Do takiego wniosku doszedł niedawno Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie. Rozpoznawał on skargi trzech inwestorów na zarządzenie prezydenta miasta Krakowa z 2009 r. w sprawie zmiany prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa.

To kolejne – jeszcze nieprawomocne – orzeczenie korzystne dla inwestorów. Jednak szkopuł w tym, że – zdaniem prawników – wcale nie musi ono podreperować portfeli budujących. Wskazują na to doświadczenia ze stolicy.

Opłata za modyfikację

Zgodnie z zapisami krakowskiego zarządzenia zmiana celu, przeznaczenia i sposobu korzystania z nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, a będących państwową własnością, wiązała się z koniecznością spełnienia kilku warunków. Użytkownik wieczysty musiał m.in. zobowiązać się do pokrycia w całości roszczeń „jakichkolwiek osób trzecich” związanych z przekształceniem, a także wnieść stosowną – niemałą –opłatę. Jej wysokość ustalono na 25 proc. wartości nieruchomości gruntowej określonej dla nowego sposobu użytkowania, ale nie mniej niż 25 proc. różnicy pomiędzy wartością nieruchomości określoną dla nowego sposobu użytkowania a tą określoną dla dotychczasowego stanu rzeczy.

– Wysokość opłaty za zmianę celu niejednokrotnie waha się od kilkuset tysięcy do kilku milionów złotych, co stanowi dodatkowy koszt deweloperskiego projektu inwestycyjnego – wyjaśnia Anna Maksymiuk, adwokat z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

Coroczne obciążenie

Coroczne obciążenie

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

– WSA w Krakowie stwierdził zaś, że prezydent miasta nie miał kompetencji do uregulowania w sposób generalny i abstrakcyjny obowiązków użytkowników wieczystych ubiegających się o zmianę umowy użytkowania wieczystego we wskazanym zakresie, w tym do nałożenia tej opłaty – stwierdza prawniczka.

W orzeczeniu czytamy wprost: „żaden przepis prawa nie zobowiązuje go (ani nie daje uprawnień) do wyrażania w formie generalnej deklaracji o zgodzie na zmianę umów wieczystego użytkowania”.

Zmiana celu

Wyrok wydawać by się mógł dobrą informacją dla budujących. Jak zaznacza radca prawny dr Agnieszka Grabowska-Toś, która doradza inwestorom, nieruchomości w użytkowaniu wieczystym pojawiają się na rynku i są często kupowane.

– Najczęściej użytkowania wieczyste są konsekwencją uwłaszczenia przedsiębiorstw państwowych. Ustanowione zostały więc na podstawie decyzji administracyjnej i przeznaczone są zazwyczaj pod usługi czy przemysł. Deweloperzy dążą zaś do przekształcenia działek na cel budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego – wyjaśnia.

Ale – jak wskazuje mec. Grabowska-Toś – wyrok WSA, gdyby nawet ostał się w drugiej instancji, nie rozwiąże problemu opłat.

– Sądy administracyjne nie wypowiedziały się bowiem dotąd, czy pobieranie pieniędzy za zmianę celu jest w ogóle zgodne z prawem. Przepisy natomiast w tym zakresie milczą – podkreśla.

Efekt orzeczenia może być więc taki, że prezydent Krakowa w dalszym ciągu będzie żądał opłaty od zmiany celu użytkowania wieczystego – ale już nie na podstawie zarządzenia, lecz w toku indywidualnych negocjacji z każdym użytkownikiem wieczystym, co może prowadzić do nieprawidłowości. Bądź też – skoro przepisy na ten temat nic nie mówią – nie będzie w ogóle uwzględniał wniosków o zmianę celu użytkowania. W przypadku zaś zrealizowania mimo to inwestycji niezgodnej z celem będzie występował o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.

Zdaniem mec. Anny Maksymiuk w grę może też wchodzić scenariusz warszawski. Tu zagadnienie opłat związanych ze zmianą celu użytkowania pierwszy raz pojawiło się w wyroku stołecznego WSA z 28 grudnia 2010 r. (I SA/Wa 1563/10). Sąd stwierdził wtedy nieważność uchwały Rady m.st. Warszawy z 22 listopada 2007 r. w zakresie, w jakim zmieniła inną uchwałę i wprowadziła obowiązek zapłaty przez użytkownika wieczystego opłaty, stanowiącej 12,5 proc. wartości nieruchomości określonej dla nowego sposobu jej użytkowania. Dwa miesiące później prezydent m.st. Warszawy wydał zarządzenie nr 259/2011, w którym określił zasady zmiany umów użytkowania wieczystego, przewidując obowiązek uiszczenia takiej samej opłaty.

– WSA w Warszawie stwierdził niezgodność z prawem tego zarządzenia, co zostało potwierdzone przez Naczelny Sąd Administracyjny (I OSK 2698/14) – opowiada mec. Maksymiuk.

Skoro więc nie można kijem, stolica sięgnęła po pałkę i wydała 6 sierpnia 2014 r. instrukcję prezydenta. Znów: jednym z obowiązków, jakie spełnić musi użytkownik wieczysty, jest wniesienie opłaty w wysokości 12,5 proc., liczonej według tych samych zasad co dotychczas.

– Oznacza to, że bez uiszczenia tej opłaty przedstawiciel prezydenta m.st. Warszawy nie przystąpi do umowy zmiany użytkowania wieczystego – wskazuje mec. Maksymiuk.

Dlatego w jej ocenie podobnego zachowania należy się teraz spodziewać w Krakowie.

– Opłaty te są znaczne i jest mało prawdopodobne, aby gminy rezygnowały z takiego wsparcia swoich budżetów – zaznacza prawniczka.

Szansa na zwrot

Wcześniej jednak deweloperom, którzy uiścili już opłaty za zmianę umowy użytkowania, należeć się może jej zwrot – ale dopiero po prawomocnym stwierdzeniu nieważności aktów prawa miejscowego, które regulują tę kwestię. Orzec o tym może sąd cywilny.

– Drogę do powyższego otworzy dopiero uprawomocnienie wyroku. Wtedy bowiem roszczenie stanie się wymagalne. Na wystąpienie z roszczeniem będą mieć trzy lata – wyjaśnia Grabowska-Toś.

– Warszawskie sądy w tego typu sprawach wydały już kilka prawomocnych wyroków uwzględniających powództwa – informuje mec. Maksymiuk. 

ORZECZNICTWO

Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 847/15. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia