Nie tylko bliscy, ale również obca osoba może zapewnić utrzymanie właścicielowi mieszkania, pod warunkiem że przeniesie na nią jego własność. Wzajemne prawa i obowiązki stron muszą zostać spisane u notariusza
Czy sąsiad może zapewnić mi utrzymanie
Osoba samotna otrzymała propozycję dożywotniej opieki i utrzymania ze strony najbliższego sąsiada, w zamian za przeniesienie własności mieszkania. Czy zawarcie takiej umowy jest możliwe?
Sprawę tę można uregulować w notarialnie sporządzonej umowie dożywocia. W zamian za przeniesienie własności mieszkania (jego zbycie) sąsiad będzie miał obowiązek zapewnić osobie przenoszącej na niego własność nieruchomości dożywotnie utrzymanie. Przedmiotem zbycia może być każda nieruchomość: zabudowana, niezabudowana, lokal stanowiący odrębną własność (mieszkanie hipoteczne), a także udział we współwłasności nieruchomości. Zbywcą nieruchomości (dożywotnikiem) może być tylko osoba fizyczna, natomiast nabywcą – zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna (np. fundacja).
W umowie określa się dokładnie obowiązki nabywcy nieruchomości w zamian za dożywocie w stosunku do zbywcy. Najczęściej umowa stanowi, że nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, zapewnić mu wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światło i opał, a także zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnować w chorobie, a nawet sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. To jednak nie koniec. W umowie o dożywocie osoba przenosząca własność będzie mogła również w sposób precyzyjny określić, w jaki sposób będzie świadczona opieka nad nią, a także wskazać na swoje oczekiwania np. w razie choroby i pielęgnacji. Można np. umówić się, że czytelnik będzie nadal mieszkał w dotychczasowym mieszkaniu albo w jego części aż do chwili śmierci albo przeniesie się do lokalu zaoferowanego przez sąsiada. Jak słusznie podkreśla się w orzecznictwie sądowym, o treści i zakresie świadczeń należnych dożywotnikowi przesądza umowa dożywocia, w tym zakresie zasada swobody umów nie doznaje ograniczenia. Innym słowy, strony umowy mają szeroki wachlarz możliwości umożliwiający im szczegółowe określenie praw i obowiązków. Jest to szczególnie istotne w przypadku niewłaściwego bądź zupełnego niewykonywania uprawnień z umowy dożywocia. W takiej sytuacji dożywotnik obok przewidzianych w kodeksie cywilnym uprawnień, przykładowo do rozwiązania umowy dożywocia, może również dochodzić na drodze sądowej świadczeń wymagalnych, jak też żądać naprawienia szkody będącej następstwem niewykonania bądź też nienależytego wykonania umowy.
Należy pamiętać, że umowa dożywocia może być rozwiązana. Uprawnienie to przysługuje sądowi, który może ją rozwiązać, jeśli konflikty między stronami są tak duże, że np. dochodzi do rękoczynów. Możliwa jest też zamiana uprawnień objętych prawem dożywocia, gdy między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. Nie ma znaczenia, z jakich powodów one powstały. Mogą być zawinione przez jedną bądź drugą stronę umowy. Wówczas sąd na żądanie jednej ze stron wydaje orzeczenie, w którym zamienia wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień
Podstawa prawna
Art. 908 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121).
Czy z dożywocia może korzystać osoba bliska
Chcę oddać mieszkanie w zamian za dożywotnie utrzymanie mojego brata. Czy w umowie dożywocia można zobowiązać nabywcę do tego, aby z uprawnień przewidzianych w niej korzystała inna osoba niż dotychczasowy właściciel nieruchomości?
Zawierając umowę o dożywocie, właściciel nieruchomości może domagać się zapewnienia dożywotniego utrzymania bratu lub innemu członkowi rodziny albo sobie bądź też sobie i osobie bliskiej. W umowie powinien jednak określić, kto i na jakich zasadach będzie miał prawo korzystać z dożywotniego utrzymania, a także na jakie świadczenia może z tego tytułu liczyć. Należy jednak pamiętać, że nawet wówczas gdy ze świadczeń należnych z tytułu umowy o dożywocie będzie korzystała inna osoba niż właściciel nieruchomości, umowę zawiera właściciel nieruchomości z nabywcą.
Podstawa prawna
Art. 908 par. 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121).
Czy umowa zabezpiecza prawa zbywcy
Czytelnik chce umową dożywocia przekazać siostrzeńcowi dom, w którym mieszka. Czy w przypadku późniejszego zbycia mieszkania przez siostrzeńca czytelnik będzie miał prawo do jego zamieszkiwania?
W umowie dożywocia dla zbywcy nieruchomości (dożywotnika) istotne jest to, co zostanie w niej zapisane. W związku z tym należy szczegółowo określić wielkość i rodzaj świadczeń zobowiązanego na rzecz dożywotnika (w tym np. zastrzec prawo do mieszkania w przekazywanym domu). Gdyby takie zapisy nie znalazły się w umowie, zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego.
Zobowiązany (w tym przypadku siostrzeniec czytelnika) może jednak zbyć nieruchomość obciążoną prawem dożywocia i nie jest do tego konieczna zgoda dożywotnika. Nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia wstępuje jednak z mocy prawa w miejsce uprzedniego właściciela będącego kontrahentem dożywotnika i musi zapewnić mu to, co zostało zapisane w umowie dożywocia. Przeniesienie własności nieruchomości następuje bowiem zawsze z równoczesnym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia. Prawo to powinno być ujawnione w dziale III księgi wieczystej. Jeśli nie zostanie ujawnione, nabywcy obciążonej nieruchomości nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ponosi on odpowiedzialność rzeczową (z nieruchomości) i osobistą za świadczenia objęte tym prawem, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Z chwilą przeniesienia własności poprzedni właściciel przestaje ponosić jakąkolwiek odpowiedzialność w stosunku do dożywotnika.
