statystyki

Balkon i loggia poza zarządem wspólnoty

autor: oprac. Natalia Ryńska25.05.2016, 07:00
grill na balkonie <a href="http://www.shutterstock.com/gallery-501652p1.html?cr=00&pl=edit-00">Frank Gaertner</a> / <a href="http://www.shutterstock.com/editorial?cr=00&pl=edit-00">Shutterstock.com</a>

Korzystanie z grill na balkonie jest możliwe jeśli powierzchnia należy do części składowych mieszkania href="http://www.shutterstock.com/gallery-501652p1.html?cr=00&pl=edit-00">Frank Gaertner / Shutterstock.comźródło: ShutterStock

Jeżeli pozostają do dyspozycji jedynie właściciela mieszkania, którego są częścią składową, przestają wobec nich obowiązywać zapisy regulaminów wewnętrznych. Zakaz grillowania w takim miejscu będzie nieważny - uznał Sąd Okręgowy w Olsztynie.

Reklama


Reklama


Sprawa dotyczyła powództwa małżeństwa przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, do której należeli. Powodowie żądali uchylenia uchwały wspólnoty, która zmieniała zapis wewnętrznego regulaminu na brzmiący: „Zabrania się palenia papierosów, picia alkoholu w pomieszczeniach wspólnych budynku oraz grillowania w pomieszczeniach wspólnych budynku (w szczególności na korytarzach, klatkach schodowych oraz na balkonach). Postanowienie nie dotyczy patio w budynku Wspólnoty”.

Małżonkowie twierdzili, że umożliwienie organizowania imprez na patio poprzez immisje będzie zakłócało porządek, uprzykrzy im korzystanie z mieszkania a także spowoduje zagrożenie pożarem. Ich zdaniem „loggie, których dotyczą zapisy regulaminu o treści przyjętej w uchwale, stanowią część składową lokali, a nie część nieruchomości wspólnej, wobec czego uchwała narzucająca określony sposób korzystania z tych pomieszczeń wykracza poza kompetencje pozwanej i narusza ich interes”. Ponadto zgłaszali, że uchwała została podjęta niezgodnie z prawem, gdyż nie zostali poinformowani o trwającym głosowaniu w drodze indywidualnego zbierania głosów. Sąd pierwszej instancji przychylił się do tych argumentów i uwzględnił powództwo w całości.

Wspólnota nie zgadzała się. W sprzeciwie od wyroku podniosła, że uchwała została podjęta zgodnie z prawem. A problematyczny zapis zmienia w nieznaczny sposób dotychczasowy regulamin wyłączając jedynie patio spod istniejących zakazów. Patio jako miejsce przeznaczone do wspólnego użytku powinno być wykorzystywane w celu rekreacji i sąsiedzkiej integracji. „Używanie otwartego ognia nie stwarza zagrożenia, gdyż patio jest zbudowane z materiałów niepalnych, a towarzyskie spotkania nie zakłócają porządku i nie są niczym nagannym”.

Sąd analizując sprawę zwrócił uwagę na fakt, że w chwili zakupu mieszkania regulamin nie wyłączał spod swoich regulacji obszaru patio. Mimo to część mieszkańców urządzała na jego terenie imprezy, które często kończyły się interwencjami policji lub straży miejskiej.

Badając charakter zakazu wskazano, że w przeciwieństwie do korytarzy i klatek schodowych status balkonów i loggii nie jest oczywisty. „W zależności od ich położenia i konstrukcji mogą one bowiem stanowić elementy nieruchomości wspólnej, albo część składową poszczególnych lokali”. W tym przypadku były to części składowe, wynikało to z formy korzystania z nich jak również aktów notarialnych, w których miejsca te zostały wliczone do metraży poszczególnych mieszkań. W takim przypadku jasnym jest, że „Wspólnota nie ma prawa do regulowania sposobu korzystania z tych pomieszczeń w ramach regulaminu wewnętrznego, albowiem nie są one częścią wspólną nieruchomości, a regulamin taki może dotyczyć wyłącznie nieruchomości wspólnej, którą zarząd pozostaje w kompetencjach Wspólnoty”. W stosunku więc do balkonów i loggii „zarówno poprzednio obowiązujący regulamin, jak i regulamin w brzmieniu obowiązującym po zmianie dokonanej zaskarżoną uchwałą, naruszają ustawę o własności lokali, która nie przewiduje kompetencji Wspólnoty do narzucania współwłaścicielom zakazów lub nakazów dotyczących sposobu korzystania przez nich z pomieszczeń mieszczących się w prawie odrębnej własności lokali.”

Inaczej ma się sytuacja w stosunku do patio. Należy ono do części wspólnych zatem co do do zasady „wspólnota mieszkaniowa nie może ograniczać go w tym zakresie, chyba, że jest to konieczne dla prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że w pewnym zakresie współwłaściciele mogą przyjąć uchwałę regulującą zasady współkorzystania z patio i porządek w tym zakresie. Decyzja taka musiałby pozostawać w zgodzie z przepisami prawa, z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz nie powinny naruszać interesu właściciela” i zasad współżycia społecznego.

