O podjęcie uchwały wystąpił prezes Naczelnego Sądu Administracyjnego. Dopatrzył się bowiem rozbieżności w orzecznictwie dotyczącym zagadnienia, czy sprawowany przez spółdzielnię mieszkaniową zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania częścią wspólną na cele budowlane bez zgody właścicieli wyodrębnionych mieszkań.

Chodzi więc o sytuację, w której spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje zarząd po wyodrębnieniu własności części mieszkań w bloku.

Zbyt ogólne przepisy

Niektóre sądy przyjmowały, że spółdzielnia może swobodnie podejmować prace budowlane w nieruchomościach wspólnych. Inne uważały, że potrzeba do tego upoważnienia do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Wskazywali, że art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. nr 4, poz. 27 z późn. zm.) mówi, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, nie daje zaś podstaw do niczym nieograniczonego decydowania o zmianach.

Problem tkwi w tym, że przepis nie określa, o jakie konkretnie działania chodzi, ale odsyła do art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Ten natomiast stanowi, że właściciele mogą w umowie określić sposób zarządu częścią wspólną, a w szczególności powierzyć go osobie fizycznej albo prawnej. Zatem i z tego nie wynika, jakie decyzje spółdzielnia może podjąć samodzielnie. W praktyce precyzuje to umowa.

W sprawie zabrali głos zarówno rzecznik praw obywatelskich, jak i prokurator generalny. Ich zdaniem spółdzielnia nie ma prawa samodzielnie dysponować częścią wspólną na cele budowlane. Dokonanie więc robót wymaga zgody właścicieli.

Granice swobody

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie siedmiu sędziów uchwalił, że swoboda spółdzielni jest ograniczona do decydowania o eksploatacji i utrzymaniu części wspólnej nieruchomości. Nie powinna więc brać się do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, takich jak: modernizacja i większy remont, nadbudowa i przebudowa, podział nieruchomości i łączenie lokali.

Może zaś załatwiać bieżące sprawy związane z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym, a także wynajmować lokale, pobierać czynsz, instalować kanalizację, odnawiać elewację budynku.

O swobodzie prowadzenia robót budowlanych nie można jednak jednoznacznie przesądzić, ponieważ wszystko zależy od ich rodzaju. Jeżeli bowiem realizacja zamierzenia budowlanego nie przekracza zakresu zwykłego zarządu, spółdzielnia nie będzie potrzebować zgody wszystkich współwłaścicieli.

W konsekwencji remonty czy konserwacje konieczne dla właściwej eksploatacji części wspólnej lub utrzymania jej w odpowiednim stanie spółdzielnia może przeprowadzić, nie pytając nikogo o zgodę.

Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r., sygn. akt II OPS 2/12.