Gazeta Prawna przeanalizowała umowę zobowiązującą do wybudowania lokalu mieszkalnego, której autorem jest deweloper Krakowskie Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego KRAKBUD Sp. z o.o. Okazało się, że ten wzorzec umowny zawierał kilka postanowień, które naruszają prawa przyszłych właścicieli mieszkań.

Różnice w powierzchni

Zapoznając się z umową, zwróciliśmy uwagę na jej par. 5 pkt 2. Stanowi on, że strony zgodnie oświadczają, że w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego po obmiarze w stosunku do powierzchni projektowanej będzie przekraczać 3 proc., to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem opisanego w umowie do powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem (tarasem) po dokonanym obmiarze. Takie postanowienie należy ocenić jako naruszające interesy konsumentów oraz uznać za niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 3853 pkt 20 k.c. Stosownie do jego treści, klauzulą abuzywną jest takie postanowienie, które przewiduje uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy. Omawiane postanowienie określa sposób wyliczenia ostatecznej ceny lokalu w przypadku, gdy jego powierzchnia rzeczywista ulegnie zmianie w stosunku do powierzchni umownej. Zgodnie z treścią analizowanego zapisu wzorca, rozliczenie końcowe zawierać będzie zmiany ceny (odpowiednie dopłaty lub zwroty), wynikające ze zwiększenia bądź zmniejszenia powierzchni tego lokalu o więcej niż 3 proc. Wskazane postanowienie umowy przyznaje zatem deweloperowi uprawnienie do zmiany ceny lokalu po zawarciu umowy, nie uprawniając jednak w takim przypadku konsumenta do odstąpienia od umowy. Ponadto w naszej ocenie próg 3 proc. jest określony na zbyt wysokim poziomie. Biorąc pod uwagę możliwości współczesnej techniki budowlanej, wybudowanie lokalu, którego powierzchnia będzie do 3 proc. inna od pierwotnie zaplanowanej przez inwestora może być wynikiem wyłącznie błędu lub niestaranności w sztuce budowlanej. Różnica pomiędzy powierzchnią projektowaną a rzeczywistą mieszkania jest niczym nieuzasadniona ze względów technicznych.

Kolejnym postanowieniem, które naszym zdaniem powinno zostać usunięte z umowy jako sprzeczne z interesami konsumentów, jest zapis par. 7 pkt 1.

Przesunięcie terminu

Paragraf ten stanowi, że sprzedający zobowiązuje się zakończyć budowę do 31 grudnia 2007 r. Termin ten może ulec zmianie tylko wskutek okoliczności zewnętrznych, na które sprzedający nie miał wpływu. Postanowienie w takim kształcie podlega ocenie pod kątem naruszenia art. 3853 pkt 2 k.c. Przepis ten stanowi, że niedozwolonym postanowieniem umownym jest takie, które wyłącza lub istotnie ogranicza odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Trzeba również wspomnieć, że wybudowanie lokalu mieszkalnego i przedstawienie go konsumentowi do odbioru w terminie późniejszym niż określony w umowie stanowi uchybienie podstawowemu obowiązkowi wynikającemu z treści zobowiązania.

Wyłączenie odpowiedzialności

Deweloper wyłącza w sposób dorozumiany swoją odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy. Na mocy tego paragrafu umowy uwalnia się on od odpowiedzialności za opóźnienia w realizacji inwestycji spowodowane okolicznościami zewnętrznymi, na które, pomimo zachowania należytej staranności, nie ma wpływu. Wymaga podkreślenia, że zgodnie z art. 355 par. 2 k.c., należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności określa się przy uwzględnieniu jej zawodowego charakteru. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 23 października 2003 r. (sygn. V CK 311/02) - o tym, czy na tle konkretnych okoliczności można osobie zobowiązanej postawić zarzut braku należytej staranności w dopełnieniu obowiązków, decyduje nie tylko niezgodność jego postępowania z modelem, lecz także uwarunkowana doświadczeniem życiowym możliwość i powinność przewidywania odpowiednich następstw zachowania. Należy stwierdzić, iż deweloper jako przedsiębiorca działający profesjonalnie na rynku budowlanym i sprzedaży lokali mieszkalnych powinien przy określaniu terminu realizacji inwestycji mieć na względzie okoliczności zewnętrzne, które mogą wpływać na przedłużenie robót budowlanych.

