MICHAŁ TOMASIAK W marcu w większości wspólnot mieszkaniowych działających na podstawie ustawy o własności lokali odbywają się doroczne zebrania.
Podejmowane na zebraniach wspólnoty uchwały mają istotne znaczenie dla właścicieli lokali, ponieważ dotyczą np. wysokości wnoszonych opłat. Kto może zgłaszać projekty uchwał i kiedy?
Gdy zebranie zwołuje zarząd lub zarządca wspólnoty, to z wnioskiem o uzupełnienie porządku obrad może wystąpić każdy z właścicieli lokalu. Oznacza to, że projekt uchwały może zgłosić nawet jeden właściciel. Taki projekt można złożyć u zarządcy z odpowiednim wyprzedzeniem, tak by mógł go uwzględnić w porządku obrad widniejącym w zawiadomieniu o dorocznym zebraniu. Jednak uchwała może być też przedstawiona bezpośrednio na zebraniu, jeśli przegłosowana zostanie zmiana porządku obrad. Sąd Apelacyjny w Poznaniu uznał bowiem, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad. W związku z tym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub je zmieniać (wyrok z 7 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1203/12).
Co może zrobić właściciel lokalu, który uzna, że podjęta uchwała jest niezgodna z prawem, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób szkodzi jego interesom?
Może zaskarżyć taką uchwałę do sądu. Przewiduje to art. 25 ustawy o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. nr 85, poz. 388 z późn. zm.). Zarzut niezgodności z prawem może dotyczyć zarówno naruszenia prawa materialnego, jak i procedur, które mogły mieć wpływ na treść uchwały. Przykładowo, niezgodne z prawem będzie wyznaczenie na zarządcę nieruchomości wspólnej osoby, która nie ma odpowiednich uprawnień. Do naruszenia prawa może dojść również przy okazji indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą. Sąd Najwyższy stwierdził, że podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonane przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (wyroku z 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03). Niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie nie ma zaś wpływu na jej skuteczność.
„Opłaty ponoszone na rzecz spółdzielni mieszkaniowej: jak bronić się przed podwyżkami?”
Kiedy należy złożyć pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej?
Trzeba z tym zdążyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia otrzymania powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Prawo zaskarżenia uchwały nie jest przy tym uzależnione od wielkości posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej i może zostać zrealizowane przez jednego bądź kilku właścicieli lokali. Nie może natomiast zaskarżyć uchwały zarząd wspólnoty mieszkaniowej ani podmiot pełniący funkcję zarządcy nieruchomości.
Powództwo o uchylenie uchwały rozpatrywane jest w trybie procesowym, pozwanym zaś jest cała wspólnota mieszkaniowa. Jeżeli sprawa ma charakter majątkowy, to rozpatruje ją sąd rejonowy zgodnie z miejscem położenia nieruchomości. Jeżeli sprawa dotyczy naruszenia dóbr osobistych właściciela lokalu, to zajmuje się nią sąd okręgowy.
Uchwały właścicieli stają się skuteczne z chwilą podjęcia. Czy jednak sąd, po otrzymaniu powództwa właściciela, może wstrzymać wykonanie spornej uchwały do czasu zakończenia sprawy?
Sąd może tak zadecydować na uzasadniony wniosek skarżącego, kiedy istnieje obawa, że natychmiastowe wykonanie uchwały mogłoby spowodować niewspółmierną szkodę skarżącemu lub całej wspólnocie. Rozpatrując pozew złożony przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, sąd nie ma kompetencji do wywierania wpływu na jej decyzje poprzez nakazanie spełnienia określonego świadczenia.
Czy zatem sąd może nakazać wspólnocie – na wniosek skarżącego – skorygowanie treści konkretnej uchwały?
Jak podkreślił Sąd Najwyższy, przepisy ustawy o własności lokali regulujące zarząd nieruchomością wspólną nie przewidują możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści (wyrok z 7 lutego 2002 r., sygn. akt I CKN 489/00). Sąd wypowiada się jedynie w kwestii, czy dana uchwała jest skuteczna i istniejąca. Właściciele nie mają więc możliwości wyegzekwowania na drodze sądowej, aby wspólnota podjęła konkretną uchwałę o określonej treści. Istnieje jednak możliwość wystąpienia do sądu o upoważnienie do dokonania danej czynności, jeśli wspólnota w zakreślonym przez sąd terminie celowo nie podejmuje uchwały o wyrażeniu lub odmowie wyrażenia zgody na tę czynność (wyrok SN z 7 lutego 2002 r., sygn. akt I CKN 489/00).
