Kodeks cywilny przewiduje, że najemca lokalu mieszkalnego (lokator) ma obowiązek płacić czynsz w określonym terminie. Zasady regulowania czynszu i jego wysokość powinny wynikać z umowy najmu.

Jeżeli jednak umowa tych kwestii nie reguluje, trzeba zdać się na Kodeks cywilny, zgodnie z którym czynsz trzeba płacić z góry, a termin wpłaty zależy od czasu, na jaki zawarto umowę. W przypadku, gdy podpisano ją na okres:

  • nie dłuższy niż miesiąc – za cały czas najmu,
  • na dłużej niż miesiąc lub na czas nieoznaczony – czynsz płaci się z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca.

Wypowiedzenie umowy najmu

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jeżeli lokator zwleka z zapłatą za czynsz lub innymi opłatami za używanie lokalu, najemca może rozwiązać z nim umowę. 

Najpierw muszą zostać jednak spełnione określone warunki. Przede wszystkim najemca musi zwlekać z opłatami za trzy pełne okresy płatności, czyli jeśli czynsz był płacony:

  • w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – trzy miesiące (wypowiada się na koniec kwartału kalendarzowego),
  • co miesiąc – miesiąc (liczy się od końca miesiąca kalendarzowego),
  • częściej niż co miesiąc – z trzydniowym wyprzedzeniem.

Zanim właściciel wypowie umowę, musi wezwać lokatora do zapłaty zaległych i bieżących należności oraz uprzedzić go o zamiarze wypowiedzenia umowy, gdy ten nie zastosuje się do wezwania. Samo wezwanie obligatoryjnie musie mieć formę pisemną, a właściciel musi w nim wyznaczyć lokatorowi dodatkowy miesięczny termin zapłaty zaległych i bieżących należności. Dopiero, gdy najemca nie spłaci zaległości w dodatkowym terminie, właściciel może wypowiedzieć mu umowę.

Eksmisja

Jeżeli pomimo wyznaczonych terminów lokator nie chce się wyprowadzić, właściciel lokalu musi zwrócić się ze sprawą do sądu, który może nakazać eksmisję. Po uprawomocnieniu się wyroku eksmisyjnego, właściciel może skierować sprawę do komornika, który dokona przymusowej wyprowadzki.

Należy jednak pamiętać, że gdy chodzi o najemcę mieszkania (osobę fizyczną) obowiązuje zakaz eksmisji na bruk (z wyjątkami) - o ile więc sąd nie przyzna lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, komornik musi się wstrzymać z egzekucją do czasu, aż gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub aż do czasu, gdy takie pomieszczenie znajdzie sam dłużnik.

Najemca lokalu użytkowego nie jest już w ten sposób chroniony - sąd może więc wydać wyrok o eksmisji firmy nawet wtedy, gdy nie ma ona lokalu zastępczego.

Dochodzenie zaległego czynszu

Zarządzenie przez sąd eksmisji nie wyklucza dochodzenia przez właściciela zaległego czynszu. O ile umowa najmu nie stanowi inaczej, wszystkie osoby, które ją zawarły, odpowiadają solidarnie za powstałe zaległości. Właściciel lokalu może wnieść pozew o zapłatę przeciwko wszystkim sygnatariuszom umowy lub tylko przeciwko niektórym z nich, jeżeli tak zadecyduje.

Ponadto właściciel może także pozwać inne pełnoletnie osoby, które mieszkały na stałe z najemcą w lokalu. Osoby te odpowiadają solidarnie z najemcą jedynie za zaległości powstałe w okresie ich stałego zamieszkiwania.

Prawo zastawu na rzeczach ruchomych

Prawo chroni również prawa właściciela na wypadek, gdyby okazało się, że lokator jest niewypłacalny lub nie udało się odnaleźć jego majątku. Przysługuje mu bowiem zastaw na rzeczach wniesionych do lokalu przez lokatora lub przez osoby należące do jego rodziny zamieszkujące razem z nim. Zaległą kwotę może on w ten sposób odzyskać dzięki sprzedaży zastawionych przedmiotów, w trybie egzekucji sądowej.

Zastaw obejmuje wszystkie rzeczy wniesione do lokalu przez lokatora i członków jego rodziny, z wyjątkiem:

  • przedmiotów urządzenia domowego niezbędnych dla lokatora i jego rodziny;
  • zapasów żywności;
  • przedmiotów niezbędnych do osobistej pracy majątkowej;
  • przedmiotów niezbędnych do nauki;
  • przedmiotów niezbędnych do wykonywania praktyk religijnych;
  • przedmiotów codziennego użytku, które mogą być sprzedane tylko znacznie poniżej ich wartości a dla lokatora mają znaczną wartość użytkową.

Prawo zastawu wygasa, jeśli lokator usunie z lokalu rzeczy obciążone zastawem - jednak przedtem właściciel może się temu sprzeciwić i zatrzymać je do momentu, aż zaległy czynsz nie zostanie zapłacony.

Czego właścicielowi robić nie wolno

Właściciel lokalu nie ma natomiast prawa do wymiany zamków czy usunięcia rzeczy najemcy i umieszczenia ich w przechowalni - zanim zostanie orzeczone prawo zastawu. Najemca może mieć bowiem wtedy roszczenia odszkodowawcze w stosunku do wynajmującego.

Niedopuszczalne jest także odłączenie mediów o ile są zapisane na najemcę, jak również pozbawienie lokatora dostaw prądu, gazu czy też wody. Zgodnie z poszczególnymi przepisami, odciąć je mogą tylko: przedsiębiorstwo energetyczne lub wodno-kanalizacyjne w ściśle określonych okolicznościach - na przykład gdy instalacji dokonano niezgodnie z przepisami prawa, stwarza ona zagrożenie dla otoczenia lub gdy użytkownik lokalu nie płaci rachunków przez określony czas.

Właściciel lokalu nie jest więc samodzielnie uprawniony do wstrzymania dostaw energii bądź wody lub jej całkowitego odcięcia od nieruchomości.

Podstawa prawna

Ustawy o ochronie praw lokatorów.

kodeksu postępowania cywilnego

21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Tekst jednolity ustawy dostępny w Dzienniku ustaw z 2005 r., numer 31, pozycja 266). Z kolei prawo zastawu na rzeczach wniesionych przez najemcę do lokalu powstaje z mocy przepisów Kodeksu cywilnego (Tekst jednolity ustawy dostępny w Dzienniku ustaw z 1964 r., numer 16, pozycja 93).