Jeżeli inwestor zamierza w trakcie budowy dokonać odstąpienia od zatwierdzonego projektu lub innych warunków pozwolenia na budowę, to już na etapie planowania zmian konieczne jest rozstrzygnięcie, czy będzie to odstępstwo istotne, czy nieistotne.
Zgodnie bowiem z ustawą – Prawo budowlane istotne odstąpienie jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę (art. 36a ust. 1 ustawy), natomiast nieistotne odstąpienie nie wymaga uzyskania takiej decyzji.
Zamknięty katalog istotnych odstępstw
Katalog istotnych odstępstw został zawarty przez ustawodawcę w art. 36a ust. 5 ustawy – Prawo budowlane. Ma charakter zamknięty, czyli tylko zmiany w nim wymienione stanowią istotne odstępstwa. Niewymienione takiego charakteru nie mają.
Zgodnie z tym odstąpienie jest nieistotne, dopuszczalne i nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, o ile nie dotyczy projektu zagospodarowania działki, charakterystycznych parametrów obiektu (kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji), nie zmienia zamierzonego sposobu użytkowania, nie narusza ustaleń miejscowego planu zagospodarowania lub decyzji o warunkach zabudowy, a także nie dotyczy zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne.
Po zakończeniu inwestycji oceny odstępstw od projektu dokonuje urząd
Wstępnej kwalifikacji zamierzonego odstąpienia dokonuje projektant, który jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis).
Powinien również potwierdzić podpisem oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu ze zmienionym projektem, dołączane do dokumentacji dostarczanej do nadzoru budowlanego po zakończeniu budowy.
Gdy odstąpienie jest nieistotne, prawo nie wymaga przeprowadzania dodatkowej procedury. W przypadku odstąpienia istotnego przed rozpoczęciem robót inwestor powinien wystąpić o zmianę pozwolenia na budowę do organu administracji architektoniczno-budowlanej (starosty), dołączając do wniosku przygotowany przez projektanta projekt zamienny uwzględniający planowane zmiany.
Starosta przed wydaniem decyzji dokonuje ostatecznej oceny charakteru zamierzonego odstępstwa.
Wymóg sporządzenia projektu zamiennego
Natomiast jeśli inwestycja jest w toku lub została zakończona, oceny odstępstwa dokonuje organ nadzoru budowlanego. W przypadku istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu nakłada na inwestora obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zamiennego (art. 51 ust. 1 pkt 3) i w razie potrzeby postanawia o wstrzymaniu robót budowlanych.
Po upływie terminu określonego w decyzji lub na wniosek inwestora organ sprawdza wykonanie przez wnioskodawcę nałożonych obowiązków i wydaje decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu i pozwolenia na wznowienie robót albo, jeśli budowa jest ukończona, o zatwierdzeniu projektu zamiennego.
W przypadku niewykonania obowiązków przez inwestora organ nakazuje zaniechanie dalszych robót bądź rozbiórkę obiektu lub jego części albo doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.