W razie zbycia nieruchomości dożywotnik może jednak zażądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Nowy właściciel będzie musiał tę rentę wypłacać, a ewentualny spór dotyczący jej wysokości rozstrzygnie sąd. Natomiast nie może odmówić wypłacania renty, twierdząc, że chce zapewnić dożywotnie utrzymanie dożywotnikowi. Domagając się zamiany dożywocia na rentę, dożywotnik nie będzie musiał uzasadniać, dlaczego nie chce, aby nowy właściciel, będący zupełnie obcym dla niego człowiekiem traktował go jako domownika, zamieszkał z nim razem, opiekował się nim i pielęgnował w chorobie.
Podstawa prawna
Art. 908, 914 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121).
Czy można rozwiązać dożywocie
Czytelnik przeniósł własność mieszkania na zaprzyjaźnione małżeństwo w zamian za dożywocie. Po roku wspólnego zamieszkiwania stosunki pomiędzy współlokatorami się pogorszyły. Mężczyzna nie chciał przyjmować od obdarowanych pomocy. Czy fakt ten może być przesłanką sądowego rozwiązania umowy dożywocia?
W praktyce sąd rozwiąże dożywocie, gdy między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że ich dalsze pozostawanie w bezpośredniej ze sobą styczności będzie niemożliwe. Należy jednak pamiętać, że rozwiązanie umowy może nastąpić tylko w wypadkach wyjątkowych. Ocena, czy zachodzi taka wyjątkowość, należeć będzie zawsze do sądu rozpoznającego sprawę o rozwiązanie dożywocia. Sąd musi każdorazowo brać pod uwagę interesy obu stron, w tym także interesy ekonomiczne. Przed podjęciem tak radykalnej i daleko idącej decyzji sąd będzie badał, czy w konkretnej sytuacji faktycznej nie ma możliwości rozwiązania konfliktu w inny sposób niż poprzez rozwiązanie umowy dożywocia. W orzecznictwie przyjmuje się jednak, że przesłanką do wydania wyroku rozwiązującego umowę dożywocia nie może być jednak nieprzyjmowanie przez dożywotnika opieki od zobowiązanych.
Podstawa prawna
Art. 913 par. 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121).
Czy prawa z dożywocia można zamienić na rentę
Czytelniczka oddała mieszkanie za dożywocie. Ostatnio doszło między nią a nabywcą do poważnych konfliktów. Czy w takiej sytuacji może zrezygnować z opieki nabywcy i domagać się wypłacania renty?
Dożywocie może zostać zamienione na rentę, jeżeli doszło między stronami do takiego konfliktu, że nie można od nich wymagać, aby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. W takim przypadku nie ma żadnego znaczenia, którą stronę: dożywotnika czy nabywcę, należy uznać za winną konfliktu ani co było jego przyczyną. W dodatku mogą to być przyczyny zarówno obiektywne, jak i subiektywne.
W praktyce jednak konflikt musi być na tyle poważny, aby było wiadomo, że strony nie będą już mogły nadal pozostawać w bezpośredniej ze sobą styczności. Z żądaniem zamiany dożywocia na rentę może wystąpić każda ze stron, nawet ta, z której winy doszło do konfliktu. Zmiany może domagać się nawet ten dożywotnik, który nie był zbywcą nieruchomości, a nawet osobą bliską zbywcy. Może to być nawet osoba obca zbywcy, pod warunkiem że na jej rzecz zostało ustanowione dożywocie. Sąd zamieni wówczas wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Wysokość renty powinna odpowiadać wartości rynkowej uprawnień. Sąd zadecyduje również o tym, które uprawnienia wynikające z prawa dożywocia mogą być zamienione na rentę. W związku z tym sąd może na przykład uznać, że mimo nieporozumień dożywotnik może zajmować mieszkanie, które ma odrębne wejście. Ma prawo nie uwzględnić wszystkich roszczeń dożywotnika zgłoszonych w związku z tą zamianą. Należy jednak pamiętać, że niewywiązywanie się nabywcy ze świadczeń nie uzasadnia roszczenia zamiany dożywocia na rentę. Dożywotnik może wówczas tylko wytoczyć powództwo o zasądzenie mu umówionych świadczeń oraz o przyznanie mu odszkodowania. W końcu uprawnienie do żądania zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę będzie przysługiwać dożywotnikowi w sytuacji, w której zobowiązany do zapewnienia utrzymania zbył otrzymaną nieruchomość.
Podstawa prawna
Art. 913 par. 1 i art. 914 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121).
Czy prawo dożywocia można sprzedać
Zastanawiam się nad podpisaniem umowy dożywocia. Czy w przypadku gdy osoba, której w zamian za opiekę oddam swoje mieszkanie, nie będzie właściwie wywiązywała się ze swoich obowiązków, będę uprawniony do odsprzedania prawa dożywocia?
Prawo dożywocia jest niezbywalne. Niezbywalność dożywocia jest uzasadniona osobistym charakterem tego prawa. Jest ściśle związana z osobą dożywotnika i wygasa wraz z jego śmiercią. W związku z tym, że prawa i obowiązki są zmarłego ściśle związane z jego osobą, nie wchodzi też do spadku i nie może być dziedziczone. W praktyce niezbywalność dożywocia oznacza zatem, że jest ono wyłączone z obrotu cywilnoprawnego.
Podstawa prawna
Art. 912 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121).