Dym z komina sąsiada utrudnia życie okolicznym mieszkańcom? Sąd może zmusić właściciela do przebudowy nawet wtedy, gdy kotłownię wzniesiono zgodnie z pozwoleniem na budowę.
Osiedle domków jednorodzinnych. Jeden z właścicieli dochodzi do wniosku, że gaz, którym dotychczas ogrzewał dom, jest za drogi i woli postawić kocioł do palenia drewnem i węglem. Na kotłownię przeznacza część garażu. Ponieważ jest to pomieszczenie niższe niż reszta domu (a także okolicznych budynków), a komin wystaje niewiele ponad dach, dym staje się problemem dla okolicznych mieszkańców. Zwłaszcza dla bezpośrednich sąsiadów. Jak napisali potem w pozwie, w sezonie grzewczym nie tylko nie da się wyjść do ogrodu czy na taras, ale nawet otwierać okien. Zachodnia orientacja wiatru powoduje, że przez większość czasu mają zadymioną posesję.
Po interwencji właściciel kotłowni decyduje się podnieść nieco komin, tak że jego wysokość zrównuje się z pierwszym piętrem sąsiadów. Nie załatwia to jednak sprawy. Od jesieni nadal nie mogą otworzyć okien w sypialni, gdyż natychmiast wlatuje do nich dym. Na kolejne prośby właściciel pieca już nie reaguje, dlatego też sprawa trafia do sądu.
Podczas procesu pozwany nie wypiera się, że dym z jego komina rzeczywiście może być uciążliwy dla sąsiadów. Koronnym jego argumentem jest natomiast to, że został postawiony zgodnie z przepisami. Na dowód tego przedstawia zatwierdzony projekt budowlany, uzyskane pozwolenie na budowę i dokumenty poświadczające odbiór techniczny. Pali zaś sezonowanym drewnem bukowym i ewentualnie dobrej jakości węglem. Dopełnił wszystkich wymaganych formalności, a więc wypuszczany z jego komina dym jest w pełni zgodny z prawem.
Sądy obydwu instancji dochodzą jednak do innych wniosków. Nie negują faktu, że sama instalacja jest zgodna z prawem. Nie oznacza to jednak, że może zadymiać sąsiadów.
– Oczywistym pozostawało, że każdy z właścicieli sąsiednich nieruchomości ma prawo ogrzewać swój dom mieszkalny w dowolny dozwolony prawem sposób. Niemniej przy wykonywaniu swego uprawnienia nie może utrudniać korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę – np. poprzez nadmierne zadymianie nieruchomości sąsiedniej – podkreśla sąd w uzasadnieniu wyroku pierwszej instancji. Odwołuje się do art. 144, zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich „ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.
Wyrok pierwszej instancji brzmi: przestać zadymiać ponad przeciętną miarę i wydłużyć komin do wysokości co najmniej 10 m. To ostatnie zostaje zakwestionowane przez sąd drugiej instancji, do której odwołał się pozwany. Sąd dochodzi do wniosku, że powodowie nie przedstawili dowodów na to, że przebudowa komina do tej akurat wysokości uwolni ich od nadmiernego dymu.
W pełni utrzymuje jednak nakaz zaprzestania zadymienia.
„Pozwani nie dostrzegają istoty problemu tj. nadmiernego zadymienia, którego źródłem pozostają urządzenia posadowione na ich nieruchomości, a którego to zadymienia powód nie musi znosić. (…) Powód ma bowiem prawo do korzystania ze swojej nieruchomości, a oddziaływanie, które zostało wykazane w tym postępowaniu, ma charakter immisji pośredniej. I taka ingerencja stanowi obiektywnie stan sprzeczny z prawem własności – pozwani, korzystając ze swojej nieruchomości, wkraczają w sferę uprawnień powoda poprzez immisje pośrednie, przekraczające przeciętną miarę” – podkreśla sąd II instancji w uzasadnieniu swego wyroku.
orzecznictwo
Wyrok Sądu Okręgowego w Świdnicy z 25 października 2018 r., sygn. akt II Ca 227/1. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia