Nowe przepisy narzucają obowiązek otwierania rachunku powierniczego. Ma to gwarantować realizację inwestycji na czas. Daje też większe bezpieczeństwo klientowi, zwłaszcza w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, gdyż nakazuje zawierać przedwstępne umowy deweloperskie wyłącznie w formie aktu notarialnego.

Jest jednak i druga strona medalu. – Nabywca nieruchomości będzie podpisywać umowę bez zagwarantowania sobie możliwości finansowania inwestycji. Gdy bank wyda decyzję negatywną, wówczas konieczne będzie odstąpienie od umowy, też przed notariuszem – zaznacza Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.

Kupujący poniesie więc koszty, których nikt mu nie zwróci – ani deweloper, ani bank, ani tym bardziej ustawodawca. Jakie? O ich wyliczenie poprosiliśmy warszawską Kancelarię Notarialną Dorota Ciechomska Notariusz.

Z jej ustaleń wynika, że koszt zawarcia przedwstępnej umowy w formie aktu notarialnego na mieszkanie warte 400 tys. zł to wydatek około 1500 zł. Przy lokalu o wartości 500 tys. zł oznacza to już koszty prawie 1700 zł. Wypowiedzenie każdej z tych umów wiąże się natomiast z wydaniem 200 zł powiększonych o 23-proc. VAT.

Ale to niejedyna niedogodność dla kupującego. – Umowa w formie aktu notarialnego powoduje, że deweloper może zmusić klienta do nabycia mieszkania oraz domagać się zapłaty umówionej ceny – zaznacza Tomasz Szczurowski z Kancelarii Prawnej Trinity Waluga i Wspólnicy.

Niezależnie oczywiście od tego, czy kupujący otrzymał kredyt w banku na sfinansowanie zakupu lokalu. Jak zatem klient będzie mógł zminimalizować ryzyko odmowy udzielenia kredytu po podpisaniu umowy?

– Zapisując w niej, że warunkiem skutecznego zawarcia umowy jest udzielenie przez bank kredytu – radzi Tomasz Szczurowski.

Inne rozwiązania podpowiada Piotr Bodył Szymala, radca prawny, dyrektor obsługi prawnej bankowości inwestycyjnej w BZ WBK. Według niego klient przed podpisaniem umowy może wystąpić o promesę kredytową, czyli warunkowe zobowiązanie banku do udzielenia kredytu na określony cel w przyszłości. Ryzyko niepodpisania umowy kredytowej w tym przypadku istotnie spada.

Oba rozwiązania mają jednak wadę w postaci poniesionych już kosztów aktu notarialnego. Dlatego warto pomyśleć jeszcze o rozwiązaniu bazującym na ofercie dewelopera w formie aktu notarialnego z odpowiednio wydłużonym terminem jej przyjęcia.

– Klient, mając w ręku taką ofertę, mógłby udać się do banku i dopiero po podpisaniu umowy kredytowej składałby oświadczenie woli o przyjęciu oferty dewelopera. Naturalnie wymagałoby ono aktu notarialnego. Przy rozsądnym dogadaniu się z notariuszem w tym rozwiązaniu koszty nie powinny być istotnie wyższe – podkreśla Piotr Bodył Szymala.