statystyki

Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu?

autor: Agnieszka Brzostek19.06.2014, 16:00
nieruchomości, dom, mieszkanie

Mieszkanieźródło: ShutterStock

Jeżeli najemca zwleka z opłatą za czynsz, właściciel lokalu może wypowiedzieć mu umowę najmu - jednak aby odzyskać należne mu pieniądze, będzie musiał skierować sprawę do sądu. Nie może natomiast odciąć lokatorowi dostępu do wody, gazu czy prądu.

Reklama


Reklama


Kodeks cywilny przewiduje, że najemca lokalu mieszkalnego (lokator) ma obowiązek płacić czynsz w określonym terminie. Zasady regulowania czynszu i jego wysokość powinny wynikać z umowy najmu.

Jeżeli jednak umowa tych kwestii nie reguluje, trzeba zdać się na Kodeks cywilny, zgodnie z którym czynsz trzeba płacić z góry, a termin wpłaty zależy od czasu, na jaki zawarto umowę. W przypadku, gdy podpisano ją na okres:

  • nie dłuższy niż miesiąc – za cały czas najmu,
  • na dłużej niż miesiąc lub na czas nieoznaczony – czynsz płaci się z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca.

Wypowiedzenie umowy najmu

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jeżeli lokator zwleka z zapłatą za czynsz lub innymi opłatami za używanie lokalu, najemca może rozwiązać z nim umowę. 

Najpierw muszą zostać jednak spełnione określone warunki. Przede wszystkim najemca musi zwlekać z opłatami za trzy pełne okresy płatności, czyli jeśli czynsz był płacony:

  • w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – trzy miesiące (wypowiada się na koniec kwartału kalendarzowego),
  • co miesiąc – miesiąc (liczy się od końca miesiąca kalendarzowego),
  • częściej niż co miesiąc – z trzydniowym wyprzedzeniem.

Zanim właściciel wypowie umowę, musi wezwać lokatora do zapłaty zaległych i bieżących należności oraz uprzedzić go o zamiarze wypowiedzenia umowy, gdy ten nie zastosuje się do wezwania. Samo wezwanie obligatoryjnie musie mieć formę pisemną, a właściciel musi w nim wyznaczyć lokatorowi dodatkowy miesięczny termin zapłaty zaległych i bieżących należności. Dopiero, gdy najemca nie spłaci zaległości w dodatkowym terminie, właściciel może wypowiedzieć mu umowę.

Eksmisja

Jeżeli pomimo wyznaczonych terminów lokator nie chce się wyprowadzić, właściciel lokalu musi zwrócić się ze sprawą do sądu, który może nakazać eksmisję. Po uprawomocnieniu się wyroku eksmisyjnego, właściciel może skierować sprawę do komornika, który dokona przymusowej wyprowadzki.

Należy jednak pamiętać, że gdy chodzi o najemcę mieszkania (osobę fizyczną) obowiązuje zakaz eksmisji na bruk (z wyjątkami) - o ile więc sąd nie przyzna lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, komornik musi się wstrzymać z egzekucją do czasu, aż gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub aż do czasu, gdy takie pomieszczenie znajdzie sam dłużnik.

Najemca lokalu użytkowego nie jest już w ten sposób chroniony - sąd może więc wydać wyrok o eksmisji firmy nawet wtedy, gdy nie ma ona lokalu zastępczego.

Dochodzenie zaległego czynszu

Zarządzenie przez sąd eksmisji nie wyklucza dochodzenia przez właściciela zaległego czynszu. O ile umowa najmu nie stanowi inaczej, wszystkie osoby, które ją zawarły, odpowiadają solidarnie za powstałe zaległości. Właściciel lokalu może wnieść pozew o zapłatę przeciwko wszystkim sygnatariuszom umowy lub tylko przeciwko niektórym z nich, jeżeli tak zadecyduje.

Ponadto właściciel może także pozwać inne pełnoletnie osoby, które mieszkały na stałe z najemcą w lokalu. Osoby te odpowiadają solidarnie z najemcą jedynie za zaległości powstałe w okresie ich stałego zamieszkiwania.

Prawo zastawu na rzeczach ruchomych

Prawo chroni również prawa właściciela na wypadek, gdyby okazało się, że lokator jest niewypłacalny lub nie udało się odnaleźć jego majątku. Przysługuje mu bowiem zastaw na rzeczach wniesionych do lokalu przez lokatora lub przez osoby należące do jego rodziny zamieszkujące razem z nim. Zaległą kwotę może on w ten sposób odzyskać dzięki sprzedaży zastawionych przedmiotów, w trybie egzekucji sądowej.

