Gazeta Prawna przeanalizowała umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego, której autorem jest Yuniversal Podlaski z Białegostoku. Okazało się, że dokument ten zawiera kilka punktów, które są sprzeczne z prawami przyszłych właścicieli mieszkań.

Za wysoka kara

Pierwszym z artykułów umowy, który wzbudził naszą nieufność, jest art. 1 par. 3 ust. 3. Stanowi on, że w związku z wygaśnięciem umowy wskutek odstąpienia od niej przez sprzedawcę sprzedawca zwraca kupującemu kwoty uiszczone tytułem ceny, przy czym zatrzymuje kwotę w wysokości 5 proc. Podobną treść zawiera kolejny paragraf artykułu 1, a mianowicie par. 4. Zgodnie z jego treścią w przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego jest on zobowiązany do zapłaty odstępnego wysokości 5 proc. Naszym zdaniem te postanowienia umowy naruszają prawa konsumentów. Co prawda na mocy kodeksu cywilnego dozwolone jest zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy albo określonej sumy pieniężnej na wypadek odstąpienia od umowy, jednakże naszym zdaniem wysokość kary określona w analizowanej umowie jest zbyt wysoka. Gazeta nie podważa więc zasadności pobierania przez dewelopera takiej kary, a jedynie jej wysokość. Zgodnie bowiem z art. 3853 pkt 17 kodeksu cywilnego niedozwolonym postanowieniem umowny jest to, które nakłada na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego. Aby móc stwierdzić, czy kara zastrzeżona przez dewelopera jest rzeczywiście zbyt wysoka, musimy dokonać oceny kilku faktów. Pod uwagę należy wziąć przede wszystkim cenę mieszkania, sposób finansowania inwestycji oraz obecną sytuację na rynku nieruchomości. Zazwyczaj deweloper nie ma problemu ze znalezieniem nowego nabywcy w miejsce klienta, który odstąpi od umowy. Tak więc przedsiębiorca może sprzedać lokal mieszkalny, z którego zrezygnował konsument, a jedyne koszty, jakie w takiej sytuacji poniesie, to koszty sporządzenia stosownych dokumentów. Należy także zwrócić uwagę na fakt, że najczęściej deweloper otrzymuje od klienta środki pieniężne jeszcze przed oddaniem lokalu. Taki sposób finansowania inwestycji przez konsumenta pozwala przedsiębiorcy na obracanie pieniędzmi wpłaconymi przez klienta i uzyskiwanie korzyści, np. w postaci odsetek od kwot umieszczonych na lokatach w banku. Pogląd Gazety, że kara umowna w wysokości 5 proc. jest zbyt wygórowana, poparty jest także orzecznictwem sądowym. Dla przykładu można tu podać wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 11 marca 2002 r., sygn. akt XVII Amc 30/01. Otóż w tym orzeczeniu sąd uznał za niedozwolone postanowienie o następującej treści: W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego sprzedający zwróci mu sumę dokonanych przedpłat, bez waloryzacji i oprocentowania, pomniejszoną o 5 proc. wartości mieszkania (...).

Cesja za zgodą

Innym artykułem naruszającym prawa przyszłych właścicieli mieszkań jest art. 7 par. 3 umowy. Zgodnie z jego treścią przelew wierzytelności przysługujących kupującemu względem sprzedawcy wymaga uprzedniej zgody sprzedawcy wyrażonej na piśmie. To postanowienie zawarte w umowie przez dewelopera z Białegostoku stoi w sprzeczności z art. 509 kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z tym przepisem wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią. Nie jest to przepis bezwzględnie obowiązujący, ponieważ znajduje się w nim zastrzeżenie, że zgoda dłużnika na dokonanie przelewu praw może być zastrzeżona w umowie, to jednak naszym zdaniem w sytuacji, gdy umowa skonstruowana została przez profesjonalny podmiot obrotu gospodarczego (dewelopera) i przedstawiona do podpisu konsumentowi, nie powinna zawierać takiego uregulowania. Stoi to bowiem w sprzeczności z dobrymi obyczajami, o których mowa w art. 3851 k.c. Nasz pogląd poparty jest wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 listopada 2005 r., sygn. akt VI ACa 177/2005. Otóż w uzasadnieniu cytowanego orzeczenia sąd wyraził stanowisko, że przez pojęcie dobrych obyczajów należy rozumieć również obowiązek uwzględnienia przez podmiot profesjonalny przepisów prawa dotyczących tego rodzaju umów. Oznacza to, że proponowane warunki realizacji świadczenia nie mogą być mniej korzystne niż rozwiązania wynikające z takich przepisów, nawet jeżeli nie są to przepisy bezwzględnie obowiązujące. W cytowanym wyroku sąd ten podkreślił również, że pojęcie interesów konsumenta należy interpretować szeroko, nie zawężając ich tylko do kwestii interesu ekonomicznego, lecz rozważając to pojęcie również w aspekcie utrudnień i komplikacji, jak i dezorganizacji życia oraz konieczności podjęcia odrębnego postępowania dla dochodzenia roszczeń.

