W zeszłym tygodniu media obiegła informacja o akcji „Kreda” zorganizowanej na jednym z osiedli na warszawskiej Białołęce. Skala wydarzenia i rozgłos zachęciły mieszkańców do żalenia się w internecie na zasady obowiązujące w ich miejscach zamieszkania. Na forum mieszkańców osiedla Strumykowa znalazł się wpis niezadowolonego lokatora, który zwracał uwagę na zdewastowany grą w piłkę trawnik. „Gdzie był ochroniarz?” „Dlaczego nie zabrał piłki i jej nie przebił?”.

Tego było za wiele. Gdy zapis skargi dotarł do lokalnych portali rozpętała się burza. Internauci w brutalny sposób zaczęli wypowiadać się zarówno o autorze, jak i zarządzie wspólnoty. Chęć obrony dzieci i ich praw do beztroskiej zabawy doprowadziła do próby zorganizowania w ten weekend imprezy „Kreda cz.2”. Realizując ten plan utworzono wydarzenie na Facebook’u wyznaczając jako lokalizację osiedle Strumykowa. Bez zgody administratora terenu, której nawet nie próbowano zdobyć. Propozycja spotkała się z ogromnym odzewem. „Nic nie stoi na przeszkodzie, by nadać odrobinę koloru kolejnemu chodnikowi” – pisali potencjalni użytkownicy.

Po przeczytaniu medialnych doniesień zarząd wspólnoty wystosował do mediów pismo, w którym wyjaśnił zasady obowiązujące na terenie nieruchomości: „Tak, na naszym osiedlu obowiązuje zakaz gry w piłkę. Jednak warto jest się dowiedzieć, dlaczego tak jest.
1) Deweloper od samego początku informował o zakazie gry w piłkę. Także każdy, kto kupował mieszkanie, był tego świadomy. Tak samo jak od początku było wiadomo, że osiedle będzie zamknięte i strzeżone. Nikt nikogo nie zmuszał do kupna mieszkania tutaj. Niemniej do dzisiaj potrafią się pojawić osoby żądające, aby zrezygnować z tych rzeczy.
2) Jako jedna z pierwszych uchwał, została przegłosowana uchwała o porządku osiedla. W niej znajduje się wykaz rzeczy, które są zakazane. Wśród nich jest granie w piłkę nożną. Uchwała została przyjętą większością głosów. Trudno zatem oczekiwać, że skoro większość ludzi nie życzy sobie gry w piłkę, to kilka osób narzuci swoją wolę reszcie osiedla.
3) Choć nie jest to sprecyzowane na piśmie, zakaz dotyczy gry twardą piłką. Nikt nie robi problemów, jeżeli małe dzieci kopią sobie lekko małe, gumowe piłeczki”.

Jako najbardziej kuriozalne przedstawiciele mieszkańców wskazują to, że ani organizator facebookowego zamieszania, ani podające dalej informację lokalne portale nie zweryfikowały problemu u źródła. „W zaistniałej sytuacji czujemy się bardzo poszkodowani. Na nasz prywatny teren obca osoba zaprasza inne obce osoby, powołując się na informacje podawane przez portale” – czytamy w piśmie. Podkreślają również, że na terenie osiedla nie obowiązuje zakaz malowania kredą po chodnikach, nikt więc nie ogranicza ani nie każe dzieci w tym zakresie.

Jak słusznie zauważają autorzy pisma, tego typu wydarzenie może spowodować zagrożenie zarównano dla mieszkańców, jak i dla miejscowej zieleni.

Podobna sytuacja miała miejsce tydzień temu na warszawskim osiedlu Lewandów. Rodzice niezadowoleni z anonimowych upomnień sąsiadów za chodnikowe obrazki, wykonane przez ich dzieci, nagłośnili sprawę. Sąsiedzki konflikt przerodził się w rodzinną akcję, w której uczestniczyli nie tylko mieszkańcy. Podmiot odpowiedzialny za porządek i bezpieczeństwo nie był informowany ani o konflikcie ani o planowanym wydarzeniu. Nikt nie konsultował kwestii organizacyjnych, mimo to po uzyskaniu informacji z mediów społecznościowych na czas happeningu została zapewniona odpowiednia ochrona.

Komentujący zaistniałą sytuację dr Mariusz Bidziński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Radcowskiej Chmaj i Wspólnicy zwraca uwagę, że aktem prawnym regulującym działalność wspólnot mieszkaniowych jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r.

- Na podstawie jej przepisów, właściciele lokali podejmują uchwałę o wyborze zarządu, który kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Jedną z kompetencji zarządu jest wydawanie aktów prawa wewnętrznego do których kategorii należą uchwały zawierające regulaminy. Uchwały te, pod rygorem ich nieważności z mocy prawa, nie mogą zawierać postanowień niezgodnych z powszechnie obowiązującymi przepisami, do których bezwzględnie należy zaliczyć wydawanie postanowień zawierających zakazy grania w piłkę na gruntach wspólnoty – zaznacza.