Zastaw obejmuje wszystkie rzeczy wniesione do lokalu przez lokatora i członków jego rodziny, z wyjątkiem:

  • przedmiotów urządzenia domowego niezbędnych dla lokatora i jego rodziny;
  • zapasów żywności;
  • przedmiotów niezbędnych do osobistej pracy majątkowej;
  • przedmiotów niezbędnych do nauki;
  • przedmiotów niezbędnych do wykonywania praktyk religijnych;
  • przedmiotów codziennego użytku, które mogą być sprzedane tylko znacznie poniżej ich wartości a dla lokatora mają znaczną wartość użytkową.

Prawo zastawu wygasa, jeśli lokator usunie z lokalu rzeczy obciążone zastawem - jednak przedtem właściciel może się temu sprzeciwić i zatrzymać je do momentu, aż zaległy czynsz nie zostanie zapłacony.

Czego właścicielowi robić nie wolno

Właściciel lokalu nie ma natomiast prawa do wymiany zamków czy usunięcia rzeczy najemcy i umieszczenia ich w przechowalni - zanim zostanie orzeczone prawo zastawu. Najemca może mieć bowiem wtedy roszczenia odszkodowawcze w stosunku do wynajmującego.

Niedopuszczalne jest także odłączenie mediów o ile są zapisane na najemcę, jak również pozbawienie lokatora dostaw prądu, gazu czy też wody. Zgodnie z poszczególnymi przepisami, odciąć je mogą tylko: przedsiębiorstwo energetyczne lub wodno-kanalizacyjne w ściśle określonych okolicznościach - na przykład gdy instalacji dokonano niezgodnie z przepisami prawa, stwarza ona zagrożenie dla otoczenia lub gdy użytkownik lokalu nie płaci rachunków przez określony czas.

Właściciel lokalu nie jest więc samodzielnie uprawniony do wstrzymania dostaw energii bądź wody lub jej całkowitego odcięcia od nieruchomości.

Podstawa prawna

Ustawy o ochronie praw lokatorów.

kodeksu postępowania cywilnego

21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Tekst jednolity ustawy dostępny w Dzienniku ustaw z 2005 r., numer 31, pozycja 266). Z kolei prawo zastawu na rzeczach wniesionych przez najemcę do lokalu powstaje z mocy przepisów Kodeksu cywilnego (Tekst jednolity ustawy dostępny w Dzienniku ustaw z 1964 r., numer 16, pozycja 93).

Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Zapoznaj się z regulaminem i kup licencję

Reklama


Źródło:gazetaprawna.pl

Polecane

Reklama

  • Prawda(2015-04-23 12:58) Odpowiedz 371

    Chory kraj! Ktoś wynajmuje i nie płaci,a osoba której to jest mieszkanie ma chodzić po sądach? Co za ...to wymyślił? Kto jest właścicielem mieszkania? Najemca czy właściciel i dlaczego właściciel ma kogoś utrzymywać?!!!

  • on(2014-11-18 14:14) Odpowiedz 311

    to jest chore wynajmuje przykladowo lokator przestaje placic dzwonie po policje i wyprowadzaja goscia w kajdankach za nielegalne zajecie mieszkania tak to powinno wygladac

  • UJ Krakow(2014-06-20 07:47) Odpowiedz 251

    Glupie POlszewickie prawa.
    Jezeli najemca nie placi,wlasciciel powinien miec prawo wyrzucenia,owszem maksymalnie jeden miesiac dac czas na wyprowadzenie I von z domu.
    Co to za glupie prawa,ze jakis prozniak,nie palci I mieszka w czyims domu.

  • gl(2015-02-16 16:03) Odpowiedz 211

    za co Ci posłowie biorą pieniądze? trezba byc kretynem zeby takie prawo ustanowic

  • PO(2016-02-19 21:20) Odpowiedz 200

    Mam spore doświadczenie w wynajmowaniu mieszkań (ok. 20 lat), i stosuje się do paru reguł. Po pierwsze pytam potencjalnego klienta gzie wcześniej wynajmował mieszkanie, proszę o kontakt do właściciela, przy nim dzwonie i na głośnomówiącym wypytuje: czy wszystko było regulowane zgodnie z umową, spowodował jakieś zniszczenia, zachowanie, czy były skargi sąsiadów i opinie. Kaucja za mieszkanie wysokości najmniej za 4 miesiące czynszowe, przepisanie liczników mediów na najemce, do tego odpowiednio sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy ze szczegółowym opisaniem stanu mieszkania i wyposażenia popartym fotografiami, umowa nie dłużej niż na rok-przedłużyć zawsze można, a w razie problemów łatwo pozbędziemy się intruza. Takie kroki odstraszają potencjalnych cwaniaczków i kombinatorów i odławiają tych którym zależy. Dodam jeszcze że nie warto brać lokatora bo BYŁ PIERWSZY, poczekać, na zgłoszenia innych i wybrać najodpowiedniejszego. Pamiętajcie że wynajmując swoje mieszkanie dajecie olbrzymi kredyt zaufania, i żaden najemca nie będzie o nie dbał tak jak wy. Mam nadzieje że mój komentarz pomoże. Pozdrawiam

  • Polak(2014-06-20 07:50) Odpowiedz 131

    To prawo jest bezprawne!

