Dla wielu spółek problemem nie do przeskoczenia może się okazać wymóg otwierania rachunków powierniczych dla nowo rozpoczynanych inwestycji. Mają tam być gromadzone pieniądze wpłacane przez kupujących mieszkania.

Deweloperzy mają do wyboru dwa rodzaje takich rachunków: zamknięty i otwarty. Z pierwszego pieniądze będą dostawać dopiero po przekazaniu lokali nowym właścicielom. Środki z rachunku otwartego mają do nich trafiać w miarę postępów budowy. Na takim rachunku deweloperom zależy najbardziej, bo niewielu z nich stać na finansowanie projektów mieszkaniowych w całości z własnej kieszeni i kredytów. Firmy, które negocjują z bankami prowadzenie rachunku otwartego, nie mają jednak dla branży dobrych wiadomości.

– Biorąc po uwagę wymagania banków, sądzę, że 95 proc. deweloperów nie ma szans na założenie rachunku otwartego – ocenia Tomasz Łapiński, dyrektor finansowy w Ronsonie, który negocjuje warunki prowadzenia rachunków otwartych z trzema bankami.

Taki jest efekt działania ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377), zwanej ustawą deweloperską, która obowiązuje od końca kwietnia 2012 r. Spowodowała ona, że przy zabezpieczeniu wpłat klientów przez rachunek otwarty bank stał się jedynym weryfikatorem poprawności projektów inwestycyjnych prowadzonych przez deweloperów. To on będzie oceniał, czy stan prac pozwala na wypłacenie deweloperowi pieniędzy w trakcie robót. Na dodatek jego pracownicy muszą liczyć się z odpowiedzialnością karną np. za przedwczesną wypłatę z rachunku.

– To oznacza dla banku dużą odpowiedzialność i duże ryzyko, gdyby okazało się, że deweloper, mimo dopełniania przez bank wszystkich obowiązków, ma kłopoty z prowadzeniem inwestycji. Właśnie ryzyko związane z prowadzeniem rachunków otwartych spowodowało, że ma je w ofercie zaledwie siedem banków – ocenia Jerzy Bańka, wiceprezes ZBP.

Renata Robaszewska, wspólnik w kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni, przyznaje, że przepisy te utrudniają dostęp do rynku szczególnie mniejszym firmom.

– Banki w wielu przypadkach narzucają wyśrubowane zasady oceny wiarygodności finansowej inwestora oraz opłacalności jego inwestycji – mówi Renata Robaszewska.

Zdarza się też, że samo złożenie wniosku o rachunek obwarowują koniecznością przedłożenia wielu dokumentów, np. umów, którymi drobni deweloperzy nie dysponują, jak umowa z generalnym wykonawcą, którego często nie ma na wstępnym etapie inwestycji.

Jerzy Bańka ocenia, że ustawa może spowodować wypadnięcie z rynku nie tylko deweloperów najsłabszych, lecz także tych, którzy radzą sobie dobrze, ale np. ze względu na niewystarczającą historię współpracy z bankami nie będą w stanie nigdzie założyć rachunku otwartego.

– Prawo nie może doprowadzać do rugowania z rynku podmiotów, które na to nie zasłużyły. Ustawa w takim kształcie może skutkować niebezpieczną monopolizacją branży deweloperskiej przez największe i najsilniejsze finansowo spółki – wskazuje wiceprezes ZBP.

Deweloperzy zwracają uwagę, że skala problemu będzie rosła. Dotychczas w ich ofercie dominowały projekty wprowadzane do sprzedaży przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, co oznaczało, że nie musieli dla nich otwierać rachunków. Teraz wymogu otwarcia rachunku mogą uniknąć, tylko jeśli rozpoczynają kolejny etap starszych projektów.

Branża liczy na pomoc posłów, którzy skierowali do podkomisji projekt nowelizacji ustawy. Zakłada on m.in. rozszerzenie form zabezpieczenia wpłat klientów o gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe.

Działanie ustawy deweloperskiej planuje sprawdzić Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Chce przeprowadzić ankietę wśród deweloperów i konsultacje z przedstawicielami ubezpieczycieli, banków i notariuszy. Wyniki badania mają być znane pod koniec roku. UOKiK nie wyklucza, że jeśli będą podstawy do zmian przepisów, zaproponuje to Radzie Ministrów.