Jeśli strony zawarły umowę najmu lokalu mieszkalnego na określony czas, wygasa ona po upływie terminu, na jaki została zawarta. Najemca nie może więc wcześniej wypowiedzieć umowy, chyba że zaistnieją szczególne okoliczności uprawniające go do takiego działania. Może on to zrobić bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli wady najętego lokalu są takie, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników. Nie ma w tym przypadku znaczenia, że najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o tych wadach. Takim zagrożeniem może być np. ulatniający się gaz lub pękająca ściana w budynku.

Prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów ma też najemca, jeśli w chwili wydania mu lokalu miał on wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jego używanie. Także gdy takie wady powstały później, a wynajmujący mimo zawiadomienia go nie usunął ich albo jeśli wady te usunąć się nie dadzą. Może być to na przykład uszkodzona instalacja grzewcza lub zniszczony dach, który nie chroni przed opadami. Najemca nie ma jednak prawa wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów, gdy wiedział o tych wadach, zawierając umowę.

Lokatorowi jest łatwiej wypowiedzieć umowę najmu, gdy została ona zawarta na czas nieoznaczony. Zastosowanie mają w tym przypadku przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Dla przykładu jeśli najemca chce zakończyć najem 31 stycznia 2012 r., powinien był złożyć wypowiedzenie najpóźniej do końca października 2011 r.

W trudniejszej sytuacji jest właściciel lokalu. W jego przypadku stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nimi może on wypowiedzieć umowę najmu, jeśli najemca:

● pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód; niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

● jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

● wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Podstawa prawna

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266).

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.) .