Wynajmując mieszkanie, Władysław M. wpłacił kaucję. Po zakończeniu umowy najmu nie może odzyskać pieniędzy, bo właściciel chce je przeznaczyć na odnowienie mieszkania rzekomo zdewastowanego przez najemcę. Czy pieniądze z kaucji mogą zostać przeznaczone na remont?

– Aby zabezpieczyć swoje interesy, wynajmujący i najemca przed wydaniem lokalu powinni sporządzić protokół. Warto określić w nim stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w mieszkaniu instalacji i urządzeń – tłumaczy prawnik Jacek Stanisławski z Kancelarii Olczyk & Kubicki.

Protokół będzie potem stanowił podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Na podstawie zawartych w nim postanowień strony ustalą, jakie szkody wyrządził w mieszkaniu najemca, jaka jest ich wielkość i ile będą kosztowały naprawy. Wtedy łatwiej będzie dokonać potrąceń z kaucji kwoty we właściwej wysokości przeznaczonej na odnowienie zdemolowanego przez najemcę mieszkania.

Sporządzenie protokołu jest tym ważniejsze, że po zakończeniu umowy najmu i opróżnieniu lokalu najemca powinien odnowić mieszkanie, dokonać obciążających go napraw i zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się tam w chwili wydania go najemcy. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Takie zasady rozliczania się między stronami obowiązują przy opróżnianiu lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Natomiast co do lokali, które nie wchodzą w skład tego zasobu, strony mogą w umowie najmu ustalić odmienne prawa i obowiązki.

W razie dużych zaległości finansowych po stronie najemcy nawet cała kaucja może zostać przejęta na pokrycie strat. Jest to zazwyczaj wysoka kwota. Wysokość kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, a przy umowie najmu okazjonalnego nie może być wyższa niż sześciokrotność miesięcznego czynszu za dany lokal obowiązującego w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego.

Gdy strony nie będą mogły dojść do porozumienia co do sposobu rozliczenia potrąceń z kaucji, to wówczas każda z nich może wnieść pozew do sądu, który ustali należne od niej wydatki i ich wysokość. Jako dowód w sprawie można wówczas powołać protokół sporządzony przed zawarciem umowy najmu, w którym został w sposób szczegółowy opisany stan techniczny mieszkania i znajdujących się w nim urządzeń. Sąd porówna wówczas stan mieszkania sprzed wynajmu z tym, w jakim oddał go najemca w dniu, w którym się wyprowadził.

Ważne!

Kaucja powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu i przed wypłatą należnych najemcy pieniędzy powinny zostać dokonane potrącenia

Podstawa prawna

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).