statystyki

Ustawa o ziemi: 15 rzeczy o których musisz wiedzieć, zanim sprzedasz nieruchomość

autor: Barbara Grzywińska-Doktór, Jan Ludwikowski30.05.2016, 20:00
Rolnik

Co do zasady, aby uzyskać prawo do ziemi rolnej, nabywca powinien spełniać surowe przesłanki pozwalające utożsamiać go z rolnikiem indywidualnym. źródło: ShutterStock

Wprowadzone obostrzenia mają przeciwdziałać spekulacyjnemu wykupowi gruntów. Rolnik nie może już sprzedać gospodarstwa dowolnej osobie.

Reklama


Reklama


1 Czy powierzchnia nieruchomości ma znaczenie

Jak duża może być działka, abym mógł ją sprzedać bez ograniczeń? Czy możemy swobodnie zbywać takie do 2 hektarów – pyta pan Marcin. Z kolei pan Krzysztof, który jest właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni 1,5 hektara, zastanawia się, czy wejście w życie nowych przepisów oznacza, że nie będzie mógł jej zbyć przez 5 lat.

Powierzchnia gruntów ma wpływ na uprawnienia zarówno Skarbu Państwa, jak i rolników indywidualnych. Jeden z pierwszych przepisów nowego aktu prawnego dotyczy nieruchomości poniżej 2 hektarów. Skarb Państwa może swobodnie sprzedawać takie grunty niezależnie od tego, czy mają one przeznaczenie rolne, czy nie. Przepis dotyczy jednak wyłącznie Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Nie ma zatem zastosowania do podmiotów prywatnych. W związku z tym brak jest możliwości, żeby rolnicy mogli swobodnie sprzedawać ziemię o powierzchni poniżej 2 hektarów.

Aby znaleźć przepis odnoszący się do rolnika indywidualnego, trzeba przeanalizować zmiany dokonane w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Wynika z nich, że ograniczenia w sprzedaży nie dotyczą tylko takich nieruchomości, których powierzchnia wynosi poniżej 30 arów (3000 mkw.). Dla potencjalnego sprzedawcy jest to marna pociecha, ponieważ prawo geodezyjne nie pozwala na wytyczenie tak niewielkiej działki. Nie ma więc możliwości, aby obejść ustawę poprzez wydzielenie nieruchomości o powierzchni poniżej 30 arów i następnie jej sprzedaż. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy dochodzi do powiększenia sąsiednich użytków rolnych, ale i wtedy niezbędna jest decyzja adminstracyjna

Ustawodawca nie poprzestał na dwóch przepisach regulujących definicje za pomocą powierzchni i wprowadził kolejny. Mianowicie gospodarstwem rolnym w rozumieniu ustawy jest taka zorganizowana całość gospodarcza, w której nieruchomość ma powierzchnię co najmniej 1 hektara. Nie oznacza to jednak, iż każdy może nabyć taką, która ma poniżej 1 hektara, dlatego że nie jest ona gospodarstwem rolnym. Trzeba bowiem pamiętać o ograniczeniu sprzedaży ziem mających co najmniej 30 arów. Definicja gospodarstwa rolnego ma natomiast wpływ na wiele innych praw i obowiązków rolników. Warto w tym miejscu posłużyć się przykładem. Otóż świeżo upieczony rolnik nieposiadający ziemi, aby kupić rolę, musi między innymi wykazać, że będzie prowadził gospodarstwo rodzinne. Powinno ono spełniać rozmaite warunki, w tym te, które są stawiane gospodarstwu rolnemu. Zatem musi mieć powierzchnię co najmniej 1 hektara.

Niezależnie od tego, czy pan Krzysztof prowadzi gospodarstwo rolne, czy jest jedynie właścicielem nieruchomości, ustawa ma do niego zastosowanie. To nie znaczy, że przez 5 lat nie może sprzedać ziemi, ograniczenie dotyczy bowiem tylko nieruchomości należących do Skarbu Państwa. Nie wprowadzono go wobec innych podmiotów chcących sprzedać grunty. Jednak trzeba pamiętać, że własność nieruchomości rolnej może być przeniesiona tylko na wskazany przez ustawę podmiot.

Podstawa prawna

Art. 1, art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. poz. 585).

Art. 1, art. 1a pkt 2, art. 2 pkt 2, art. 5 ust. 1 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).

2 Kim jest rolnik indywidualny

Od 20 lat jestem właścicielem nieruchomości rolnej – pisze pan Jarosław. – Zamierzam wyjechać za granicę. Nie zdążyłem jednak sprzedać ziemi przed zmianą prawa. Wiem, że mogę ją zbyć tylko na rzecz rolnika indywidualnego. Jakie cechy ma taka osoba – zastanawia się czytelnik.

