Obecna sytuacja na rynku nieruchomości powoduje, że deweloperzy szukają klientów na wybudowane przez siebie nieruchomości. Jednak mimo to nie zrezygnowali ze stosowania niedozwolonych praktyk. Przedstawiamy najczęściej spotykane niedozwolone klauzule stosowane w umowach między deweloperami a klientami.

Zmiana podatku

W przypadku gdy deweloper zastrzega sobie prawo do jednostronnej zmiany swojego wynagrodzenia spowodowanej zmianą stawki podatku VAT, kupującemu powinno przysługiwać prawo odstąpienia od umowy. Taką możliwość dają mu przepisy art. 3853 pkt 20 k.c. Możliwe są tu dwa rozwiązania. Po pierwsze, deweloper może zaproponować kupującemu kupno lokalu za niższą cenę za mkw. z możliwością jednostronnego podwyższenia ceny przez dewelopera w przypadku wzrostu podatku od towarów i usług, jednocześnie uniemożliwiając mu prawo odstąpienia od umowy. Po drugie, deweloper może przedstawić kupującemu propozycję kupna lokalu po wyższej cenie za mkw., lecz z prawem odstąpienia od umowy, w przypadku wzrostu podatku od towarów i usług.

Zmiana powierzchni

Deweloper ma obowiązek ustalenia takich parametrów budowanego lokalu mieszkalnego, które jedynie nieznacznie będą odbiegać od lokalu oddanego już do użytku. W ich określeniu pomagają przepisy prawa budowlanego, zgodnie z którymi powierzchnia lokalu może ulec zmianie do 3 proc. Zmiana wynagrodzenia dla dewelopera, będąca następstwem znaczącej zmiany powierzchni lokalu, zgodnie z art. 3853 pkt 20 k.c., powinna umożliwiać kupującemu odstąpienie od umowy.

Brak odszkodowania

Przepisy k.c., w tym art. 3853 pkt 2 k.c., zabraniają istotnego ograniczenia odpowiedzialności dewelopera. Będzie nim ograniczenie, które zmniejsza odpowiedzialność dewelopera niewspółmiernie do szkody, jaką z tego tytułu może ponieść kupujący. Ponadto stosowane są zapisy, w których kupujący nie może dochodzić odszkodowania przewyższającego wysokości kary umownej, w przypadku gdy otrzymał on od dewelopera zwrot wynagrodzenia, zwrot wynagrodzenia wraz z odsetkami, bądź zwrot wynagrodzenia powiększonego dodatkowo o określoną karę umowną. Kara umowna zastępuje odszkodowanie za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania i należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na tę okoliczność wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Z tego względu, podpisując umowę z deweloperem, należy szczególnie uważnie zweryfikować wysokość kary umownej ustanowionej przez przedsiębiorcę. Należy jednak pamiętać, że zastrzeżona w umowie kara nie może mieć charakteru jedynie symbolicznego. W niektórych umowach pojawia się klauzula uznana za niedozwoloną. Zgodnie z nią deweloper zapłaci nabywcy karę umowną w przypadku zwłoki w przekazaniu nabywcy przedmiotu umowy wynoszącej więcej niż jeden miesiąc od terminu określonego w jednym z paragrafów. Łączna wysokość kary umownej nie może przekroczyć 10 proc. ceny nabycia lokalu. Ponadto w umowie można zastrzec, że kupujący ma prawo dochodzić od dewelopera odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej. Dodatkowo w umowach deweloperskich często występują także postanowienia wyłączające odpowiedzialność przedsiębiorcy, przede wszystkim za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z powodu wystąpienia tzw. siły wyższej. Jednak katalog zdarzeń wyłączających odpowiedzialność stron umowy musi być szczegółowo określony. Z tego też powodu należy unikać klauzul zawierających otwarty katalog przypadków, których wystąpienie zwalnia stronę umowy z odpowiedzialności.

Ważne!

Katalog zdarzeń wyłączających odpowiedzialność stron umowy musi być szczegółowo określony

Wydanie lokalu

Trzeba wiedzieć, że umowa deweloperska powinna określać końcowy termin wydania lokalu nabywcy. W ten sposób minimalizuje się ryzyko jednostronnego wyznaczania tego terminu przez dewelopera. Termin ten może ulec jednak przesunięciu, jeśli kupujący zleci deweloperowi wykonanie prac dodatkowych lub zamiennych, które nie były objęte umową. Do najczęściej spotykanych nieuczciwych klauzul stosowanych w tym zakresie przez deweloperów zaliczyć należy klauzule, które:

• umożliwiają odbiór lokalu przez dewelopera, w sytuacji gdy kupujący nie odbiera lokalu w wyznaczonym do tego celu terminie z nieuzasadnionych powodów;

• umożliwiają deweloperowi przedłużenie terminu wydania lokalu;

• uzależniają wydanie lokalu przed terminem wyznaczonym w umowie deweloperskiej od uprzedniego złożenia przez nabywcę kaucji na zabezpieczenie ewentualnych szkód wyrządzonych wskutek użytkowania lokalu;

• zobowiązują nabywcę do odbioru lokalu z wadami, a w przypadku gdyby kupujący uchylał się od podpisania protokołu odbioru, przyznają deweloperowi jednostronne prawo do wypowiedzenia umowy;

• ograniczają odpowiedzialność dewelopera w przypadku oddania lokalu po terminie.

Tym samym za niedozwoloną uznana została klauzula, w której deweloper zastrzegł, że termin realizacji segmentu uzależniony jest od płynnego finansowania budowy przez wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego oraz od dokonania przez zbywcę - generalnego realizatora pełnej obsady mieszkań.

Administracja nieruchomością

Zazwyczaj od chwili przekazania budynku oraz znajdujących się w nim lokali kupującemu, administrację nad taką nieruchomością sprawuje deweloper. Sporna pozostaje kwestia przez jak długi okres jest on do tego uprawniony. Zakazane jest narzucenie tej administracji nabywcom na określony czas bez możliwości jej wypowiedzenia przez wspólnotę. Deweloper jest zobowiązany uzyskać zgodę wspólnoty na objęcie obowiązków administratora. Administrowanie przez niego nieruchomością powinno być rozwiązaniem tymczasowym i trwać do momentu odebrania lokali przez wszystkich nabywców. Niedozwolone jest postanowienie o tym, że sprzedawca będzie zarządzał obiektem przez okres trzech lat po oddaniu obiektu do użytkowania, a kupujący zobowiązany jest do ponoszenia kosztów zarządu.

Cena w umowie

Określona w umowie deweloperskiej cena powinna uwzględniać wszelkie składniki, które nabywa konsument, takie jak lokal mieszkalny, garaż czy pomieszczenie przynależne. Ponadto powinna ona uwzględniać naliczony przez dewelopera podatek od towarów i usług, a jego wysokość powinna zostać wyszczególniona. Możliwość zmiany ceny dopuszcza się jednak, jeśli podstawa tej zmiany została w sposób szczegółowy zawarta w treści umowy.