Księga wieczysta jest nierozłącznie związana z nieruchomością – ustawa o księgach wieczystych i hipotece jasno wskazuje, że prowadzi się ją w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, np. mieszkania, domu czy działki. Założenie księgi znacznie ułatwia obrót nieruchomościami, a przyszłym nabywcom pozwala poznać historię nieruchomości, np. obciążenia hipoteką.

Jakich nieruchomości dotyczą księgi wieczyste

Księgę wieczystą – zgodnie z przepisami – zakłada się i prowadzi dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych, albo w takich sytuacjach, gdy zaginęły lub zostały zniszczone (art. 1 ww. ustawy).

To jednak nie wszystko: prawo dopuszcza sytuacje, gdy księgi wieczyste są prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Wiążące zapisy

Fundamentem ksiąg wieczystych jest domniemanie, że prawa do niej wpisane są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, a te, które zostały wykreślone – nie istnieją.
Zapisy w księdze wieczystej są wiążące, dzięki czemu osoby trzecie mogą w pełnym do nich zaufaniu dokonywać czynności prawnych dotyczących danej nieruchomości, np. kupić ją, pożyczyć właścicielowi pieniądze i zabezpieczyć zwrot pożyczki poprzez ustanowienie hipoteki, uzyskać na tej nieruchomości jakieś prawa, np. przejście do sąsiedniej nieruchomości.

Rękojmia wiary publicznej

Bardzo ważny szczegół związany z księgą wieczysta dotyczy sytuacji, gdy występują niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

W takich przypadkach, posiłkując się art. 5 ustawy o księgach wieczystych, można stwierdzić, że zaistniałe niezgodności rozstrzygane są na korzyść tej osoby, która przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi – nabyła własność albo inne prawo rzeczowe.

Jawność księgi

Księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że każdy ma prawo do sprawdzenia stanu nieruchomości w księdze wieczystej (jednak należy pamiętać także o tym, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę).

W praktyce polega to na przejrzeniu w komputerze danych dotyczących wskazanej księgi wieczystej. Stąd też tak ważne jest, by przed jakąkolwiek czynnością prawną mającą związek z daną nieruchomością sprawdzić jej stan prawny w księdze wieczystej – nie kosztuje to wiele zachodu, a może znacznie zaoszczędzić nam nerwów i stresu w przyszłości.

Należy mieć także na uwadze ważny szczegół: do ksiąg mamy co prawda swobodny dostęp, ale już udostępnienia akt księgi wieczystej może się domagać tylko ta osoba, która ma w tym interes prawny (np. przyszły właściciel działki czy mieszkania albo notariusz).

Gdzie szukać ksiąg wieczystych

Osoby zainteresowane treścią ksiąg wieczystych powinny udać się do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego. W sądzie w obecności pracownika można przejrzeć treść księgi, ale nie ma możliwości wyniesienia tego dokumentu poza budynek sądu.

Inną metodą jest skorzystanie z Internetu – na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości można zapoznać się z treścią księgi wieczystej, wystarczy tylko podać numer księgi, która nas interesuje.

Jak widać, dzięki temu, że dostęp do ksiąg wieczystych jest jawny, każdy zainteresowany może poznać stan prawny danej nieruchomości czy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.

Jest to szczególnie ważne dla potencjalnych nabywców – poznanie historii nieruchomości może dostarczyć szeregu informacji, które ułatwią podjęcie ostatecznej decyzji.

Postawa prawna
Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).