Ponadto sąd dopatrzył się nieprawidłowości w czasie głosowania za uchwałą. Świadkowie przedstawiali różne wersje zdarzeń, co budziło wątpliwości składu orzekającego.

Z uwagi na powyższe sąd uznał, że uchwałę należy uchylić jako sprzeczną z prawem. Zaznaczył także, że doprowadzi to do sytuacji powrotu do przepisów także uznanych za niezgodnych z ustawą ale przyznał, że zagadnienie to nie jest przedmiotem tego postępowania.

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie, sygn. akt: I C 299/15

Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Zapoznaj się z regulaminem i kup licencję

Reklama


Źródło:gazetaprawna.pl

Polecane

Reklama

  • Aa(2016-05-25 10:14) Odpowiedz 220

    Tak jak większość ustaw w Polsce, ustawa o lokalach przygotowana nie fachowo, z pominięciem istotnych dla mieszkańców kwestii , pozwala zarządowi oraz firmom administrującym na nadużycia oraz bezkarność. Czemu w Polsce wszystko jest skopane, stoi na głowie a przede wszystkim pozwala na bezprawie, nie wiadomo, czy brak rozumu ustawodawcom, czy zwykle niedbalstwo, czy celowe działania?

  • wiola(2016-05-25 15:55) Odpowiedz 149

    Sąsiad piętro wyżej palił na balkonie. Ileż było próśb, gróźb, awantur. Ileż pism do administracji - nawet policja interweniowała. Zawsze mówił, że to JEGO balkon. Cóż - pistolet gazowy kosztował mnie 100 zł. Jak zapalał - a smród wchodził mi do mieszkania; wychodziłam na balkon, strzelałam lekko wychylając się zza balustrady w kierunki mieszkającego wyżej sąsiada - i po oddaniu strzału gazowego - zamykałam się w pokoju. Na początku nawet dwa razy wezwał Policję :) No ale poinformowałam, że "mój balkon", strzelam legalnie zakupionego pistoletu, bo wolę wąchać gaz niż dym papierosowy.... Zadziałało...

  • b-p.pl(2016-05-25 16:55) Odpowiedz 73

    KC Art. 47 § 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. UoWL. Rozdział 3 Prawa i obowiązki właścicieli lokali. Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Balkon zaliczamy do części składowych samodzielnego lokalu mieszkalnego chociaż to nie jest istotne w sprawie. Właściciele lokali obowiązani są do przestrzegania Regulaminu Porządku Domowego, w którym są zawarte przyjęte zgodnie z prawem, wewnętrzne zasady współżycia społecznego wspólnoty i obowiązują na całej przestrzeni zabudowanej nieruchomości gruntowej. www.budownictwo-prawo.pl

  • ALEK(2016-05-25 08:58) Odpowiedz 36

    Podobnie jak patio nalezy traktowac TARAS!

  • www.budownictwo-prawo.pl(2016-05-25 15:53) Odpowiedz 33

    KC Art. 47 § 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. UoWL. Rozdział 3 Prawa i obowiązki właścicieli lokali. Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Balkon zaliczamy do części składowych samodzielnego lokalu mieszkalnego chociaż to nie jest istotne w sprawie. Właściciele lokali obowiązani są do przestrzegania Regulaminu Porządku Domowego, w którym są zawarte przyjęte zgodnie z prawem, wewnętrzne zasady współżycia społecznego wspólnoty i obowiązują na całej przestrzeni zabudowanej nieruchomości gruntowej. www.budownictwo-prawo.pl

  • b-p.pl(2016-05-25 16:57) Odpowiedz 33

    Balkon zaliczamy do części składowych samodzielnego lokalu mieszkalnego chociaż to nie jest istotne w sprawie. Właściciele lokali obowiązani są do przestrzegania Regulaminu Porządku Domowego, w którym są zawarte przyjęte zgodnie z prawem, wewnętrzne zasady współżycia społecznego wspólnoty i obowiązują na całej przestrzeni zabudowanej nieruchomości gruntowej. www.budownictwo-prawo.pl

  • budownictwo-prawo.pl(2016-05-25 15:52) Odpowiedz 11

    KC Art. 47 § 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. UoWL. Rozdział 3 Prawa i obowiązki właścicieli lokali. Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Balkon zaliczamy do części składowych samodzielnego lokalu mieszkalnego chociaż to nie jest istotne w sprawie. Właściciele lokali obowiązani są do przestrzegania Regulaminu Porządku Domowego, w którym są zawarte przyjęte zgodnie z prawem, wewnętrzne zasady współżycia społecznego wspólnoty i obowiązują na całej przestrzeni zabudowanej nieruchomości gruntowej. www.budownictwo-prawo.pl

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Redakcja poleca

Prawo na co dzień

Galerie

Wyszukiwarka kancelarii

SzukajDodaj kancelarię

Polecane

Reklama