Najczęstszym powodem wywłaszczeń są inwestycje drogowe i kolejowe oraz te związane z budową lotnisk czy stadionów. W każdym z takich przypadków mamy do czynienia z realizacją celów publicznych, co stanowi jedyną przesłankę do wywłaszczenia – czyli przeniesienia własności nieruchomości z osoby prywatnej na rzecz jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. Regulacje prawne w tym zakresie (Ustawa o gospodarce nieruchomościami lub tzw. specustawy, z naciskiem na tę z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i przeprowadzania inwestycji w zakresie dróg publicznych) z jednej strony gwarantują poszanowanie prawa właściciela, z drugiej – umożliwiają realizację tego typu inwestycji. Właściwa procedura wywłaszczeniowa, gwarancja odszkodowania oraz zwrotu nieruchomości w przypadku niewykorzystania jej na wskazany cel mają służyć ochronie interesów wywłaszczanego. A te bywają czasem naruszane. - Wywłaszczenie nieruchomości, która nie jest niezbędna do realizacji danego celu (np. znacznie większa działka) lub wykorzystanie wywłaszczonej nieruchomości niezgodnie z celem publicznym przez chociażby sprzedanie jej komercyjnemu podmiotowi to najczęstsze przypadki nadużyć w tym zakresie - przyznaje prawnik z wrocławskiej Kancelarii Radców Prawnych i Adwokatów CWW S. Cetera, M. Węgrzyn-Wysocka i Wspólnicy.

Jak wywłaszczać zgodnie z prawem?

Proces wywłaszczenia przebiega w formie postępowania administracyjnego, finalizowanego wydaniem decyzji o wywłaszczeniu, a w przypadku inwestycji drogowych – decyzją o realizacji inwestycji celu publicznego. Powinna ona zawierać: wymagania dotyczące powiązania drogi z innymi drogami publicznymi (ze wskazaniem ich kategorii, określenie linii rozgraniczających teren), warunki wynikłe z potrzeb ochrony środowiska, zabytków i dóbr kultury, wymagania dotyczące ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, zatwierdzenie podziału nieruchomości i odpowiednie jej oznaczenie, a także zatwierdzenie projektu budowlanego. - Jednak sam fakt wydania decyzji nie powoduje jeszcze wywłaszczenia. Następuje ono dopiero z chwilą jej uprawomocnienia. Od tego momentu istnieją podstawy do dokonania stosownych zmian zarówno w księgach wieczystych, jak też w ewidencji gruntów – zaznacza prawnik wrocławskiej kancelarii. Wyjątkiem jest nadanie decyzji tzw. rygoru natychmiastowej wykonalności. Wówczas, mimo braku ostatecznej decyzji, można już realizować jej postanowienia - niemniej jednak nieruchomość stanie się własnością Skarbu Państwa lub odpowiednich jednostek terytorialnych dopiero w momencie, gdy decyzja będzie ostateczna. 

Wywłaszczający – co musi, a czego nie powinien?  

Wywłaszczenie za odszkodowaniem dokonywane jest zawsze przez organ wydający właściwą decyzję. W przypadku wywłaszczeń na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami organem tym jest starosta, a dokumentem do tego uprawniającym – wspomniana już decyzja o wywłaszczeniu. Jej wydanie poprzedzają jednak rokowania i rozprawa administracyjna służące ustaleniu przez strony, czy istnieje możliwość porozumienia co do warunków wywłaszczenia i odszkodowania. Dopiero niepowodzenie rokowań powoduje uruchomienie procedury administracyjnej wywłaszczenia. - Wyjątkiem od tej reguły są wywłaszczenia dokonywane na mocy tzw. specustawy, kiedy etap rokowań i rozprawy administracyjnej jest pominięty, a wywłaszczenie następuje z mocy prawa – zgodnie z art. 12 specustawy – podkreśla przedstawiciel kancelarii CWW. Tym samym organ wydający decyzję o wywłaszczeniu formalnie go nie dokonuje, ale ustala możliwość realizacji inwestycji, a pośrednio wpływa na skutek wywłaszczenia, które następuje z mocy prawa. Odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości również przyznawane na drodze administracyjnej w formie decyzji wydanej w tej sprawie - jednak uprzednio wywłaszczający musi dokonać wyceny wartości nieruchomości, z uwzględnieniem jej rodzaju, stanu, położenia sposobu użytkowania, przeznaczenia, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także aktualnych cen na rynku nieruchomości.

Wywłaszczany – jakie ma prawa, a jakie obowiązki?    

Przepisy postępowania administracyjnego i właściwych ustaw – tj. Ustawy o gospodarce nieruchomościami lub też specustawy – zapewniają wywłaszczanemu możliwość uczestniczenia w każdym etapie tego procesu. Wywłaszczany ma więc prawo uczestniczenia m.in. w wycenie nieruchomości, która z reguły budzi najwięcej emocji i rodzi najwięcej problemów. - Najczęstszym błędem zainteresowanych właścicieli jest brak należytego podejścia do sporządzonej przez biegłego wyceny i jej niekwestionowanie. A wystarczy sięgnąć po dostępne w tym zakresie instrumenty, jak wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego, zastrzeżenie do sporządzanej opinii bądź poddanie wyceny badaniu przez stowarzyszenie rzeczoznawców majątkowych celem sprawdzenia poprawności przeprowadzonej wyceny. Jeśli zachodzi taka potrzeba, warto z nich korzystać, gdyż zaniechania na tym etapie skutkują błędnymi i często niekorzystnymi dla wywłaszczanego ustaleniami kwoty odszkodowania – radzi wrocławski radca prawny. Właściciel nieruchomości ma też prawo do składania wniosków dowodowych - np. opinii rzeczoznawcy ustalającej wartość nieruchomości. Innym jego przywilejem jest możliwość odwołania się od decyzji o wywłaszczeniu do właściwego organu wyższej instancji. 

Zgodnie z art. 128 Ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma możliwości pozbawienia kogokolwiek jego własności bez wyrównania mu tej straty odpowiednim odszkodowaniem. Zazwyczaj jest to kwota pieniężna, choć istnieje też możliwość przyznania nieruchomości zamiennej (ale tylko za zgodą wywłaszczanego). Odszkodowanie za wywłaszczenie na drogi czy inne cele publiczne jest zależne od stanu, przeznaczenia oraz wartości nieruchomości. - W przypadku specustawy ustawodawca wprowadził tryb decyzji administracyjnej ustalającej wysokość odszkodowania, przy czym jest to odrębne postępowanie, a decyzję w tej sprawie wydaje się do 30 dni (lub 60 przy rygorze natychmiastowej wykonalności) od momentu nadania decyzji o realizacji inwestycji statusu ostatecznej. Zaś w przypadku wywłaszczeń na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość odszkodowania ustalana jest w decyzji o wywłaszczeniu – wyjaśnia prawnik z kancelarii CWW. W niektórych przypadkach wypłacana jest zaliczka na poczet odszkodowania za wywłaszczenie – jednorazowo, w wysokości 70 proc. ustalonej kwoty i w terminie 30 dni od złożenia wniosku w tej sprawie. - Z kolei w sytuacji, gdy w wyniku podziału nieruchomości i wywłaszczenia tylko jej części, pozostałości nie mogą być wykorzystywane w dotychczasowy sposób, właściciel ma prawo zgłosić żądanie o ich wykup przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego – puentuje ekspert.

Magdalena Stanisławska, Eagle Way