TEZA Profesjonalny przedsiębiorca, mający doświadczenie w pośredniczeniu w sprzedaży nieruchomości, powinien zabezpieczyć swoje interesy i w umowie wskazać podmioty, z którymi jego klienci prowadzą już rozmowy, bądź też zaznaczyć w umowie, że z nikim takich rozmów nie prowadzą.

STAN FAKTYCZNY M.B. i A.B. byli właścicielami i prowadzącymi gospodarstwo rolne. Chcąc sprzedać nieruchomość, M.B. i A.B. zawarli umowę współpracy z kancelarią, na mocy której zobowiązała się ona wobec pozwanych do wyszukania i wskazania im kupca na zorganizowaną część tego gospodarstwa. Druga strona umowy zobowiązała się z kolei do zapłaty wynagrodzenia wynoszącego 3 proc. brutto ceny. Wynagrodzenie to stawało się wymagalne z chwilą zapłaty ceny umowy sprzedaży przez nabywcę. Kancelaria przekazała więc dane klientów potencjalnym nabywcom. Ponadto, w wyniku wykorzystania własnych kontaktów biznesowych, nawiązała współpracę z R.O. prowadzącym działalność gospodarczą związaną z pośrednictwem w handlu nieruchomościami. Ten wyraził zainteresowanie ofertą sprzedaży gospodarstwa należącego do M.B. i A.B., a następnie poinformował panów E. i Ł.J. o tej ofercie oraz o możliwych wariantach sprzedaży. Poinformował także kancelarię, że panowie J. wyrazili zainteresowanie zakupem.

Po przekazaniu potencjalnym inwestorom danych M.B. i A.B. kancelaria nie otrzymała informacji o negocjacjach między stronami. Te natomiast zakończyły się sprzedażą nieruchomości. Zdaniem kancelarii okoliczność ta wypełnia przesłanki umowy co do wymagalności wynagrodzenia. Klienci bowiem zobowiązali się do jego wypłaty w razie dojścia do sprzedaży gospodarstwa na rzecz podmiotu wskazanego przez kancelarię. Kancelaria wystawiła M.B. i A.B. fakturę. Klienci odmówili jednak zapłaty. Sprawa trafiła więc do sądu. Pozwani podnieśli m.in., że panowie J. byli im wcześniej znani i że prowadzili już z nimi wcześniej negocjacje co do sprzedaży nieruchomości. Pozwani ponadto oświadczyli, że kancelaria została poinformowana o tym, że J. są im znani. Z kolei J. zaprzeczyli, aby uzyskali ofertę sprzedaży od kancelarii.

UZASADNIENIE Sąd oddalił powództwo. Doszedł do wniosku, że skoro to powódka stoi na stanowisku, iż należy jej się zapłata wynagrodzenia, to ona ma obowiązek wykazania, iż do umowy sprzedaży nieruchomości doszło na skutek wskazania przez kancelarię pozwanym państwa J. jako potencjalnych inwestorów. Zgodnie bowiem z art. 6 kodeksu cywilnego ciężar dowodu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.

Tymczasem z tego obowiązku powódka się nie wywiązała. Nie przedstawiła żadnego dowodu, który pozwalałby na stwierdzenie, iż po wskazaniu pozwanym nazwiska J. ten ostatni i pozwani przystąpili do negocjacji, w wyniku których zawarli umowę sprzedaży.

Sąd nie mógł wykluczyć, że państwo J. i pozwani przystąpili ponownie do rozmów dopiero po przedstawieniu oferty przez R.O. Sąd miał wątpliwości co do tego, że pozwana M.B., dowiadując się o potencjalnym inwestorze, nie poinformowała kancelarii, iż prowadzi już z tym podmiotem rozmowy w sprawie nabycia gospodarstwa. Jednakże sąd doszedł do wniosku, że wątpliwość ta jest niewystarczająca do przyjęcia, iż powód wykazał, że negocjacje pozwanych z państwem J. się zakończyły i ponownie je rozpoczęto na skutek działań powoda.

Sąd podkreślił, że powódka jako profesjonalny przedsiębiorca, mająca doświadczenie w pośredniczeniu w sprzedaży nieruchomości, powinna zabezpieczyć swoje interesy i w łączącej strony umowie powinna wskazać podmioty, z którymi pozwani już rozmowy prowadzą, bądź też zaznaczyć w umowie, że pozwani z nikim takich rozmów nie prowadzą. W zawartej przez strony umowie oświadczeń takich zabrakło.

Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 28 czerwca 2016 r., sygn. akt IX Gc 280/16

KOMENTARZ EKSPERTA

Michał Paprocki, radca prawny z Kancelarii Radcowskiej Chmaj i Wspólnicy

Ta sprawa jest trochę jak dobry amerykański film sensacyjny. Są zwroty akcji, jest suspens, a brak jednoznacznych dowodów i oparcie całości na domniemaniach prowadzi do gry z intuicją potencjalnego widza. To również esencja ról poszczególnych aktorów: sądu, powoda i pozwanego. Powód zgodnie z zasadą ciężaru dowodu powinien udowodnić określone fakty. Tu okazuje się, że „szewc bez butów chodzi”. Spółka radców prawnych nie jest w stanie udokumentować prac, które, jak twierdzi, wykonała, i tym samym nie jest w stanie właściwie udowodnić istnienia roszczenia. Są pozwani, którzy nie chcą zapłacić wynagrodzenia za wskazanie nabywcy gospodarstwa, i twierdzą, że podmiot, z którym zawarli umowę, był im znany. Nie znając materiału dowodowego, nie wiemy, czy te wyjaśnienia to prawda, czy tylko skuteczna taktyka procesowa. Sąd na podstawie takiego materiału musi rozstrzygnąć spór. Treść uzasadnienia przekonuje o zasadności rozstrzygnięcia, ale tylko w zakresie formalnym. Powodowie nie wykazali dostatecznie swojego roszczenia. Sąd nie mógł zdecydować inaczej. To nauczka dla tych, którzy świadczą podobne usługi.