Prawo powinno umożliwić wypowiedzenie najmu lokatorom z powodu ogłoszenia upadłości likwidacyjnej właściciela nieruchomości, ale powinno również chronić ich potrzeby mieszkaniowe. Byłoby to korzystne dla upadłego i jego najemców, ale nie przewidują tego przepisy ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. z 2003 r. nr 60, poz. 535 z późn. zm.; dalej: p.u.n.) oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001 r. nr 71, poz. 733).

Rozwiązaniem tego problemu nie zajął się do tej pory również Sąd Najwyższy. Prawnicy przewidują, że nastąpi to dopiero wówczas, gdy pierwsi usuwani przez syndyka lokatorzy odmówią opuszczenia mieszkań i będzie ich musiał eksmitować, wytaczając postępowanie przed sądem cywilnym.

Mieszkania, domy i działki są często najbardziej wartościowymi elementami, które wchodzą w skład masy upadłościowej. Ich wartość rośnie jeszcze bardziej, gdy zostaną opróżnione z lokatorów i dzierżawców.

– Jest to uzasadnione generalnym celem postępowania upadłościowego, czyli zagwarantowaniem możliwie szybkiego spieniężenia majątku upadłego i zaspokojenia wierzycieli – tłumaczy Maciej Geromin, prawnik w kancelarii Nikiel i Wspólnicy.

Dlatego przepisy p.u.n. umożliwiają syndykowi wypowiadanie umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego. Zanim jednak rozpocznie procedurę opróżniania nieruchomości z najemców i dzierżawców, powinien uzyskać zarządzenie sędziego komisarza, a następnie wypowiedzieć umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu.

Sędzia komisarz wydaje zarządzenie, gdy trwanie umowy najmu lub dzierżawy utrudnia likwidację masy upadłości albo czynsz pobierany jest w tak niskiej kwocie, że odbiega od przeciętnych stawek.

Syndyk ma więcej przywilejów niż właściciel nieruchomości, bo w takim trybie może rozwiązać umowy, nawet gdy nie wolno tego zrobić temu ostatniemu. Na przykład wówczas, gdy umowa o najem lub dzierżawę została zawarta na czas oznaczony, a nie upłynął termin jej trwania.

– Jednak najemca i dzierżawca nieruchomości, z którymi w takich przypadkach rozwiązano wcześniej umowy, mogą się bronić i dochodzić odszkodowania w toczącym się postępowaniu upadłościowym. Zgłaszają wówczas na piśmie wierzytelność, czyli roszczenie o odszkodowanie, sędziemu komisarzowi – tłumaczy adwokat Maria Urbańska z kancelarii Kosiński i Wspólnicy.

Sprawa jednak komplikuje się, gdy syndyk chce wypowiedzieć umowę lokatorowi, który objęty jest ochroną przewidzianą w ustawie o ochronie praw lokatorów mającej zapobiegać możliwości eksmisji lokatora na bruk.

– W praktyce dochodzi więc do kolizji dwóch szczególnych regulacji dotyczących możliwości rozwiązania stosunku najmu, zaś prawo nie reguluje rozstrzygnięcia tej kolizji – zwraca uwagę Bartosz Groele, wiceprezes zarządu Instytutu Allerhanda, prawnik w kancelarii Tomasik, Pakosiewicz i Wspólnicy.

– Moim zdaniem pierwszeństwo powinna mieć regulacja chroniąca prawa lokatorów, bo przewiduje możliwość dostarczenia lokalu zastępczego albo socjalnego, co czyni zadość ochronie lokatora, który nie trafi na bruk – mówi Bartosz Groele.

– Na gruncie prawa upadłościowego ochrona lokatora nie jest więc wystarczająca. Wprawdzie może zgłosić swoje roszczenia do masy upadłości z tytułu przedwczesnego rozwiązania stosunku najmu, ale generuje to zwłokę i utrudnia przyznanie mieszkania, do którego miałby zostać przeniesiony.

Co więcej, może nawet nie dostać odszkodowania, gdy umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony. Syndyk ma prawo wówczas wypowiedzieć ją z ustawowym lub umownym wypowiedzeniem, więc nie rozwiąże jej przed terminem przewidzianym w umowie – dodaje Groele.

Gdy uzyskanie lokalu socjalnego od gminy jest utrudnione, to sytuacja prawna lokatorów o ograniczonych przychodach, którzy chcą dobrowolnie opuścić lokal, jest potencjalnie gorsza.