Każdy człowiek od chwili urodzenia ma zdolność prawną, czyli zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków cywilnoprawnych. Przysługuje ona każdej osobie fizycznej, jest niezależna od rasy, religii i obywatelstwa.

Jedenastoletni Jaś odziedziczył lokal mieszkalny. Po czym w umowie przedwstępnej sporządzonej na piśmie zobowiązał się na rzecz kolegi, że w ciągu miesiąca sprzeda lokal za cenę 200 tys. zł. Taka umowa nie wywoła skutków prawnych.

Nabywanie praw

Jednak zdolność prawna nie oznacza, że w każdych okolicznościach każda osoba fizyczna może być uczestnikiem czynności prawnej zmierzającej do realizacji praw i obowiązków cywilnoprawnych. Niezbędne jest bowiem w tym wypadku posiadanie zdolności do czynności prawnych.

Zdolność do czynności prawnych to zdolność do wywoływania swoim zachowaniem skutków prawnych w postaci nabywania praw i zaciągania zobowiązań. Zatem nie każda osoba fizyczna wyposażona w zdolność prawną ma zdolność do czynności prawnych.

Powstanie zdolności do czynności prawnych ustawa wiąże z ukończeniem określonego wieku. I tak pełną zdolność do czynności prawnych ma osoba, która ukończyła osiemnasty rok życia (art. 11 k.c.).

Zdolności do czynności prawnych nie mają zatem osoby, które nie ukończyły lat trzynastu oraz osoby ubezwłasnowolnione całkowicie. Natomiast osoby, które ukończyły trzynaście lat oraz osoby ubezwłasnowolnione częściowo, mają ograniczoną zdolność do czynności prawnych.

Brak zdolności

Zatem przedmiotowa umowa nie wywołuje żadnych skutków prawnych i w praktyce traktuje się ją jako w ogóle nieistniejącą. Taka umowa jest bezwzględnie nieważna. Nie znajduje tu zastosowania wyjątek zawarty w art. 14 paragraf 2 k.c., zgodnie z którym umowa należąca do kategorii umów powszechnie zawieranych w drobnych bieżących sprawach życia codziennego, zawarta przez osobę, które nie ma zdolności do czynności prawnych, staje się ważna z chwilą jej wykonania, chyba że pociąga za sobą rażące pokrzywdzenie osoby niezdolnej do czynności prawnej. Trudno uznać za taką umowę umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W efekcie kolega jedenastoletniego Jasia – niedoszłego zbywcy lokalu X – nie może żądać przeniesienia na swoją rzecz własności przedmiotowego lokalu. Przy czym w imieniu i na rzecz osoby niemającej w ogóle zdolności do czynności prawnych może działać ustanowiony opiekun prawny, chyba że osoba niemająca zdolności do czynności prawnych pozostaje pod władzą rodzicielską. Wówczas przedstawicielem ustawowym małoletniego dziecka są jego rodzice lub rodzic.

Osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych może samodzielnie przystąpić do czynności prawnej, przez którą zaciągnie zobowiązanie lub rozporządzi swoim prawem. Do ważności takiej czynności prawnej potrzebna jest zgoda przedstawiciela ustawowego osoby ograniczonej w zdolności do czynności prawnych, np. rodziców, kuratora.

We własnym imieniu

Zatem gdyby Jaś miał ukończone trzynaście lat, mógłby we własnym imieniu przystąpić do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, jednak aby taka umowa była ważna, niezbędne byłoby udzielenie zgody ze strony jego przedstawiciela ustawowego. Zgoda ta powinna zostać udzielona bądź przed zawarciem umowy, bądź jednocześnie z jej zawarciem. Jeżeli zgoda ta w takich okolicznościach nie zostałaby wyrażona, ważność umowy przedwstępnej sprzedaży zależałaby od potwierdzenia umowy przez przedstawiciela ustawowego Jasia.

Przy czym osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych może sama potwierdzić zawartą przez siebie umowę po uzyskaniu pełnej zdolności do czynności prawnych. Z tego względu czynność taką określa się jako czynność niezupełną – kulejącą – gdyż jest dotknięta sankcją bezskuteczności zawieszonej. Jednak po potwierdzeniu w ten sposób zawartej umowy taka umowa przedwstępna jest ważna i strona kupująca może domagać się jej wykonania przez zbywcę.

PRZYKŁAD

Uzgodnienia zawarte w umowie przedwstępnej wymagają potwierdzenia

Siedemnastoletni Jan odziedziczył po ciotce lokal mieszkalny nr X. Po czym, nie pytając o zgodę rodziców, w umowie przedwstępnej sporządzonej w formie pisemnej zobowiązał się na rzecz kolegi z liceum sprzedać przedmiotowy lokal za cenę 200 000 tysięcy złotych. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, jaki strony określiły w umowie przedwstępnej, upływał po 3 miesiącach od osiągnięcia przez Jana pełnoletności. W tydzień po swoich osiemnastych urodzinach Jan złożył stronie kupującej oświadczenie, w którym potwierdził aktualność uzgodnień zawartych w umowie przedwstępnej. Taka umowa jest ważna i rodzi skutki w sferze obligacyjnej.

Podstawa prawna

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 79, poz. 662 ze zm.).