Od ponad dwóch lat w Ministerstwie Gospodarki rodzi się w bólach projekt ustawy o korytarzach przesyłowych, mającej uregulować m.in. kwestię prawa do gruntów zajętych przez obecnie istniejące sieci przesyłowe, jak również potrzebnych pod budowę nowych sieci. Ostatnia wersja tego projektu – nr 5.2 z 5 grudnia 2012 r. – miała zostać przyjęta przez Radę Ministrów w I kw. 2013 r. Termin ten nie został dotrzymany.

Wszyscy są jednak zgodni, że ustawa tego typu jest potrzebna i zapewne w końcu zostanie uchwalona. Warto więc zobaczyć, jakie rozwiązania planowane są w zakresie nabywania przez przedsiębiorstwa przesyłowe praw do gruntów pod istniejące i przyszłe sieci.

Z mocy prawa

W przypadku zamiaru budowy nowych sieci przesyłowych na określonym terenie konieczne będzie uzyskanie decyzji o ustanowieniu korytarza przesyłowego. W przypadku instalacji już istniejących, które zostały wybudowane bez uzyskania do zajętego gruntu stosownego tytułu prawnego, przedsiębiorca przesyłowy będzie uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o określeniu korytarza przesyłowego na tym terenie. Z dniem, w którym decyzja ta stanie się ostateczna, na zajętych (lub planowanych pod zajęcie) nieruchomościach powstanie z mocy prawa służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego.

Zakres ustanawianej służebności jest przy tym z góry określony w ustawie: obejmuje posadowienie urządzeń przesyłowych i innych urządzeń, ich późniejsze utrzymanie, eksploatację, konserwację, remont, usuwanie awarii, przebudowę lub odbudowę, a także prawo wstępu lub wjazdu na teren nieruchomości obciążonej w celu wykonania powyższych czynności. Zakres uprawnień przyznawanych przedsiębiorcy przesyłowemu oparty jest więc na modelu powszechnie stosowanym także i teraz, choć jego sztywny charakter może w pewnych sytuacjach być problematyczny (np. gdy dla danej sieci część z tych uprawnień nie będzie potrzebna).

Wysokość odszkodowania

Zgodnie z analizowanym projektem, z tytułu obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu właściciel (użytkownik wieczysty) gruntu otrzyma jednorazowe odszkodowanie. Wysokość tego odszkodowania będzie ustalana w drodze rokowań z przedsiębiorcą przesyłowym, a jeśli strony nie dojdą do porozumienia – w drodze decyzji administracyjnej. W praktyce rokowania z przedsiębiorcą przesyłowym będą z pewnością jedynie iluzoryczne – zważywszy, że projekt ustawy zawiera w sobie sposób wyliczenia należnego odszkodowania, przedsiębiorcy przesyłowi będą na tej podstawie wyliczać należną kwotę, nie pozostawiając żadnego pola do negocjacji. Druga strona nie będzie miała innego wyjścia, jak tylko zgodzić się na proponowaną kwotę, zważywszy na możliwość przedsiębiorcy przesyłowego uzyskania takiej samej ceny w drodze decyzji administracyjnej.

Wysokość projektowanego odszkodowania ma być równa ułamkowi (od 0,1 do 1) kwoty bazowej, ustalanej jako iloczyn średniej krajowej ceny metra kwadratowego gruntu i innych współczynników właściwych dla położenia nieruchomości w danym województwie, rodzaju użytku gruntowego (nieruchomość rolna, budowlana, zabudowana itd.), przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, położenia w granicach administracyjnych miast itp. W przypadku urządzeń przesyłowych małych napięć/średnicy/ciśnienia, kwotę bazową mnoży się dodatkowo przez wskaźnik 0,1.

Proponowany sposób wyliczania odszkodowania ma charakter matematyczny – oparty jest na przyjętych z góry wskaźnikach, bez uwzględnienia indywidualnych cech poszczególnych nieruchomości. Wysokość przyznawanych odszkodowań będzie zatem oderwana od rzeczywistej wartości zajętej nieruchomości. Już samo to wskazuje, że nie będzie ona miała przełożenia na rzeczywistą szkodę poniesioną przez właścicieli nieruchomości w związku z ograniczaniem ich praw do gruntu. Powodować to będzie dodatkowe pokrzywdzenie właścicieli droższych nieruchomości. Zważywszy że koszty wypłat pełnych odszkodowań byłyby bardzo wysokie, a co za tym idzie trudne do udźwignięcia dla przedsiębiorców przesyłowych, można być pewnym, że odszkodowania należne właścicielom będą symboliczne.

Do tego projekt ustawy przewiduje, że uzyskane w ten sposób odszkodowanie wyłącza inne roszczenia związane z nieruchomością obciążoną służebnością, w szczególności roszczenie za ewentualne bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego przed dniem powstania tej służebności. W zamian projektodawca proponuje powiększenie przewidzianego w ustawie odszkodowania o 5 proc., przy czym następowałoby to w oderwaniu od okresu bezumownego korzystania z nieruchomości oraz stopnia dolegliwości, jakie powodowało ono dla właściciela.

Sprawiedliwie, czyli równo

Ustanowienie służebności z mocy prawa, jakkolwiek ogranicza konstytucyjne prawo własności właścicieli nieruchomości, daje się wytłumaczyć koniecznością zapewnienia ogółowi społeczeństwa dostępu do niezbędnych mediów. Propozycja rozwiązania powodującego wyzucie właścicieli z części ich praw bez jednoczesnego przyznania im pełnego odszkodowania, budzi jednak wątpliwości co do zgodności takiego rozwiązania z konstytucją.

Ponadto pozbawianie właścicieli nieruchomości możliwości dochodzenia innych roszczeń z tytułu zajęcia ich nieruchomości pod sieci przesyłowe też nie wydaje się właściwym rozwiązaniem. Orzekanie o adekwatności odszkodowań przyznanych na podstawie ustawy do rzeczywistej szkody poniesionej przez właściciela nieruchomości powinno być pozostawione sądom. Proponowany w zamian 5 proc. dodatek do odszkodowania (bez względu na jakiekolwiek obiektywne czynniki) jest przy tym rozwiązaniem kuriozalnym. Twórcy ustawy zapomnieli widocznie, że „sprawiedliwie” wcale nie znaczy „po równo”.

Rokowania z przedsiębiorcą dotyczące odszkodowania będą iluzoryczne

Robert Gorbaszewicz vel Gabrylewicz, radca prawny, senior associate w kancelarii White & Case