Rzeczywiście, co do zasady, nabywcą nieruchomości może być tylko rolnik indywidualny. Jest to osoba fizyczna będąca właścicielem, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych. Powierzchnia majątku ziemskiego rolnika po zakupie roli nie może przekroczyć 300 hektarów. Jeśli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, bierze się pod uwagę udział. Wyjątkiem jest współwłasność łączna. W przypadku małżonków trzeba obliczyć łączną powierzchnię użytków rolnych.

Rolnik indywidualny powinien posiadać odpowiednie kwalifikacje:

● wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe;

● tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy;

● tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej oraz co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie;

● wykształcenie wyższe inne niż rolnicze oraz co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie;

● wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem;

● wykształcenie średnie inne niż rolnicze oraz co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie;

● wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze oraz co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Kolejnym warunkiem jest obowiązek zamieszkiwania na terenie gminy, w której znajduje się jedna z nieruchomości składających się na gospodarstwo rolne. Oznacza to, że pan Jarosław nie będzie mógł sprzedać ziemi osobie, która mieszka nawet w nieodległej gminie, jeśli na jej terenie nie jest położona choćby jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

Istnieje również konieczność osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat. Przesłanka jest spełniona, gdy osoba fizyczna pracuje w gospodarstwie i podejmuje wszelkie decyzje dotyczące jego działalności.

Co do niezbędnego stażu pracy, to liczy się okres, w którym rolnik:

● podlegał ubezpieczeniu społecznemu rolników;

● prowadził działalność w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 hektar, które stanowiło jego własność, przedmiot użytkowania wieczystego, samoistnego posiadania lub dzierżawy;

● był zatrudniony w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę oraz wykonywał pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej;

● wykonywał pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej;

● odbył staż obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

Dowodem na osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest poświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Z kolei zamieszkiwanie na terenie gminy potwierdza zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały. Nabywca musi ponadto oświadczyć, że jest rolnikiem indywidualnym, a powierzchnia jego gospodarstwa nie przekroczy wskutek transakcji 300 hektarów.

Gospodarstwem rodzinnym jest gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków jest nie mniejsza niż 1 hektar i nie większa niż 300 hektarów. Gospodarstwo rolne to grunty wraz z ich częściami, urządzeniami, inwentarzem oraz prawami, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą.

Podstawa prawna


Pozostało jeszcze 82% treści

PROMOCJA
Czytaj wszystkie artykuły
Miesiąc już od 33,00 złZamów abonament

Przeczytaj artykuł
Koszt SMS-a 2,46 złZapłać sms-emMasz już kod?
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Zapoznaj się z regulaminem i kup licencję

Polecane

Reklama

  • rolnik(2016-06-01 21:55) Odpowiedz 40

    powrót do PRL ? poczekamy zobaczymy

  • metronom(2016-05-31 07:46) Odpowiedz 40

    A może w ramach nowelizacji ustawy o ziemi wprowadzić obowiązek skarbu państwa do zakupu ziemi zaoferowanej przez właściciela gruntu do sprzedaży, po ustalonej cenie urzędowej. Jeżeli skarb państwa tego gruntu nie kupi w określonym w znowelizowanej ustawie czasie, to właściciel gruntu mógłby go sprzedać dowolnemu nabywcy bez żadnych ograniczeń. Przy obecnej ustawie, w każdej gminie powinna powstać komórka CBA zwalczająca korupcję urzędniczą.

  • tralka(2016-05-31 11:01) Odpowiedz 30

    @metronom Chyba zapomniałeś, że ten wykup byłby robiony za nasze pieniądze - po jaką cholerę ja się pytam? Czy po takim wykupie państwo będzie naszymi pieniędzmi jeszcze płacić podatek od nieruchomości? To nie ma najmniejszego ekonomicznego sensu. Powinny być wysokie kary za wyłączenie z produkcji rolnej dobrej klasy ziemi, ograniczenia zapisane w planach zagospodarowania, żeby przeciwdziałać rozlewaniu się miast, ale poza tym niech ludzie robią to co uważają za opłacalne, ryzykując przy tym własne pieniądze.

  • as(2016-05-31 07:25) Odpowiedz 20

    a kiedy zmienia ustawe o dziedziczeniu gospodarstw rolnych ja od 1979 roku(zmarla nagle) po mamie nie moge nic zrobic bo nie zostawila testamentu a ja mieszkalem w miescie i to tak wisi w sumie sasiad obrabia ale wyjscia nie ma sprawy w sadach byly i wszyscy jedno glosnie ustawa wstawa a dziedziczyc nie moge nawet kawalka i ustawa z 2002 tez nic nie wniosla nowego

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Redakcja poleca

Prawo na co dzień

Galerie

Wyszukiwarka kancelarii

SzukajDodaj kancelarię

Polecane

Reklama