W umowie strony mogą zastrzec prawo pierwokupu na rzecz każdego sprzedającego, nawet osoby fizycznej. Zarówno po stronie uprawnionych, jak i zobowiązanych może występować kilka osób i wówczas można ustalić kolejność wykonywania prawa przez każdą z nich, wówczas gdy tzw. wcześniejszy uprawniony nie skorzysta ze swojego prawa lub zrzeknie się go.

– Gdy kilku uprawnionych ma prawo pierwokupu, a niektórzy z niego nie skorzystają, to pozostali mogą wykonać je w całości – mówi Jacek Stanisławski, prawnik z Kancelarii Olczyk & Kubicki.

Jednakże prawo pierwokupu może wypływać nie tylko z czynności prawnej, lecz także z przepisów. Ustawowe prawo pierwokupu przysługuje najczęściej Skarbowi Państwa albo jednostkom samorządu terytorialnego.

– Gdy nowy właściciel rzeczy chce ją ponownie wprowadzić do obrotu, to wówczas powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego do skorzystania z prawa pierwokupu o treści umowy sprzedaży, którą chce zawrzeć z nabywcą. Wtedy osoba uprawniona podejmuje decyzję o tym, czy chce nabyć tę rzecz. Może się zrzec przysługujących jej uprawnień i nie skorzystać z prawa pierwokupu – mówi Jacek Stanisławski.

Gdyby jednak chciała z niego skorzystać, to powinna złożyć w tej sprawie oświadczenie zobowiązanemu. Gdy zawarcie umowy pierwokupu wymaga szczególnej formy, to wówczas oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno zostać złożone w tej samej formie.

Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, natomiast co do innych rzeczy w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, pod warunkiem że nie zostały zastrzeżone inne terminy. Po ich upływie prawo pierwokupu wygasa.

Po złożeniu oświadczenia dochodzi do sprzedaży nieruchomości uprawnionemu, przy czym zawarta z nim umowa powinna mieć taką samą treść jak umowa warunkowa z osobą trzecią, która chciała dokonać zakupu.

Może się zdarzyć, że mimo zastrzeżenia w umowie prawa pierwokupu rzecz zostanie sprzedana bezwarunkowo, bez powiadomienia uprawnionego o tym, że ma dojść do transakcji. Wtedy sprzedający ponosi odpowiedzialność za wynikłą szkodę. Odpowiada również, gdy poinformował uprawnionego o istotnych postanowieniach umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością. Sprzedaż dokonana bezwarunkowo może być nieważna, gdy prawo pierwokupu z mocy ustawy przysługuje Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy.

Ważne!

W razie zastrzeżenia prawa pierwokupu rzecz może zostać sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta ze swojego prawa. Prawo to jest niezbywalne. Odnośnie do nieruchomości może zostać wpisane do księgi wieczystej

Podstawa prawna

Art. 596 – 602 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).