Zabudowę torów, tuneli czy dróg, a przez to pobudzenie inwestycji w centrach miast, zakłada ustawa o odrębnej własności obiektów budowlanych. Niestety, wciąż nie wyszła z etapu założeń do projektu ustawy.
Dziś inwestowanie na niektórych terenach należących do Skarbu Państwa jest poważnie utrudnione. Chodzi o mienie przeznaczone do użyteczności publicznej, którego nie można sprywatyzować, np. drogi czy tory kolejowe, a które znajduje się na terenach o dużym potencjale ekonomicznym. Jeżeli kolej chwali się na przykład, że pociągiem można dojechać do centrów miast, świadczy to o tym, że teren, na którym leżą linie kolejowe, stanowi potencjalną żyłę złota.

Prawo własności nade mną

Złota, którego w obecnym stanie prawnym nie da się spożytkować. Zgodnie z art. 143 kodeksu cywilnego własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu. Ta wywiedziona jeszcze z prawa rzymskiego zasada zaczyna coraz bardziej uwierać, szczególnie PKP.
Kolej boryka się bowiem z problemami w pozyskaniu partnerów komercyjnych do zagospodarowania terenów, np. w centrum Warszawy. Spółka od wielu lat poszukuje formuły prawnej zagospodarowania atrakcyjnego inwestycyjnie terenu wzdłuż Alej Jerozolimskich (od wysokości Dworca Centralnego aż do Dworca Zachodniego).
Ten możliwy do zabudowy pas to jeden z najbardziej atrakcyjnych gruntów w Warszawie, jednak leży odłogiem.
Zgodnie z przepisami korzystanie z nieruchomości przez osobę niebędącą jej właścicielem może przyjmować formę użytkowania wieczystego, ograniczonych praw rzeczowych bądź praw obligacyjnych. W przypadku terenów należących do Skarbu Państwa dla użytkowników takich jak kolej, zarządcy dróg czy jednostki samorządu terytorialnego ustanawia się właśnie użytkowanie wieczyste.
Jego charakter powoduje, że obciążona jest cała nieruchomość, co sprawia, że nie zawsze możliwe jest realizowanie warstwowo kilku niezależnych inwestycji. Nie ma bowiem instrumentów, by wydzielić prawnie fragment postrzeganej trójwymiarowo nieruchomości w oderwaniu od gruntu. Wszystko, co powstanie nad torami, w świetle prawa pozostawałoby we władaniu użytkownika wieczystego.
W przypadku gdy potencjalny inwestor nie ma szans na ustanowienie prawa własności czy użytkowania wieczystego, pozostaje skorzystanie z długoterminowej dzierżawy. Kłopot w tym, że trudno w takim wypadku uzyskać zabezpieczenie kredytu na sfinansowanie całego przedsięwzięcia.

Żaden inwestor prywatny nie wzniesie obiektu bez prawa własności do ziemi

– Wprowadzenie prawnej możliwości oddzielenia własności zabudowy od gruntu ułatwiłoby zagospodarowanie atrakcyjnych inwestycyjnie miejsc w wielu miastach Polski. Dla nas jako Grupy PKP regulacje te będą ogromnym ułatwieniem w zarządzaniu nieruchomościami i optymalizacją funkcjonowania naszej spółki.
Nowe prawo przyspieszy rozwój wielu terenów, na których możliwość rozwoju i inwestowania jest obecnie zablokowana – mówi Mirosław Kuk z biura prasowego PKP.



Plasterkowanie przestrzeni

Rozwiązaniem jest ustawa o odrębnej własności obiektów budowlanych. Projekt założeń do niej powstał w ówczesnym Ministerstwie Infrastruktury już w 2010 roku. Przewidywał wprowadzenie nowego rodzaju nieruchomości mogącej stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. „Stworzona zostanie możliwość ustanawiania odrębnej własności obiektów budowlanych usytuowanych nad lub pod powierzchnią nieruchomości.
Takie rozwiązanie stworzy szanse na rozwój rynku nieruchomości, w tym rozwój budownictwa w centrach miast, które do tej pory ze względu na dopuszczalność prawną wyłącznie konwencjonalnej zabudowy uznawane były za tereny architektonicznie niemożliwe do dalszego zagospodarowania” – czytamy w uzasadnieniu projektu.
Według autorów, obowiązujące przepisy prawa rzeczowego nie nadążają bowiem za zmianami stosunków gospodarczych i współczesnymi potrzebami gospodarczymi. Ten niedostatek wynika z tradycyjnego pojmowania nieruchomości, zgodnie z którym wszystkie budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane stanowią część składową nieruchomości gruntowej i jako takie co do zasady nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (superficies solo cedit).
Jako przykład inwestycji, które skorzystają na nowym prawie, ministerstwo trochę na wyrost wskazało budowę siedziby Muzeum Historii Polski, które ma zostać posadowione nad stołeczną Trasą Łazienkowską.
– Trasa jest własnością Skarbu Państwa we władaniu Zarządu Dróg Miejskich, natomiast MHP jest instytucją podlegającą Ministerstwu Kultury i Dziedzictwa Narodowego, w związku z czym wszystko zostaje niejako w rodzinie. Wystarczyło tylko uzyskać od zarządcy drogi zgodę na jej przykrycie – wskazuje Dariusz Barański, zastępca dyrektora wydziału organizacyjno-prawnego MHP.
– Jednak budowa jakiejkolwiek inwestycji finansowanej przez biznes prywatny jest praktycznie niewykonalna. Nikt nie zbuduje obiektu na cudzym terenie, do którego nie dostanie aktu własności. A takiego nie może dostać, bo nie można przecież sprzedać torów czy drogi – dodaje.

Ustawa od dwóch lat leży na półce

Niestety, wszystko wskazuje na to, że ustawa jest klasycznym „półkownikiem”. Tajemnicą poliszynela jest, że przed Euro 2012 Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zepchnęło na boczny tor wszystkie regulacje, które nie miały związku z przygotowaniami do imprezy. Na niekorzyść nowych przepisów działa też fakt, że nie zostały uznane przez rząd jako priorytetowe: premier nie wspomniał o nich w exposé, nie trafiły też do planu prac legislacyjnych rządu.
– To bardzo ważna ustawa i czas nadać jej bieg – przekonuje Olgierd Dziekoński, sekretarz stanu w Kancelarii Prezydenta, który jeszcze jako wiceminister w Ministerstwie Infrastruktury nadzorował jej powstanie.
– Czekam na sygnał od np. samorządowców, abym mógł formalnie wystąpić w tej sprawie do ministra transportu – dodaje Dziekoński.
Natomiast adwokat Michał Gruca z kancelarii Schoenherr uważa, że nie ma pilnej potrzeby uchwalania nowej ustawy.
– Generalnie uważam, że to ciekawa koncepcja, która jeśli zostałaby wdrożona, mogłaby sprzyjać wzrostowi inwestycji. Wydaje mi się, jednak, że ten projekt został wymyślony w warunkach hossy inwestycyjnej. Ma wygenerować nowy rodzaj nieruchomości, które jednak byłyby stosowane w bardzo ograniczonym zakresie i wymagałyby ogromnych środków.
Obawiam się, że poza Warszawą, Krakowem czy Wrocławiem inwestycje wymagające tego typu przepisów raczej nie będą realizowane. Budowanie na tradycyjnych zasadach jest prostsze, tańsze i dla wszystkich zrozumiałe. Kiedy hossa się skończyła, potrzeba przyjęcia tego typu regulacji jest dużo mniejsza – uważa mec. Gruca.

Etap legislacyjny
Założenia do projektu ustawy