TEZA: Organ rozpoznający sprawę nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna.
Sygn. akt I OSK 611/13
WYROK NACZELNEGO SĄDU ADMINISTRACYJNEGO
z 16 października 2014 r.
STAN FAKTYCZNY
Starosta ustalił odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną (gminną). Świadczenie z tego tytułu zostało przyznane po połowie współwłaścicielom wywłaszczonej nieruchomości. W trakcie trwającego postępowania prezydent miasta L. wielokrotnie składał uwagi do sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A.H. operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalono wartość zajętej działki. Biegła obszernie wyjaśniała wątpliwości zgłaszane przez prezydenta miasta. Ten postanowił jednak złożyć odwołanie od decyzji starosty. Zarzucił rzeczoznawcy niewłaściwy dobór analizowanego rynku nieruchomości podobnych.
Wojewoda utrzymał decyzję starosty w mocy. Po analizie operatu szacunkowego stwierdził, że jest on wiarygodny, przejrzysty, nie zawiera braków czy też pomyłek. Zdaniem organu II instancji sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem rozważań organu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy. Wojewoda wskazał także, że prezydent miasta przedłożył kontroperat z wyceny nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.S. Powołując się na art. 157 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.; dalej: u.g.n.), organ odwoławczy stwierdził, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a zatem strona, stwierdzając błędy w operacie, powinna wystąpić do tej organizacji.
Podsumowując, organ odwoławczy stwierdził, że wartość określona w przedmiotowym operacie szacunkowym stanowi wartość rynkową, czyli odpowiada najbardziej prawdopodobnej cenie nieruchomości, możliwej do uzyskania na rynku i została określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Przyjęta wartość nie nasuwa żadnych wątpliwości brak zatem obiektywnej potrzeby przeprowadzenia dalszych dowodów na okoliczność już udowodnioną.
Prezydent miasta złożył skargę do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Łodzi. Jako główny zarzut wskazał brak rozpatrzenia zgłoszonych w odwołaniu zastrzeżeń do operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do określenia sumy odszkodowania. Sąd skargę oddalił. W uzasadnieniu wyroku stwierdził, że analizę rynku nieruchomości oparto o 11 transakcji na obszarze miasta L., których cena wahała się w granicach od 371,12 zł/mkw. do 539,79 zł/mkw. W konsekwencji ustalono, że wartość średnia 1 mkw. powierzchni wycenianej działki wynosi 427,53 zł/mkw. Natomiast średnia wartość 1 mkw. nieruchomości wynikająca z kontroperatu to 429,31 zł/mkw., zatem jest bardzo zbliżona do wartości podanej w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenia organu.
Prezydent miasta wniósł skargę kasacyjną. Naczelny Sąd Administracyjny ją oddalił.
UZASADNIENIE
Sąd I instancji trafnie ocenił wagę dowodową operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A.H., uznając, że został on sporządzony prawidłowo oraz zgodnie z obowiązującymi przepisami i pozostaje w pełni przydatny do oceny wartości przejętej nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania przysługującego jej byłym właścicielom.
Wbrew twierdzeniom skarżącego przy sporządzeniu tego operatu nie doszło do naruszenia reguł określonych w art. 154 u.g.n. oraz par. 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 nr 207 poz. 2109 ze zm.). Według pierwszego z wymienionych przepisów wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Szczegółowe metody szacowania nieruchomości zajętych pod drogi publiczne określone zostały m.in. w par. 36 rozporządzenia.
Zgodnie z ust. 1 tego przepisu wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględniania ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Oceny tej nie mógł podważyć przedstawiony przez gminę L. kontroperat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.S.
Zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Zakwestionowanie prawidłowości sporządzenia tego dokumentu może nastąpić poprzez zlecenie jego oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Organ odwoławczy dokonał oceny złożonego kontroperatu oraz rozpatrzył zgłoszone przez stronę zarzuty dotyczące doboru analizowanego rynku nieruchomości i przyjętego współczynnika korygującego poprzez zbadanie, czy kwestie te zostały ustalone w sposób odpowiadający przepisom u.s.g. i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wobec braku wątpliwości co do prawidłowości operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A.H., organ nie miał obowiązku inicjowania procedury jego weryfikacji w trybie określonym przepisem art. 157 ust. 1 u.g.n. Z powyższego uprawnienia nie skorzystała również strona skarżąca.
