29 kwietnia 2012 r. wchodzi w życie uchwalona 16 września 2011 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jak wskazują prawnicy, stanowi ona milowy krok w zakresie ochrony nabywców nieruchomości budowanych przez deweloperów, choć ustawodawca nie ustrzegł się w niej błędów.

Zastrzeżona forma

Ustawa definiuje zagadnienia związane z zawarciem umowy deweloperskiej, ewentualnym odstąpieniem od niej oraz przeniesieniem prawa własności na nabywcę.

– Umowa deweloperska będzie musiała zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Na mocy nowej regulacji klient będzie miał możliwość odstąpienia od niej w sytuacji, kiedy deweloper nie dopełni ustawowych obowiązków lub zawrze z kupującym umowę niezgodną z ustawą – wyjaśnia Marcin Płoszka, radca prawny w Kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni.

Może się tak zdarzyć np. wówczas, gdy prace budowlane nie będą postępowały zgodnie z harmonogramem i realizacja inwestycji będzie opóźniona. Forma aktu notarialnego, w sytuacji gdyby deweloper uchylał się od podpisania umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości na kupującego, umożliwia automatyczne powstanie roszczenia, którego można dochodzić na drodze sądowej. Ponadto zachowanie tej specyficznej formy umożliwia wpisanie roszczeń kupującego wynikających z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, na której realizowana jest inwestycja.

– Trzeba jednak mieć na uwadze, że w przypadku przerwania budowy bądź jej nierozpoczęcia, nawet akt notarialny może okazać się nieprzydatny. Dzieje się tak, ponieważ nabywca nie może dochodzić na drodze sądowej przeniesienia własności przedmiotu umowy, który w ogóle nie został wybudowany, a więc nie istnieje – dodaje mecenas Płoszka.

Obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego może również zwiększać ryzyko potencjalnych nabywców.

– Znakomita większość kupujących nabywa bowiem lokale z wykorzystaniem środków z kredytu. Dotychczas nabywca zawierał zwykle umowę w formie pisemnej, która stanowiła podstawę ubiegania się o promesę kredytową.

Po uzyskaniu promesy podpisywano umowy przedwstępne (acz niekoniecznie w formie aktu notarialnego). Przy wprowadzonym rozwiązaniu może się zaś zdarzyć, iż nabywca zawrze umowę deweloperską, która stanowić będzie podstawę ubiegania się o kredyt, a ostatecznie kredytu nie uzyska. W takim przypadku istnieć może realne ryzyko utraty środków wpłaconych jako wkład własny – ostrzega Maciej M. Bogucki, radca prawny w Kancelarii Mamiński & Wspólnicy.

Pieniądze na rachunku

Ustawa zmienia również model finansowania inwestycji. Deweloper nie uzyska już bowiem pieniędzy bezpośrednio od osób zainteresowanych nabyciem mieszkania, lecz od banku.

– Ustawa nakłada na deweloperów obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych, na które klienci wpłacać będą środki przeznaczone na zakup nieruchomości. Rachunki będą mogły mieć dwie formy – otwartą i zamkniętą – tłumaczy Marcin Płoszka.

Przekazywanie deweloperowi środków wpłaconych przez klienta na rachunek otwarty odbywać się będzie stopniowo – w miarę postępów procesu budowy. Zadanie banku polegać więc będzie na bieżącym kontrolowaniu prac budowlanych, a firmy deweloperskie otrzymywać będą kolejne transze tylko pod warunkiem ukończenia kolejnych etapów budowy.

– Przepisy nakładają na bank nowe obowiązki. Pojawia się tu pytanie, w jaki sposób bank powinien dokonać owej kontroli i jaki powinien być jej faktyczny zakres – dodaje Katarzyna Otwinowska, radca prawny w kancelarii Bird & Bird.

Ustawa wskazuje, że podstawą takiej oceny będzie jedynie wpis kierownika budowy w dzienniku budowy.

– Mając na względzie, iż deweloper ma prawo dysponować środkami z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego jedynie w celu realizacji danego przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 8), a kontroli w tym zakresie dokonuje również bank, sam wpis w dzienniku budowy wydaje się niewystarczający – argumentuje mecenas Otwinowska.

– Natomiast w przypadku rachunku zamkniętego bank przeleje pieniądze na konto dewelopera jednorazowo dopiero po ukończeniu budowy, w momencie przeniesienia prawa własności nieruchomości na kupującego – zauważa mecenas Płoszka.

Zabezpieczenie nabywców oparte na rachunku powierniczym będzie obligatoryjne dla wszystkich inwestycji wprowadzonych do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 r.