Krakowskie Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego KRAKBUD w swoich wzorcach umownych nie stosuje już zakwestionowanych przez nas postanowień.

3 KROKI

Klient, który zapoznał się z umową i stwierdzi, że zawiera ona postanowienia naruszające prawo, powinien:

1 Zwrócić się do dewelopera o usunięcie niedozwolonych postanowień z regulaminu.

2 Zwrócić się do prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o zbadanie, czy wskazane przez niego zapisy w umowie nie naruszają zbiorowych interesów konsumentów.

3 Jeżeli przedsiębiorca nie usunie klauzuli, skierować do sądu pozew o ustalenie, czy określone postanowienia w umowie rażąco nie naruszają interesów konsumenta i tym samym o stwierdzenie, że nie są dla niego wiążące.

Analiza krok po kroku

WĄTPLIWY ZAPIS UMOWY

Strony zgodnie oświadczają, że w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego po obmiarze w stosunku do powierzchni projektowanej będzie przekraczać 3 proc., to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem opisanego w umowie do powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.

CO TO OZNACZA

Jeżeli powierzchnia wybudowanego lokalu będzie się różniła o więcej niż 3 proc. od tej, która została uzgodniona w umowie, deweloper będzie mógł dokonać zmiany ceny lokalu, a konsument będzie musiał się na nową cenę zgodzić, gdyż umowa nie przewiduje, aby z powodu zmiany ceny lokalu mógł odstąpić od umowy.

CZY JEST ZGODNY Z PRAWEM

NIE Postanowienie nie jest zgodne z prawem, albowiem art. 3853 pkt 20 k.c. stanowi, że niedozwolonym postanowieniem umownym jest takie, które przewiduje uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy.

REKOMENDACJA DLA KLIENTA

Klient przed podpisaniem umowy powinien zwrócić się do dewelopera o zmianę tych postanowień umowy, które są sprzeczne z prawem. Jeżeli deweloper tego nie zrobi, klient powinien rozważyć rezygnację z podpisania umowy.

REKOMENDACJA DLA FIRM

Krakowski deweloper powinien usunąć z umowy te postanowienia, które naruszają prawa klientów.

OPINIE

DOMINIKA KORDAS-TARCHOLIK

prawnik w kancelarii Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór Adwokaci Spółka Partnerska

Pomimo intensywnej działalności Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w zakresie eliminacji niedozwolonych klauzul z umów zawieranych przez konsumentów z deweloperami problemy ciągle pozostają te same. Deweloperzy chcą, by to konsumenci ponosili ryzyko zmiany stawek podatku VAT czy nawet wzrostu cen materiałów budowlanych. Na rozmaite sposoby rozszerzają katalog okoliczności pozwalających bezkarnie przesuwać termin zakończenia budowy. Paradoksalnie strach przed kryzysem gospodarczym sytuację tę może uzdrowić. Gdy drożeją kredyty i coraz mniej osób stać na zakup mieszkania, pole do negocjacji z deweloperem znacznie się powiększa. Należy więc negocjować - nie tylko ceny. Żądać precyzyjnego ustalenia okoliczności, w których deweloper nie poniesie odpowiedzialności za opóźnienie w zakończeniu budowy.

WALDEMAR JURASZ

Delegatura UOKiK w Krakowie

W praktyce stosowania deweloperskich wzorców umów powszechne jest wykorzystywanie postanowień, których celem jest ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Zapisy takie dotyczą z reguły ograniczenia lub wyłączenia odpowiedzialności deweloperów z tytułu: rękojmi za wady fizyczne lokalu oraz zwłoki w realizacji inwestycji, wydaniu kupującemu nieruchomości lub zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości, stanowiąc naruszenie art. 3851 par. 1 k.c. oraz art. 3853 pkt 2 k.c. W pierwszym przypadku naruszenie może polegać na: wyłączeniu prawa do odstąpienia od umowy, jak też na ograniczeniu możliwości reklamowania ujawnionych wad, poprzez wprowadzenie skróconego terminu rękojmi. W drugim przypadku naruszenie może nastąpić poprzez: całkowite wyłączenie odpowiedzialności, wprowadzenie odległego terminu, po upływie którego konsument może żądać kary umownej lub odstąpić od umowy na skutek zwłoki dewelopera.