Roszczenie o zwrot zadatku w podwójnej kwocie ma tylko ta strona, która zadatek dała i odstąpiła od umowy z powodu jej niewykonania przez drugiego kontrahenta – orzekł Sąd Najwyższy.
Beata i Leszek J. zawarli umowę przedwstępną z Małgorzatą S., prowadzącą firmę budowlaną. Miała ona dla nich wybudować jednorodzinny dom. Zgodnie z umową państwo J. zobowiązani byli do zapłacenia 1,2 mln zł w kilku transzach. Na początku wpłacili 235 tys. zł, z czego 100 tys. zł tytułem zadatku. Kolejną transzę – ok. 570 tys. zł – mieli zapłacić po wzniesieniu budynku w stanie surowym.
Do sfinalizowania umowy jednak nie doszło. Okazało się, że firma Małgorzaty S. wykonywała prace nie tylko z opóźnieniem (które wyniosło blisko miesiąc), ale i niezgodnie z projektem. Różnice były tak znaczące, że zawiadomiono prokuraturę, która przedstawiła kierownikowi budowy zarzuty fałszowania zapisów dziennika budowy.
W tej sytuacji państwo J. zdecydowali się na skontrolowanie budowy przy pomocy specjalistów, a gdy ujawniono poważne zmiany dokonane bez zgody inwestorów – odmówili wypłaty 570 tys. zł. W odpowiedzi Małgorzata S. złożyła notarialne oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Państwo J. odpowiedzieli pozwem, żądając zwrotu m.in. zadatku w podwójnej kwocie tj. 200 tys. zł.
Zgodnie z art. 394 par. 1 kodeksu cywilnego w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować; a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zarazem par. 3 tego przepisu mówi, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.
Sąd I instancji oddalił powództwo w całości, ale sąd II instancji zmienił to orzeczenie i powołując się na art. 394 par. 3 k.c. zasądził zwrot zadatku w pełnej kwocie – ale nie podwójnej. Uznał bowiem, że do zakończenia umowy przyczyniły się obie strony – zarówno Małgorzata S. jako wykonawca prac, jak i państwo J., którzy bez podstawy prawnej czy umownej dokonali kontroli budowy.
Skargi kasacyjne złożyły obie stron procesu, ale Sąd Najwyższy obydwie oddalił. Uzasadniając wyrok, wskazał, że zadatek dali inwestorzy, którzy od umowy nie odstąpili. Od umowy odstąpiła bowiem Małgorzata S.
– Podstawą do żądania zwrotu zadatku w podwójnej kwocie jest odstąpienie od umowy. Ponieważ to powodowie dali zadatek, ale sami od umowy nie odstąpili, to nie mogą domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości – powiedział sędzia Zbigniew Kwaśniewski.
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Najwyższego z 16 października 2015 r., sygn. akt I CSK 886/14.
