Kilka miesięcy temu kupiliśmy z mężem wymarzone mieszkanie – pisze pani Anna. – Niestety, na ścianie pojawił się grzyb. Zwróciliśmy się do dewelopera, ale on odesłał nas do podwykonawców. Do kogo w takim razie mamy zgłosić usterkę i na jakiej podstawie będę miała prawo do jej naprawy? – pyta czytelniczka.
Umowa kupna nowego mieszkania zawierana jest między deweloperem a klientem i to oni są jej dwiema stronami. Deweloper zobowiązuje się wybudować mieszkanie i oddać je w ustalonym terminie, natomiast klient zapłacić za to ustaloną kwotę. Oczywiście zdarza się, że deweloper nie jest w stanie sam wykonać wszystkich prac i wynajmuje podwykonawców. Nie zmienia to jednak faktu, że nawet w takiej sytuacji to on odpowiada za wykonane przez nich prace. Zobowiązał się oddać mieszkanie bez usterek i ponosi odpowiedzialność za ewentualne niedociągnięcia. Nie może więc próbować zrzucić odpowiedzialności na podwykonawcę.
Podstawą reklamacji jest protokół odbioru mieszkania. Przed jego podpisaniem nabywca może dokładnie obejrzeć lokal i dopilnować, żeby uwagi o ewentualnych niedociągnięciach się w nim znalazły. To o tyle ważne, że jeśli usterkę zauważymy jeszcze przed kupnem mieszkania, a wzmianka o niej znajdzie się w protokole odbioru, który podpisuje również przedstawiciel dewelopera, tym samym zobowiązuje się on do jej usunięcia. Nie znaczy to, że w innym przypadku jesteśmy bez szans. Bardzo często usterki pojawiają się dopiero po jakimś czasie od kupna mieszkania – tak jak w przypadku pani Anny. Kodeks cywilny przewiduje odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne. Rękojmia za takie wady przysługuje na mocy przepisów prawa, a to oznacza, że nie można się jej zrzec lub ograniczyć. Deweloperzy czasem starają się wyłączyć do niej prawo w umowie, ale jest to niezgodne z przepisami.
Wadę należy zgłosić do dewelopera w ciągu miesiąca, a jego upływ liczy się od dnia ujawnienia jej podczas użytkowania lokalu. Przed końcem tego okresu najlepiej powiadomić go o tym listownie, za potwierdzeniem odbioru, bo w razie wątpliwości dokumenty w formie listów posłużą za dowód.
Ale uwaga! Jeśli usterka pojawi się po okresie dłuższym niż trzy lata od zamieszkania, wygasają uprawnienia do jej zgłaszania, chyba że sprzedawca celowo ją zataił.
Jeśli wada uwidocznia się po krótkim okresie użytkowania lokalu, kupujący może na mocy rękojmi żądać od dewelopera zwrotu pieniędzy w zamian za zwrot mieszkania. Odstąpić od umowy można również wtedy, gdy po zgłoszeniu usterki i jej naprawie pojawi się ona ponownie – dotyczy to wady, która uniemożliwia korzystanie z lokalu.
Podstawa prawna
Art. 471–474, art. 556–568 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93).
Maria Kuźniar