Wykup mieszkania z rabatem ma służyć zaspokojeniu potrzeb życiowych nabywcy, a nie dorobieniu się przez niego na szybkiej sprzedaży lokalu po cenie rynkowej- orzekł WSA w Warszawie.
TEZA
Uprawnieni z tytułu udzielenia przy kupnie lokalu bonifikaty, jeśli nie dotrzymają warunku niesprzedawania lokalu w ciągu pięciu lat i sprzedadzą go z zyskiem, nie mogą skutecznie zwalczać prawa do dochodzenia zwrotu udzielonej im bonifikaty, zarzucając naruszenie zasad współżycia społecznego.
STAN FAKTYCZNY
W.K. po śmierci żony zdecydował się na wykup mieszkania, mając nadzieję, że jego matka przeprowadzi się do niego. Nabył więc mieszkanie od miasta w 2007 r. Jego wartość wynosiła 201 tys. zł. Cena lokalu po zastosowaniu 90 proc. bonifikaty wyniosła ok. 20 tys. zł. I taką kwotę zapłacił.
Okazało się jednak, że matka nie ma zamiaru przeprowadzić się do niego, więc syn zamieszkał z nią w jej domu. Do mieszkania przyjeżdżał regulować opłaty i odbierać listy. Mimo że miał świadomość, iż nie powinien przez pięć lat sprzedawać lokalu, zdecydował się na to (rok po wykupie), a uzyskane środki przeznaczył w części na remont domu matki. Nie miał jednak na to dowodów, bo zatrudniał ekipę remontową na czarno. Osoba, która od niego lokal nabyła, była dla niego osobą obcą.
Miasto wniosło więc pozew o zasądzenie od W.K. kwoty 205 tys. zł tytułem zwrotu równowartości zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej mu przy zakupie lokalu. Wskazało, że mężczyzna zbył nabyty od miasta lokal przed upływem 5 lat od dnia nabycia, czym naruszył art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.).
Sąd wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, od którego pozwany złożył sprzeciw. Wskazał, że główną przyczyną sprzedaży lokalu była konieczność zapewnienia opieki nad matką, a żądanie zwrotu bonifikaty jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Sąd okręgowy przyznał jednak miastu kwotę 205 tys. zł. Uznał, że pozwany był świadomy konsekwencji związanych z wcześniejszą sprzedażą lokalu. Artykuł 68 ust. 2a u.g.n. wyłącza obowiązek zwrotu otrzymanej bonifikaty m.in. w przypadku zbycia nieruchomości na rzecz osoby bliskiej.
Pozwany nie spełnia także warunków zastosowania wobec niego przepisu mówiącego o odstąpieniu od obowiązku zwrotu bonifikaty w przypadku przeznaczenia, uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości kwoty, na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe w terminie 12 miesięcy od dnia zbycia nieruchomości. Mężczyzna wniósł apelację.
UZASADNIENIE
Sąd Apelacyjny oddalił apelację. Wyjaśnił, że istotą kierowania się w takich przypadkach przez ustawodawcę odstępstwem od zasad gospodarki rynkowej jest udzielanie pomocy publicznej na cele mieszkaniowe.
Jeżeli pomoc ta nie zostanie wykorzystana zgodnie z przeznaczeniem, powinna być zwrócona. Tak też stało się w tej sprawie.
Sąd nie znalazł podstaw do zastosowania art. 5 kodeksu cywilnego. Wskazał, że powoływanie się przez mężczyznę na zasady współżycia społecznego nie mogło odnieść zamierzonego skutku. Kwestią zastosowania tego przepisu w sprawach o zwrot bonifikaty zajmował się Sąd Najwyższy i wskazał, że istotą prawa cywilnego jest strzeżenie praw podmiotowych.
Wszelkie zatem rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji bądź unicestwienia tych praw mają charakter wyjątkowy. Odmowa udzielenia ochrony prawnej na podstawie art. 5 k.c. z uwagi na jego wyjątkowy charakter musi być uzasadniona istnieniem okoliczności rażących i nieakceptowanych w świetle powszechnie uznawanych w społeczeństwie wartości.
Uprawnieni z tytułu udzielenia przy kupnie lokalu bonifikaty, jeśli nie dotrzymają warunku niesprzedawania lokalu w określonym przez ustawę czasie i sprzedadzą go z zyskiem, sami pozostając w niezgodzie z zasadami współżycia społecznego, nie mogą skutecznie zwalczać prawa do dochodzenia zwrotu udzielonej im bonifikaty, zarzucając naruszenie tej regulacji.
Ponadto sąd wytknął, że pozwany remontując dom, zatrudniał pracowników na czarno, co sam oświadczył. Powoływał się więc przed sądem na własne działania niezgodne z prawem i z tych działań chciałby wywieść korzystne dla siebie skutki prawne. Tego rodzaju koncepcje nie zasługują na aprobatę.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 7 maja 2013 r., sygn. akt I ACa 1443/12



Ułatwienie zakupu mieszkania
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem przywilej nabycia lokalu z bonifikatą zmierza do ułatwienia zakupu lokalu przez najemcę, dla którego stanowi on centrum życiowe, dzięki czemu uzyskuje on stabilne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Nabycie lokalu z bonifikatą jest zaspokojeniem tych potrzeb i – choć nie ma zakazu sprzedaży pozyskanego lokalu – nie jest uzasadnione, by zamiarem ustawodawcy było stworzenie w ten sposób możliwości pozyskania środków finansowych na realizację innych, wcześniej rozpoczętych projektów mieszkaniowych (uchwała SN z 30 marca 2012 r., sygn. akt III CZP 4/12).
KOMENTARZ EKSPERTA
Upust państwa to nie dotacja

Z prawnego punktu widzenia komentowany wyrok nie budzi wątpliwości. Wart jest jednak uwagi ze względu na stanowczość argumentów zawartych w uzasadnieniu. Sąd klarownie przedstawił w nim cele, dla których wprowadzono do systemu prawnego bonifikatę przy sprzedaży lokali mieszkalnych ich dotychczasowym najemcom, i podkreślił konieczność realizacji tych celów. Bonifikata to nie jest państwowa dotacja, sposób na poprawienie sytuacji majątkowej uprawnionych. Ma ona służyć poprawieniu ich sytuacji mieszkaniowej. W omawianej sprawie pozwany, nabywca lokalu z 90-proc. bonifikatą, zbył go po pół roku, uzyskane w ten sposób środki przeznaczając m.in. na zakup samochodu. Kiedy postępowanie takie zostało zakwestionowane i gmina zażądała zwrotu udzielonej bonifikaty, pozwany bronił się twierdzeniem, że działania gminy stanowią nadużycie prawa podmiotowego. Sąd odrzucił je, dodając, że nadużyciem było raczej działanie pozwanego, który wykorzystał przywilej, jakim jest możliwość zakupu lokalu z bonifikatą, do zaspokojenia potrzeb innych aniżeli stojące za jego przyznaniem.