  • Masakra(2015-08-11 14:48) Odpowiedz 110

    Mam właśnie problem z lokatorami którzy nie płaca, to jest chore, bo zanim dam im wezwanie do zapłaty to mija miesiąc, wypowiedzenie umowy najmu minie drugi miesiąc, sprawa w sądzie, odwołania z rok, komornik drugi rok i ja się pytam, czy mam przez ten okres utrzymywać darmozjadów? chore to wszystko.. następnym razem będziemy mądrzejsi i zrobimy najem okazjonalny u notariusza.

  • Ewa(2014-06-20 06:27) Odpowiedz 70

    Właściciel może lokatorowi NAGWIZDAĆ!
    A system prawny i ten cały wymiar sprawiedliwości?, ręce opadają!
    Redaktor dostanie parę zł. za kolejny artykuł, a nas tylko zdenerwuje!

  • Zarządca(2015-10-22 20:46) Odpowiedz 60

    Zawsze trzeba mieć pomieszczenie gdzieś w piwnicy albo podnajętą komórkę w okolicy dla takich niepłacących lokatorów. Zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów, właściciel w przypadku remontu wyznacza inny lokal i przenosi rzeczy na własny koszt. Najlepiej jeszcze mieć znajomego Zarządcę Nieruchomości, który sporządza odpowiednie pisemko, że konieczny jest remont i lokatorowi wyznacza się inny lokal. W ustawie takie przeniesienie jest na max 1 rok czasu. Wszystko legalnie i nawet gdyby lokator wzywał policję czy stawiał opór - nic nie wskóra.
    Zazwyczaj wystarczy sms że jego rzeczy się przenosi i na drugi dzień mamy mieszkanie wolne.
    Bez sensu chodzić po sądach, zbierać papierki,za wszystko płacić, utrzymywać darmozjada przez parę lat i płacić i na koniec dostać pisemko od komornika o umorzeniu egzekucji???

    Pokaż odpowiedzi (1)
  • tata2(2014-06-20 07:10) Odpowiedz 50

    Polska to chory kraj!
    Lokatorowi chociaż nie płaci czynszu nie można odciąć mediów! Znam przykład gdzie, lokator nawet na noc nie gasił światła a woda lała się cały czas - złośliwie. Co może właściciel - wnieść sprawę do sądu i cierpliwie czekać na termin pół roku ...!

  • nie frajer(2015-03-24 13:24) Odpowiedz 52

    Ja zawsze mówie polacy to ciotowaty naród bo gdyby raz dac takiemu porzadne lanie to inaczej by prawo wygfladało. Mi jeden nie płacił to sie to zrobiło po cichu ze szwagrem. Zadnych tam polsich sadów i prawa durnego. Polecam brac sprawy w swoje rece i wtedy sie cos w tym durnym kraju zmieni. Brac pałe i lac w ryj takich cymbałów i ja tak robie:) pozdro

    Pokaż odpowiedzi (2)
  • gość(2015-09-26 19:11) Odpowiedz 53

    Też borykam się z oszustami najemcami!!! Rodzina z małym dzieckiem,zalegała za 6 miesięcy, nic nie pomagało.Już miałem złożyć wniosek o eksmisję,a tu ni stąd ni zowoąd się sami wynieśli,o czym raczyli mnie powiadomić smsem.klucze u sąsiadów zostawili i oczywiście zdemolowali mieszkanie.Sąsiedzi mówili,że mieli dość nachodzących komorników znających ich adres i to był główny powód.Z kolei zapomnieli się wymeldować.Trwa już procedura administracyjna o wymeldowanie z urzędu a oni twierdzą przed urzędnikami,że się nie wymeldują sami bo...chcą wrócić do tego mieszkania!!!owszem,nie mieszkają,wynajęli co innego,ale nie mają się gdzie zameldować,więc chcą tu wrócić!!!szczyt wszystkiego!mówię wam!a urzędnicy sprawę badają!!!

  • obywatel(2015-04-21 20:50) Odpowiedz 413

    DZIĘKUJĘ ZA TE prawo ustwodawcom dzięki temu od 8 lat mieszkam za darmo ! hihihi a wy burżuje gońcie sieco nie jest zabronione jest dozwolone.

