 1000 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).
Czy warto podpisać umowę przedwstępną
Zamierzam kupić nieruchomość, która jest obciążona hipoteką zabezpieczającą pożyczki udzielone osobom fizycznym. Chciałbym, by zanim za nią zapłacę, nieruchomość była już wolna od obciążeń. Czy właściwie się zabezpieczę, podpisując umowę przedwstępną?
TAK
Po znalezieniu interesującej nas nieruchomości w celu zarezerwowania sobie upatrzonego lokum warto zawrzeć umowę przedwstępną. Umowa taka może być również dobrym sposobem na uporządkowanie spraw związanych z jej ewentualnym zadłużeniem przez sprzedającego.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego w umowie przedwstępnej jej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości ustalonej ostatecznej umowy przyrzeczonej – najczęściej umowy przeniesienia prawa własności określonej nieruchomości. Aby umowa taka była ważna, zawsze muszą być spełnione dwa podstawowe warunki:
● w treści tej umowy należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, np. to, która nieruchomość ma zostać sprzedana oraz za jaką cenę, a także
● termin, w którym ma być zawarta umowa przyrzeczona.
Jednak jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania sfinalizowania transakcji.
Przepisy nie określają formy zawarcia umowy przedwstępnej. To jednak, w jakiej formie została ona zawarta, ma bardzo duży wpływ na jej skutki, np. ewentualne uchylenie się od jej wykonania. Zgodnie z przepisami gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (akt notarialny), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, można się domagać skutecznego zawarcia umowy finalnej przed sądem w sytuacji, gdy druga strona umowy nie chce dobrowolnie jej wykonać.
Umowa przedwstępna sama w sobie nie przenosi jednak własności rzeczy. W tym celu strony muszą się udać do notariusza i sporządzić właściwą umowę sprzedaży. To ona stanie się podstawą do zmiany właściciela i ujawnienia tego w księdze wieczystej.
Podstawa prawna
Art. 389 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U nr 16, poz. 93 z późn. zm.).