3 KROKI

Co zrobić, gdy umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego zawiera niedozwolone klauzule?

1 Zwrócić się do dewelopera o usunięcie klauzuli z umowy.

2 Zwrócić się do prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o zbadanie, czy wskazane przez niego zapisy w regulaminie nie stanowią klauzul niedozwolonych.

3 Gdy deweloper nie usunie klauzuli, wnieść pozew do wydziału cywilnego sądu o ustalenie, że konkretny wskazany przez niego paragraf umowy stanowi klauzulę niedozwoloną.

Analiza krok po kroku

WĄTPLIWY ZAPIS UMOWY

Przelew wierzytelności służących kupującemu względem sprzedawcy wymaga uprzedniej zgody sprzedawcy wyrażonej na piśmie pod rygorem nieważności.

CO TO OZNACZA

Jeżeli klient będzie chciał przenieść na osobę trzecią wierzytelności, które przysługują mu względem dewelopera, będzie musiał uzyskać na to zgodę dewelopera, która musi być potwierdzona na piśmie. Jeżeli deweloper takiej zgody nie wyda, prawa nie przejdą na osobę trzecią, a umowa zawarta pomiędzy taką osobą a konsumentem będzie nieważna.

CZY JEST ZGODNY Z PRAWEM

NIE

Zgodnie z art. 509 kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią. W orzecznictwie sądów występuje natomiast pogląd, że warunki spełnienia świadczenia wynikające z umów zawieranych pomiędzy konsumentem a przedsiębiorcą nie powinny być dla niego mniej korzystne niż te, które wynikają z przepisów prawa.

REKOMENDACJA DLA KLIENTA

Klient przed podpisaniem umowy powinien zwrócić się do dewelopera, aby zmienił niekorzystne dla niego zapisy w umowie.

REKOMENDACJA DLA FIRM

Deweloper powinien przeredagować przepisy sprzeczne z prawami klientów lub dla nich niekorzystne

OPINIE

WALDEMAR JURASZ

Delegatura UOKiK w Krakowie

Deweloperzy chętnie zamieszczają w umowach klauzule waloryzacyjne, uprawniające ich do zmiany ceny sprzedawanego lokalu mieszkalnego, najczęściej z powodu: wzrostu stawki podatku VAT lub kosztów materiałów budowlanych i wykonania robót albo też z uwagi na zmiany w powierzchni lokalu. W ten sposób eliminują ryzyko związane ze wzrostem kosztów inwestycji, przerzucając je na kupujących (konsumentów). Każda zmiana umowy powodowana klauzulą waloryzacyjną powinna być połączona z przyznaniem konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy, a niezagwarantowanie tego prawa jest kwalifikowane w orzecznictwie sądowym jako niedozwolone postanowienie umowne. Szczególnie niekorzystne dla konsumentów są również zapisy uzależniające rozliczenie w przypadku rozwiązania umowy od podpisania umowy z innym nabywcą nieruchomości.

SYLWESTER GARDOCKI

partner w Kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni

Nosząc się z zamiarem zawarcia umowy z deweloperem w pierwszej kolejności konsument powinien sprawdzić, z jakim kontrahentem będzie miał do czynienia. To znaczy, czy jest to podmiot znany na rynku budowlanym, czy istnieją już inwestycje przez niego zakończone itp. Następną bardzo istotną kwestię stanowią zasady finansowania przyszłej inwestycji. W sytuacji gdy umowa z deweloperem o wybudowanie i przeniesienie własności do lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych przewiduje obowiązek dokonywania wpłat przez konsumenta w określonych ratach, należy zwrócić uwagę, aby ww. obowiązek nie był zależny jedynie od zaistnienia określonej daty, ale przede wszystkim od zakończenia określonych etapów budowy. Ważne jest, aby umowa z deweloperem w sposób jasny określała datę końcową inwestycji oraz datę, do której deweloper powinien uzyskać decyzję stanowiącą pozwolenie na użytkowanie.