    Pokaż odpowiedzi (2)
  • starszak1(2014-06-19 22:53) Odpowiedz 31

    Wygląda mi na to, że należy podziwiać właścicieli lokali (mieszkań) za to, że je wynajmują. Bo jak najemca, np. matka z dwójką dzieci, nie zechce opuścić lokalu i nie płaci przy tym, to właściciel może tylko - uzbrojony w anielską cierpliwość - skierować sprawę do sądu.

  • wasz Krzys(2014-06-20 07:19) Odpowiedz 20

    Przeciez to jest smieszne prawo. Wpusci sie jakiegos cwaniaka I mozna niedoczekac kiedy sie go wyrzuci. 8 lat lemu zawlaszczyli mi mieszkanie. Od 2012 wreszcie mam uprawomocniony akt eksmisji I tak nie moge pozbyc sie zlodziei bo wciaz zaskarzaja eksmisje I tak w kolko. To jest nieprwawo w tym zlodziejskim panstwie. Tylko tych ukladaczy prawa to trzeba by obciazyc kosztami jakie mam od lat I nigdy nie bede w stanie ich sciagnac. Brak slow do tych idiotow politykow populistow. Sami ucza zlodziejstwa bo sa sami zlodziejami I mafiozami.

  • Maria(2014-06-23 11:01) Odpowiedz 20

    Znam ten problem dość dobrze bo sama mialam lokatora ktory nie placil i nie chcial się wyprowadzić!! To był totalny skandal !! w końcu po wyprowadzce zabrał ze sobą rury, kablem, toalete... totalne spustoszenie. Dobrze że milam przy sowim boku mecenasa Brykczyńskiego, bo nie wiem jak dałabym rade bez adwolkata...

  • LK.(2014-07-05 18:54) Odpowiedz 20

    Jak się wynajmie mieszkanie marginesowi społecznemu ( takich jest niestety dużo ) to lepiej nie mówić
    co oni potrafią zrobić z mieszkania .A wynajmujący nie tylko nie otrzyma zapłaty to jeszcze musi wyremontować
    na własny koszt. Po prostu jeden wielki horror.

  • śrubka(2014-06-19 23:58) Odpowiedz 20

    co za przypał przygotował ustawe...pajacu.media podłacza sie gdy ma sie tytuł prawny do lokalu..tak..to p jak ma sie tytuł to przedsiebiorstwo ( energetyka, gozownictwo, wodociagi..) podpisza umowe..a jesli bedzie wypowiedzenie... czyli traci tytuł prawnny do lakalu...zannaczam ze instalacja wewnątrz jest właściciela...więc siła rzeczy prawa przedsiebiorswoa musza zdjac licznki ( media )

  • edd(2014-06-20 01:11) Odpowiedz 20

    Kto wymyślił te prawo???

  • EWA(2014-06-22 20:17) Odpowiedz 00

    musicie rozdzielic bo jest tak zwane - mieszkanie komunalne i mieszkanie prywatne!
    mieszkanie wynajmowane od 70 lat od panstwa, nie moze byc przekazywane innym osobom - wedlug prawa ugn urzednik gminny musi sprzedac je najemcy za znizkowa cene! jesli nie mozna sprzedac najemcy musi dac inny lokal temu najemcy!!! ale i ...jesli chce to mieszkanie na rynku sprzedac musi...!!! oglosic przetarg!!!
    te prawa najemcow sa lamane!!! i pomijane nagminnie! stad wzieli sie tak zwani czysciciele kamienic!!!
    a najemcy popanstwowi sa szykanowani za calkowita zgoda zarowno administracji panstwowej jak i nadzorczej oraz sadow!
    sa to mieszkania w wielkich miastach! w Warszawieszczegolnie na Mokotowie i w Srodmiesciu jest to masakra - a w sadach jeszcze wieksza!!! Caly system zawiodl, a teraz miesza sie z blotem niczemu winnych najemcow i niszczy sie cale rodziny jakby taki cel mialo panstwo!!!

    wydaje mi sie po prostu - ze ustawa o korupcji nie jest wogole przestrzegana! pare scietych lbow (jak Gomulka za papier dodupny w pasztetowce) i bedzie po krzyku! ta gromada zadowolonych z siebie hochsztaplerow nie widzi nic w tym zlego, ze ludzie mieszkaja w norach w 21 wieku tylko dlatego ze istnieja uklady i ukladziki! POmazance brudne POwinny byc osadzone, ale nie przez rodakow tylko inne bezukladowe systemy!

    daje sie te popanstwowe mieszkania czesto za lapowki , osobom wogole nie majacym uprawnien najemcy popanstwowego tym samym ustawa o gospodarce nieruchomosciami i lokalami jest omijana prze urzednikow i hocsztaplerow!

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Redakcja poleca

Prawo na co dzień

Galerie

Wyszukiwarka kancelarii

SzukajDodaj kancelarię

Polecane

Reklama