Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377), zwana potocznie ustawą deweloperską, zacznie funkcjonować w polskim porządku prawnym począwszy od 29 kwietnia 2012 roku.

Celem ustawy jest udzielenie ochrony prawnej osobom nabywającym lokal lub dom jednorodzinny od dewelopera. O jej zaletach pisano wiele, i słusznie. Niestety, jej regulacje nie rozwiązują wszystkich problemów.

Krok do przodu

W wypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na rachunku powierniczym, czy to zamkniętym, czy otwartym, jak i sama nieruchomość objęta inwestycją, stanowić będą odrębną masę upadłości, która w pierwszej kolejności służyć ma zaspokojeniu wierzytelności nabywców. Jakkolwiek, jeśli klienci deweloperscy wybiorą opcję podjęcia uchwały o zaspokojeniu się z rachunku bankowego, to o ile środki znajdujące się na rachunkach zamkniętych będą w całości zwrócone nabywcom, może pojawić się problem z częścią środków, które znajdowały się na rachunku otwartym, ale zostały już wydane na realizację budowy. W przypadku otwartych rachunków powierniczych zaspokojenie wierzytelności będzie zagwarantowane jedynie co do tej części środków, które nie zostały dotąd wydane. Co do pozostałej części, nowa ustawa nie przewiduje żadnej szczególnej procedury ich odzyskania. W rezultacie dochodzenie takich należności odbywać się może w postępowaniu upadłościowym na zasadach ogólnych, częstokroć stawiając klientów deweloperskich na szarym końcu kolejki do zaspokojenia wierzytelności. Jest to niewątpliwa wada regulacji.

Ustawa nie jest doskonała

Ustawa określa też przesłanki dopuszczalności odstąpienia od umowy deweloperskiej. Pięć przypadków umożliwiających odstąpienie przez nabywcę od umowy dotyczy kwestii związanych z jej brzmieniem oraz brzmieniem prospektu informacyjnego. Nabywcy przysługuje także prawo do odstąpienia od umowy po upływie terminu przewidzianego umową do przeniesienia przez dewelopera prawa do lokalu, ale dopiero po uprzednim wyznaczeniu deweloperowi dodatkowych 120 dni.

Niewątpliwymi wadami regulacji są: zbyt wąski katalog przyczyn umożliwiających odstąpienie od umowy oraz to, że nie umożliwia ona odstąpienia od umowy w okresie po 30. dniu od jej podpisania aż do upływu dodatkowych 120 dni po terminie jej zawarcia.

Już po upływie 30 dni od dnia zawarcia umowy może się okazać, iż termin przeniesienia własności lokalu nie będzie zachowany. Deweloper może nie respektować zawartej w umowie daty rozpoczęcia prac budowlanych. Niejednokrotnie decyzje o warunkach zabudowy czy o pozwoleniu na budowę bywają wzruszane w trybie nadzwyczajnym – o wznowienie decyzji czy stwierdzenie jej nieważności. Postępowanie takie może być wszczęte już po podpisaniu umowy. W konsekwencji mogą zmienić się parametry inwestycji, w skrajnym przypadku nawet usytuowanie obiektu. Pozostaje niezrozumiałe, dlaczego ustawa nie przewiduje w takich wypadkach prawa do odstąpienia od umowy, nakazując oczekiwanie na nadejście terminu końcowego realizacji przedsięwzięcia budowlanego, co może zająć kilka lat.

Uprawnienia banków

W myśl nowej regulacji obowiązek zapewnienia nabywcy ochrony w postaci rachunku powierniczego (art. 4 ustawy) stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy. Jest to wadliwe rozwiązanie. Co zatem może zrobić deweloper, aby uciec od kosztownych dlań rozwiązań? Otóż, rozpocznie sprzedaż, czyli poda do publicznej wiadomości informację na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. W takiej sytuacji środki nabywcy uiszczane deweloperowi pozbawione są zabezpieczenia.

Realizacja inwestycji zajmuje znacznie więcej czasu aniżeli 30 dni. W jej trakcie mogą pojawić się odstępstwa w stosunku do danych zawartych w umowie, np. zmieni się metraż lokalu. Wybudowane mieszkanie może się różnić od opisu zawartego w umowie. Wadą regulacji jest to, że nie stwarza w takim zakresie żadnych mechanizmów ochronnych nabywcy.

Kolejnym problemem jest nadanie nadmiernych uprawnień bankowi. W przypadku gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej zgodnie z przepisami ustawy, bank wypłaca mu przypadające środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Oświadczenie zaś woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. Bank w tej sytuacji uzyskuje rolę arbitra oceniającego skuteczność odstąpienia od umowy.

Do zalet ustawy należy wprowadzenie instrumentów służących ochronie nabywców mieszkań oraz zwiększenie ich bezpieczeństwa. Prawdopodobnie utrudni ona jednak funkcjonowanie deweloperom, a zyskają na tym... banki, które będą zarabiać na dodatkowych usługach takich jak prowizje od rachunków powierniczych czy sprawowanie kontroli inwestycji.

Kornelia Kłos, aplikant adwokacki
Wojciech Nartowski, partner, kancelaria Nartowski Trojanowska Adwokaci Spółka Partnerska w Krakowie