Mowa o projekcie zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którego konsultacje społeczne i międzyresortowe właśnie się zakończyły. Ma on być wstępem do kompleksowych zmian opracowywanych w Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego. Projekt – nazwany przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju małą nowelizacją – zawiera wiele kluczowych rozwiązań. Szkopuł w tym, że w niektórych miejscach są one trudne do zaakceptowania przez budujących.

WZ w odstawkę

Jedną z głównych idei jest istotne ograniczenie wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ), na podstawie których – według szacunków MIR – powstaje około połowy inwestycji.

Resort chce, by planowanie nowych przedsięwzięć odbywało się co do zasady poprzez miejscowe plany zagospodarowania. Stąd też rozszerza „zestaw warunków, jakie muszą być spełnione, by została wydana decyzja WZ”. Ma to zapobiec rozlewaniu zabudowy, do czego prowadzą obecne regulacje (obiekty lokalizowane na podstawie WZ nie muszą być bowiem zgodne z polityką przestrzenną danego samorządu).

W ocenie deweloperów zaproponowana zmiana idzie jednak za daleko. I doprowadzi do tego, że uzyskanie decyzji WZ stanie się jeśli nie niemożliwe, to mocno utrudnione. W myśl zmienianego art. 61 wydanie warunków zabudowy będzie możliwe bowiem jedynie w przypadku łącznego spełnienia m.in. następujących warunków:

● wszystkie działki stanowiące przedmiot wniosku o WZ będą musiały bezpośrednio graniczyć z co najmniej jedną zabudowaną działką, dostępną z tej samej drogi publicznej – bezpośrednio lub przez istniejącą, urządzoną drogę wewnętrzną;

● istniejąca w dniu składania wniosku infrastruktura służąca obsłudze działki będzie wystarczająca dla zamierzenia budowlanego;

działka lub jej część objęta wnioskiem nie będzie wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Nierealne wymogi

W przesłanym do resortu stanowisku inwestorzy podkreślają, że wprowadzanie zwłaszcza tego pierwszego wymogu – dotyczącego bezpośredniego sąsiedztwa z działką zabudowaną – to błąd. W ich ocenie przy przyjęciu takiej zasady niemożliwe do realizacji stałyby się przemyślane przedsięwzięcia urbanistyczne, jak osiedla domów jedno- lub wielorodzinnych. W ich przypadku najczęściej jedna – graniczna działka – graniczy z działką zabudowaną. Reszta dzieli zaś granicę z tą pierwszą: niezabudowaną. Deweloperzy zwracają również uwagę na to, że nawet w obszarze gęsto zamieszkanym pojedyncze działki mogą nie sąsiadować bezpośrednio z zabudowaną, gdyż będą np. otoczone terenami zielonymi.

„Pozostawienie tego zapisu w proponowanym brzmieniu wyeliminowałoby niesłusznie możliwość zabudowy wielu terenów. Zasadniejszym jest wprowadzenie obszaru analizy, np. w promieniu 1 km, w obszarze którego musiałaby znaleźć się jedna działka zabudowana dostępna z tej samej drogi publicznej bezpośrednio lub przez istniejącą, urządzoną drogę wewnętrzną” – postuluje PZFD.

Powyższych uwag nie podziela Adam Kowalewski, członek Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego. W jego ocenie propozycje zmierzające do ograniczenia wydawania warunków zabudowy są słuszne.

– WZ-tki powodują rozpraszanie zabudowy. A to, zarówno w dokumentach Unii Europejskiej, jak i dokumentach krajowych – np. w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju – wymieniane jest jako niezwykle szkodliwe zjawisko. Ograniczanie ich wydawania jest więc planem minimum – akcentuje Adam Kowalewski.

Dodaje, że projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego, nad którym pracuje komisja i który likwiduje decyzje o WZ (wprowadzając inny tryb uzyskiwania pozwoleń na budowę na terenach zabudowanych pozbawionych planu miejscowego), obowiązywać zacznie – biorąc pod uwagę vacatio legis – nie wcześniej niż za dwa, trzy lata. Resort ze zmianami nie mógł więc czekać.

– Koszty niekontrolowanej zabudowy są bowiem olbrzymie – akcentuje.

W ocenie PZFD nie ma jednak również uzasadnienia dla wprowadzania nakazu, by każdy wniosek o wydanie WZ poprzedzony był opinią rady gminy co do zgodności z polityką przestrzenną wyrażoną w studium.

Podobnego zdania są również inni eksperci.

– Wydłuży to tylko czas uzyskania warunków zabudowy, na które już dziś czeka się wiele miesięcy. Również patrząc na proponowane – nazbyt rygorystyczne – przesłanki uzyskania tych decyzji, wprowadzenie omawianego etapu nie ma jakiegokolwiek uzasadnienia – komentuje Jan Jarosławski, prawnik Skanska Residential Development Poland.

Warunki specjalne

Mieszane uczucia wśród komentatorów wzbudza również brzmienie projektowanego art. 20a. Zakłada on, że podmiot uprawniony do dysponowania nieruchomością na cele budowlane będzie mógł zainicjować uchwalenie bądź zmianę miejscowego planu zagospodarowania, jeżeli zobowiąże się do wybudowania infrastruktury technicznej i jej nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy.

– Ta zmiana pozwoli odblokować tereny, które zostały w pewien sposób zamrożone przez przyjęte już regulacje planistyczne, a więc np. obowiązujące już plany miejscowe – mówi Jan Jarosławski.

Jednak w ocenie PZFD projektodawca nie powinien przerzucać kosztów realizacji infrastruktury w całości na inwestora.

„Prawo, które uzależniać ma uchwalenie lub zmianę planu od tego, czy dany inwestor zrealizuje na danym terenie infrastrukturę techniczną i przekaże ją nieodpłatnie na rzecz gminy, jest rażąco niesprawiedliwe i w ocenie PZFD może budzić również zastrzeżenia co do konstytucyjności” – podnosi. M.in. dlatego związek wnosi o wstrzymanie nowelizacji, „która przyniesie więcej szkód niż pożytków”.

Etap legislacyjny

Projekt po konsultacjach