Umowy dotyczące najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego nie różnią się szczególnie od standardowej umowy najmu lokalu mieszkalnego. Zostały one wzbogacone jednak o dodatkowe elementy, których nie znajdziemy w „tradycyjnej” umowie najmu lokalu. W jaki sposób powinny być więc konstruowane umowy najmu okazjonalnego i umowy najmu instytucjonalnego? Iwona Osiak z Kancelarii OPC Osiak-Parkowska, Chojecki s.c. wskazuje na ich kilka kluczowych elementów.
1. Forma pisemna umowy
Zarówno umowa najmu okazjonalnego, jak i umowa najmu instytucjonalnego powinny być, pod rygorem nieważności, zawarte w formie pisemnej. Również jakiekolwiek zmiany tych umów powinny mieć formę pisemną.
Co do zasady, najem zwykły także powinien mieć formę pisemną, natomiast w sytuacji braku takiej formy przyjmuje się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Brak formy pisemnej w tym przypadku nie powoduje zatem nieważności umowy.
2. Postanowienia obligatoryjne
Określenie stron umowy
W przypadku każdej umowy konieczne jest określenie jej stron. W umowie najmu okazjonalnego i umowie najmu instytucjonalnego jest to tym bardziej konieczne, a to przez wzgląd na ograniczenia podmiotowe w zakresie wynajmujących. Przy umowie najmu wskazać należy w miarę szczegółowo dane osób zwierających umowę – przede wszystkim trzeba zadbać o to, aby w umowie znalazły się adresy tych osób i ich numery PESEL. Posiadanie tych danych będzie pomocne w przypadku ewentualnego postępowania sądowego pomiędzy stronami.
W umowie najmu instytucjonalnego należy wskazać dane przedsiębiorcy wynajmującego, jego dane rejestrowe i miejsce rejestracji. Wynajmującym w przypadku tej umowy może być wyłącznie przedsiębiorca, dlatego też z umowy powinno jasno wynikać, że warunek ten został spełniony.
Przedmiot umowy
Wszystkie umowy najmu powinny zawierać dokładne dane lokalu, którego dotyczą. Nie inaczej wygląda to w przypadku umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. W umowach tych należy wskazać dokładny adres lokalu mieszkalnego i jego powierzchnię. Można też zawrzeć dokładniejsze zapisy, tj. liczbę pomieszczeń czy opis wyposażenia.
Wysokość czynszu i opłat dodatkowych oraz termin ich płatności
Każda umowa powinna określać wysokość czynszu najmu. W przypadku umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego wskazane powinny także zostać warunki, na jakich wynajmujący może dokonać podwyższenia czynszu, w przeciwnym razie będzie to niemożliwe. Zgodnie z przepisami, w umowie najmu okazjonalnego i umowie najmu instytucjonalnego wynajmujący oprócz czynszu może pobierać jedynie opłaty niezależne od wynajmującego, chyba że umowa stanowi inaczej. Dlatego ważne jest szczegółowe wskazanie w niej wszystkich opłat, jakie miałby w przyszłości ponosić najemca.
Umowy te powinny również zawierać postanowienia dotyczące kaucji zabezpieczającej, jeżeli wynajmujący zamierza skorzystać z możliwości pobierania takiej kaucji.
Czas trwania umowy
Umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego mogą zostać zawarte jedynie na czas określony. Okres na jaki zawierana jest umowa powinien być więc w tej umowie wyraźnie wskazany. Pamiętać przy tym należy, że umowa najmu okazjonalnego może być zawarta maksymalnie na 10 lat. Przy umowie najmu instytucjonalnego takiego ograniczenia nie ma.
Wypowiedzenie umowy przed terminem
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego lokalu może nastąpić z przyczyn określonych w przepisach oraz z przyczyn wskazanych w umowie najmu. Zgodnie z przepisami, wynajmujący może wypowiedzieć umowę w przypadku: sprzecznego z umową używania lokalu, zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej 3 okresy płatności i podnajęcia lokalu bez zgody wynajmującego (art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Najemca może zaś rozwiązać umowę najmu w przypadku, gdy lokal ma wady uniemożlwiające używanie lokalu w sposób określony w umowie lub wady zagrażające zdrowiu najemcy.
Jeżeli strony chcą mieć możliwość wypowiedzenia umowy z innych przyczyn niż określone w przepisach, to muszą wyraźnie wskazać to w umowie. W przeciwnym razie wypowiedzenie umowy z tych przyczyn nie będzie możliwe.
3. Inne postanowienia
W umowach najmu okazjonalnego i instytucjonalnego można uregulować również wszelkie inne obowiązki i uprawnienia, które są istotne dla stron, na przykład to, kto za co odpowiada w lokalu, jakie remonty obciążają najemcę, a jakie wynajmującego itd. Zasadniczo strony mają tu dużą dowolność, o ile oczywiście wskazane w umowie rozwiązania nie będą sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa.
4. Konieczne załączniki
Umowę najmu okazjonalnego i umowę najmu instytucjonalnego od „zwykłych” umów najmu wyróżniają obligatoryjne załączniki do tych umów. W przypadku umowy najmu okazjonalnego jest ich aż trzy, a mianowicie:
• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia wynajmowanego lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego, w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po ustaniu stosunku najmu;
• oświadczenie właściciela innego lokalu lub innej osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających, w jego lokalu.
W przypadku najmu instytucjonalnego, obligatoryjnie do umowy musi być dołączony jeden załącznik – oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia wynajmowanego lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego, w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu.
Jak wynika to z obowiązujących przepisów, same umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego wymagają jedynie zwykłej formy pisemnej, jednak ich zawarcie to jest niemożliwe bez wizyty u notariusza. Konieczne jest bowiem posiadanie oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji.
