Palący problem - balkon. Pomoże spółdzielnia lub wspólnota

Zacząć należy od tego, że w polskim prawie nie ma żadnych przepisów dotyczących palenia papierosów w mieszkaniu lub na balkonie. Nie ujęto tego problemu także w ustawie antynikotynowej. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy zakazem palenia wyrobów tytoniowych objęte są:
1) tereny zakładów opieki zdrowotnej i w pomieszczenia innych obiektów, w których są udzielane świadczenia zdrowotne,
2) tereny jednostek organizacyjnych systemu oświaty, o których mowa w przepisach o systemie oświaty, oraz jednostek organizacyjnych pomocy społecznej, o których mowa w przepisach o pomocy społecznej,
3) tereny uczelni,
4) pomieszczenia zakładów pracy innych niż wymienione w pkt 1 i 2,
5) pomieszczenia obiektów kultury i wypoczynku do użytku publicznego,
6) lokale gastronomiczno-rozrywkowe,
7) środki pasażerskiego transportu publicznego oraz obiekty służące obsłudze podróżnych,
8) przystanki komunikacji publicznej,
9) pomieszczenia obiektów sportowych,
10) ogólnodostępne miejsca przeznaczone do zabaw dzieci,
11) inne pomieszczenia dostępne do użytku publicznego.

Za palenia na balkonach wzięły się zatem spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mieszkaniowe. W regulaminach porządku domowego i innych tego typu dokumentach wewnętrznych uchwalają zakazy palenia na balkonach, klatkach schodowych, piwnicach i wszelkich pomieszczaniach wspólnych należących do spółdzielni/wspólnoty. Nawiązujemy to więc np. do pkt. 11 ustawy antynikotynowej czyli: "inne pomieszczenia dostępne do użytku publicznego". Palaczom nie pomogły nawet zastrzeżenia, że balkon należy przecież do mieszkania. Przepisy wewnętrzne wspólnot/spółdzielni działają tu podobnie do działań ws. rozpalania grilli na balkonach. Choć samego zakazu grillowania na balkonie w polskim prawodawstwie również nie ma, spółdzielnie lub wspólnoty mieszkaniowe w swoich regulaminach mogą wprowadzić zakazy pewnych zachowań, które są uciążliwe dla mieszkańców. Biorąc pod uwagę, że palaczy w społecznościach lokatorskich jest jednak mniejszość, takie przepisy spółdzielnia/wspólnota może wprowadzić bez trudu. Oczywiście, o ile jest taka wola mieszkańców/zarządu.

Niestety egzekucja np. kar za palenia na balkonie czy klatce schodowej może okazać się nieskuteczna. Regulaminy porządku domowego lub równoznaczne dokumenty zostają wprowadzone uchwałą. Ta nie ma zatem statusu prawa powszechnie obowiązującego i nie jest formą administracyjnych przepisów porządkowych, które podlegają przymusowej egzekucji w przypadku ich naruszenia. Próba sądowej egzekucji takich należności także może okazać się nie warta "Zachodu". 

Co zatem robić?

 Niestety policja ani straż miejska nie pomoże. Chyba, że sąsiad poza samym paleniem "krzykiem, hałasem lub innym wybrykiem" zakłóca "spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny" albo wybrykiem wywołuje "zgorszenie w miejscu publicznym". Tacy lokatorzy muszą liczyć się z sankcjami z art. 51 § 1 kw., a jeśli do tego "będą pod wpływem alkoholu", naruszają art.51 § 2 kw.

Jeśli tak nie jest, pierwszym etapem powinna być rozmowa z sąsiadem i próba perswazji, że jest to dla nas znaczący problem i z pewnością nie zostawimy tej sprawy bez rozwiązania. Warto też zebrać grupę sąsiadów pozytywnie nastawionych do tego pomysłu, aby pokazać, że problem jest powszechny. Wtedy warto zwrócić się do wspólnoty/spółdzielni o zmiany w rzeczonym regulaminie porządku domowego.

Jeśli spółdzielnia ustanowi takie zapisy w drodze uchwały, będzie można je zacząć egzekwować. Tu niestety pojawia się problem. Jak udowodnić, że sąsiad pali? Oczywiście można liczyć na dokumenty w postaci zdjęć czy filmów, ale będzie to dosyć problematyczne. Kary finansowe nałożone przez spółdzielnię/wspólnotę mogą zostać przez takiego sąsiada zignorowane.

Najwyższą karą, jaka może spotkać za uciążliwe nieprzestrzeganie regulaminów wspólnoty/spółdzielni może być wykluczenie z niej. Jest to jednak proces szalenie trudny i raczej mało prawdopodobny. Przede wszystkim, aby wykluczyć kogoś ze wspólnoty mieszkaniowej, lokator musiałby być jej członkiem, a to nie jest powszechne. Niezależnie od tego, art. 16 ustawy o własności wskazuje:

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Czy jednak potrafimy sobie wyobrazić, że sądy mając tysiące spraw lokatorów niepłacących czynszów podjęłyby tak drastyczną decyzję w przypadku palacza. Dodajmy także, że tego typu decyzje o wykluczeniu członka ze wspólnoty mieszkaniowej w drodze postępowania sądowego wykraczają poza zwykły zarząd, a zatem należna jest uchwała wszystkich właścicieli. Tak czy inaczej to palacz wygrywa. 

Co jeśli zatem spółdzielnia/wspólnota nie zgodzi się na zmiany w regulaminie lub nie odniosą one żadnych rezultatów? Pozostaje sąd, choć podstawy do wygrania takiej sprawy nie są oczywiste. Prawnicy wskazują na art. 144 Kodeksu cywilnego:

Art. 144. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Dotyczy to tzw. immisji pośrednich wpływających na korzystanie z nieruchomości - jedną z nich jest np. hałas.

Niestety to po naszej stronie pozostanie udowodnienie winy sąsiada, powołanie biegłych etc. etc. Pozew taki może być skazany od samego początku na przegraną. Warto dodać, że taki pozew jest w zasadzie jedynym sposobem na sąsiadów palących w mieszkaniu, a w szczególności w łazience lub kuchni, gdzie poprzez system wywietrzników dym papierosowy może roznosić się po całym pionie.

Aby ustrzec się przed sąsiedzką wojną warto wykorzystać wszelkie pozaprawne możliwości nacisku, jak np. rozmowy z sąsiadem, ostracyzm lokatorski, zgłaszanie takich faktów do spółdzielni/wspólnoty, zmiany w regulaminach. Być może sąsiad sam zdecyduje się nieco ograniczyć negatywne skutki palenia w mieszkaniu aby nie zakłócać życia pozostałym sąsiadom. W przeciwnym razie pozostaje nam zmiana mieszkania.