Prawnik wyjaśnia, że w żadnym akcie prawa powszechnie obowiązującego Ustawodawca nie ustanowił takiego działania jako niezgodnego z prawem. Zarząd wspólnoty, wydając akty prawa wewnętrznego, nie może ograniczać praw i wolności obywateli. Nawet pomimo umieszczenia na obszarze wspólnoty, tabliczki z informacją o zakazie grania w piłkę, niezastosowanie się do jego treści nie wywoła żadnej odpowiedzialności z tego tytułu.

- Z powyższego należy wyciągnąć wniosek, iż organizowanie wydarzeń mających na celu przeciwdziałanie wydawaniu regulaminów, zawierających postanowienia o zakazach m.in. gry w piłkę, w sytuacji ich nieważności z mocy prawa, jest docelowo pozbawione sensu – wskazuje mecenas.

Jednakże zorganizowanie opisanej akcji wymaga przemyślenia następujących kwestii:
- Grunty, na których wybudowane jest dane osiedle, mimo, iż wchodzą w skład nieruchomości wspólnej i stanowią współwłasność właścicieli lokali mieszkalnych, uznawane są za miejsce publiczne, rozumiane jako miejsce ogólnodostępne, otwarte, z którego korzystać może nieograniczona liczba osób niezależnie od tego, komu przysługuje prawo własności. Jeżeli zatem osiedle nie jest ogrodzone, zaś dostęp do niego ma każda osoba, uznaje się je za miejsce publiczne. Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, iż w takiej sytuacji, zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie ma żadnych kompetencji, w kwestii wyrażania zgody bądź jej odmowy, w przedmiocie organizowania na tym na terenie zgromadzeń - tłumaczy prawnik.

- Po drugie należy rozważyć sam charakter akcji „grania w piłkę”, opublikowanej na portalu internetowym. Jeżeli przyjmiemy, iż wydarzenie takie zostanie zorganizowane, w celu debaty publicznej, bądź w celu wyrażenia wspólnego stanowiska w sprawach publicznych, to niezależnie od ilości osób uczestniczących w takim zgromadzeniu, będzie ono podlegało pod regulację Ustawy Prawo o zgromadzeniach, precyzyjnie określającą przesłanki, których spełnienie przesądzać będzie o legalności zorganizowania zgromadzenia. Ustawa ta zawiera m.in. uregulowania dotyczące zawiadomienia przez organizatora odpowiednich organów gminy o zamiarze zorganizowania zgromadzenia, a także kwestię dotyczącą poinformowania odpowiednich służb. Jeżeli wydarzenie podlegałoby przepisom Ustawy Prawo o zgromadzeniach, organizator oraz przewodniczący byliby osobami obowiązanymi do zapewnienia przebiegu zgromadzenia zgodnie z przepisami prawa oraz przeprowadzenia zgromadzenia w taki sposób, aby zapobiec powstaniu szkód z winy jego uczestników – podsumowuje Bidziński.

- Jeżeli jednak wyjdziemy z założenia, że przedmiotowe wydarzenie, byłoby jedynie podaniem do publicznej wiadomości informacji, o tym, że w danym miejscu odbywać się będzie „gra w piłkę”, jednakże bez wskazania osoby organizatora oraz precyzyjnie ustalonego celu o charakterze publicznym, to należałoby uznać, iż wydarzenie takie nie będzie podlegać przepisom Ustawy Prawo o zgromadzeniach. W takiej sytuacji, każdy kto pojawiłby się w miejscu spodziewanego wydarzenia, ponosiłby indywidualną odpowiedzialność za wyrządzone szkody oraz byłby zobligowany do samodzielnego zapewnienia swojego bezpieczeństwa – zauważa.

- W sytuacji ogrodzenia danego terenu, każdy przypadek należy osobno rozważyć poprzez ustalenie, czy dostęp do danego miejsca może mieć każdy, czy tylko ograniczona ilość osób.  W przypadku, w którym osoby niebędące członkami wspólnoty mieszkaniowej mają swobodny dostęp na teren osiedla z uwagi, iż w ogrodzeniu znajdują się np. otwarte furtki lub bramy wjazdowe, które umożliwiają dostęp na teren wspólnoty również innym niż mieszkańcy osobom, miejsce takie należy uznać za miejsce publiczne. Jednakże a contario, w przypadku, kiedy swobodne wejście na teren osiedla jest utrudnione – spowoduje to konieczność uznania tego miejsca za teren prywatny - dodaje.