Przepisy przejściowe wprowadzające nowe kryteria podwyżek czynszów z powodu konieczności zwrotu nakładów na zakup lub remont budynku są niezgodne z Konstytucją RP – orzekł wczoraj Trybunał Konstytucyjny. Uchwalona 15 grudnia 2006 r. nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2006 r. nr 249, poz. 1833) wprowadziła zasadę, że jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, to może zastosować podwyżkę. Musi jednak ona odpowiadać dwóm kryteriom. Nowe stawki czynszu mogą uwzględniać zwrot kapitału w skali roku, ale na poziomie nie wyższym niż 1,5 proc. nakładów na budowę albo zakup lokalu lub 10 proc. nakładów na remonty. Podwyżka może też prowadzić do osiągnięcia godziwego zysku (art. 8a ust. 4a i 4b ustawy). Przepisy zaczęły obowiązywać 1 lipca 2007 r. Artykuł 2 noweli przewiduje jednak, że do postępowań wszczętych, a niezakończonych w tej dacie, stosuje się już nowe zasady.

Spółka Inbal będąca właścicielem kamienicy w Krakowie zdecydowała się w 2006 r. podnieść dwóm lokatorom dotychczasowe czynsze. Uzasadniła to potrzebą utrzymania nieruchomości w należytym stanie, zapewnienia zwrotu zainwestowanego w nią kapitału i godziwego zysku. Podwyżka spotkała się jednak ze sprzeciwem mieszkańców. Rozpoznający ich pozew sąd rejonowy orzekł, że zmiana opłat była niezasadna, bo właściciel budynku nie przeprowadził w nim żadnych remontów. Podobnego zdania był sąd II instancji.

– Prawo nie pozwala dzisiaj często właścicielom na stosowanie podwyżek, które pozwoliłyby utrzymać nieruchomości w należytym stanie. Ustawodawca chce rękami właścicieli załatwić problem braku mieszkań dla najuboższych – mówi Janusz Schmidt z Polskiego Stowarzyszenia Doradców Rynku Nieruchomości.

W skardze konstytucyjnej spółka podniosła, że sądy obu instancji zastosowały art. 2 nowelizacji, który jest przepisem intertemporalnym nakazującym stosowanie nowej ustawy wstecz. Dla właściciela kamienicy oznaczało to, że ustawodawca wprowadził nowe kryteria podwyżki czynszu już po tym, gdy zdecydował się on zmienić stawki lokatorom.

TK stwierdził, że nowelizacja powoduje działanie prawa wstecz. Zgodnie z jej art. 2 do spraw wszczętych, a niezakończonych dotyczących ustalenia zasadności zmiany opłat, stosuje się zawarte w niej rozwiązania. Jest to więc nakaz stosowania przepisów w stosunku do zamkniętego stanu faktycznego, który ukształtował się pod rządami przepisów wcześniej obowiązujących. TK stwierdził, że art. 2 nowelizacji narusza tym samym bardziej ogólną zasadę ochrony zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa.

Zakwestionowany przepis straci moc obowiązującą z dniem ogłoszenia wyroku TK w Dzienniku Ustaw. Wyrok pozwala przedsiębiorcy na wznowienie postępowania w sprawie.

Po zmianie przepisów wysokość dochodu wystarczy podać w oświadczeniu
Właściciele kamienic mogą stosować podwyżki czynszów w związku z tym, że chcą sobie zrekompensować wydatki na budowę, kupno lub trwałe ulepszenie mieszkania. Muszą jednak pamiętać, że podwyżka nie może przekraczać limitów przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Podstawa prawna

Wyrok TK z 10 stycznia 2012 r., sygn. akt SK 25/09.