Zmienia on między innymi redakcję art. 7 ust 2 u.o.g., zgodnie z którym dziś o resortową zgodę na zmianę przeznaczenia gruntu wystąpić należy jedynie wtedy, gdy jego zwarty obszar projektowany przekracza 0,5 ha.

– Nowelizacja przewiduje rezygnację z przesłanki obszarowej. Po jej wprowadzeniu każda, nawet najmniejsza zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolne będzie wymagała ministerialnej zgody w toku procedury planistycznej. Przekształcenie będzie też poprzedzone kontrolą – wyjaśnia Renata Robaszewska, wspólnik w kancelarii Robaszewska & Płoszka. Radcowie Prawni.

Zdaniem projektodawców usunięcie przepisu o charakterze progowym ujednolici system prawny oraz wyeliminuje „częste przypadki nieuzasadnionych (sztucznych) podziałów obszarów najcenniejszych rolniczo na zwarte obszary poniżej 0,5 ha w procesie sukcesywnego przeznaczania takich gruntów pod zabudowę, w celu omijania obecnie obowiązujących przepisów”.

Możliwe problemy

Kierunek zaproponowanych zmian nie dziwi prawników na co dzień zajmujących się procesem inwestycyjnym.

– Od dłuższego już czasu uzyskiwanie zgód ministerialnych było trudniejsze. Dodatkowo resortowe interpretacje w zakresie pojęcia „zwartego obszaru” zmierzały do poszerzenia zakresu sytuacji, w których zgoda jest wymagana – wskazuje Renata Robaszewska.

Jej zdaniem z powodu braku pokrycia planami znacznej części terytorium kraju nowela może praktycznie zablokować prowadzenie mniejszych inwestycji, które do tej chwili realizowane były na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

– Przy zakazie sponsorowania planów przez inwestora dochodzi do sytuacji patowej: gminy nie będzie stać na plan, a inwestor będzie zablokowany w rozwoju. Należy przypuszczać, że zasób gruntów rolnych będzie się zmniejszał poprzez zmianę ich klasyfikacji, która będzie łatwiejsza i mniej czasochłonna niż procedury planistyczne – wskazuje ryzyko ekspertka.

Dodaje, że jeśli nowelizacja wejdzie w życie w proponowanym kształcie, może sprzyjać rozdrobnieniu gruntów.

– W przypadku działek obejmujących grunty klas chronionych, wydzielane będą te o gruntach słabszych, których ograniczenia w inwestowaniu nie dotyczą – podkreśla Renata Robaszewska.

Więcej obowiązków

Nowela uderza również w inwestorów budujących farmy wiatrowe, które dość często sytuowane są na glebach o wysokiej jakości. Inwestorzy, bazując obecnie na przychylnym dla siebie orzecznictwie, podnoszą, że nieruchomość pod każdą z lokalizowanych turbin wiatrowych stanowi oddzielną zwartą całość, tym samym na sytuowanie jej nie jest wymagana zgoda ministra.

W takim tonie wypowiedział się niedawno szczeciński Wojewódzki Sąd Administracyjny(sygn. akt II SA/Sz 710/12) czy Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt II OSK 94/12). W obrocie znane są jednak również zupełnie odmienne stanowiska orzecznictwa (np. II OSK 466/11).

– Obecnie, jeżeli w granicach opracowywanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego łączna powierzchnia użytków rolnych klasy I, II i III przeznaczonych pod turbiny wiatrowe, place manewrowe oraz drogi dojazdowe niezbędne do obsługi farmy wiatrowej nie przekracza powierzchni 0,5 ha, uchwalenie planu nie wymaga zgody ministra rolnictwa – tłumaczy Arkadiusz Sekściński, wiceprezes Polskiego Stowarzyszenia Energetyki Wiatrowej.

Przyznaje jednak, że interpretacja pojęcia „łącznej powierzchni” i „terenu zwartego” jest kwestią sporną.

– Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi wpiera interpretację zmierzającą do sumowania powierzchni pod każdą turbiną na farmie, natomiast sądy administracyjne i znane mi opinie prawne wskazują na prawidłowość uznawania każdej z tych powierzchni za osobny obszar do odrolnienia, ponieważ między turbinami pozostają niezmiennie w wykorzystaniu rolniczym – argumentuje Arkadiusz Sekściński.

Jego zdaniem wprowadzenie nowych zasad może doprowadzić do utrudnień we wszystkich sektorach powiązanych z budownictwem.Dotknie bowiem nie tylko inwestycje w nowe farmy wiatrowe, ale również w budowę dróg, czy wznoszenie budynków na cele mieszkalne.

Etap legislacyjny
Projekt przed głosowaniem w Senacie