To efekt nowelizacji przepisów kodeksu postępowania cywilnego (Dz.U. nr 233, poz. 1381), która wejdzie w życie 3 maja 2012 r. Zmienione przepisy zakładają, że jeśli dłużnik zajętą przez wierzyciela nieruchomość wynajmie, wydzierżawi lub wyleasinguje, umowy te będą bezskuteczne wobec nowego właściciela, który nabył ją podczas licytacji.

Większa ochrona

– Nowelizacja rozszerzyła skutki zajęcia nieruchomości i wprowadziła większą niż do tej pory ochronę praw wierzycieli w postępowaniach egzekucyjnych z nieruchomości – tłumaczy Stanisław Rachelski, radca prawny z kancelarii Rachelski i Wspólnicy.

Jego zdaniem przyczyni się to do zwiększenia efektywności tychże postępowań, ponieważ uniemożliwi wynajmowanie lub wydzierżawienie nieruchomości po dokonaniu zajęcia, co mogłoby mieć wpływ na zbycie egzekucyjne i cenę zbycia.

Jednocześnie nowe przepisy zobowiązują najemców i dzierżawców do zachowania szczególnej ostrożności przy zawieraniu umów najmu i dzierżawy, jeżeli miałyby one dotyczyć nieruchomości objętej postępowaniem egzekucyjnym.

Mecenas Rachelski zwraca uwagę, że podobne regulacje funkcjonują już w prawie upadłościowym i naprawczym, więc zmiana k.p.c. zwiększa spójność postępowania egzekucyjnego i upadłościowego.

– Dzierżawcy i najemcy, którzy zapłacili dwa razy czynsz za ten sam okres, będą mogli wystąpić z roszczeniem przeciwko dłużnikowi o zwrot tych kwot – wyjaśnia Władysław Biernacki, radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Biernaccy.

Osoba sprawująca zarząd nad zajętą nieruchomością ma prawo wypowiedzieć umowy najmu i dzierżawy, które obowiązywały w chwili jej zajęcia. Później, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości, jej nabywca wstępuje w prawa dłużnika w tych umowach. Nowe przepisy pozwolą mu wypowiedzieć najem i dzierżawę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu mu własności, z zachowaniem jednak rocznego terminu wypowiedzenia – o ile umowa zawarta z najemcą lub dzierżawcą nie przewiduje krótszego. Nieruchomość przejętą przez nowego właściciela dłużnik będzie musiał opuścić wraz ze wszystkimi, którzy mieszkali z nim pod jednym dachem.

Dłuższy czas na odwołanie

Nowelizacja zmienia również zasady opisu i oszacowania nieruchomości. Dokonuje się ich po wezwaniu przez komornika dłużnika do zapłaty i bezskutecznym upływie terminu, w którym miał uregulować niezapłacone wierzytelności.

– Istotne z punktu widzenia uczestników postępowania są zmiany w kodeksie postępowania cywilnego dotyczące opisu i oszacowania, a zwłaszcza wydłużenie terminu zaskarżenia opisu i oszacowania do dwóch tygodni – ocenia Rafał Fronczek, prezes Krajowej Rady Komorniczej.

Opisu i oszacowania dokonuje się, by dokładnie określić przedmiot egzekucji. Obecnie skargę na komornika, który dokonał tych czynności, dłużnik lub wierzyciel mogą wnieść w ciągu tygodnia od ich zakończenia. Znowelizowane przepisy wydłużą ten termin do dwóch tygodni.

– Ustawodawca przedłużył ten termin z uwagi na to, że opis i oszacowanie są często dosyć skomplikowanym aktem i należało dać więcej czasu na zapoznanie się z ich efektem, zanim dokona się ich zaskarżenia – tłumaczy Rafał Fronczek.