W przypadku gdy obie strony są do tego uprawnione, a każda z nich wyznaczyła inny termin zawarcia umowy ostatecznej, wiążący jest termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie w tym zakresie.

Umowa przedwstępna to umowa, w której strony (czasami tylko jedna osoba) zobowiązują się do zawarcia w przyszłości innej umowy, tzw. umowy przyrzeczonej lub ostatecznej. W umowie przedwstępnej określa się istotne postanowienia umowy przyrzeczonej – w szczególności przynajmniej jej rodzaj i dane identyfikujące jej przedmiot, bez których umowa danego typu nie może dojść do skutku, na przykład przy umowie sprzedaży oznaczenie nieruchomości i określenie ceny, która nie musi być ściśle ustalona.

Strony oświadczają w umowie przedwstępnej, iż zobowiązują się zawrzeć np. umowę sprzedaży nieruchomości, na mocy której sprzedający sprzeda kupującemu nieruchomość, a kupujący kupi ją od niego za cenę i na warunkach określonych w umowie przedwstępnej.

W umowie takiej, oprócz postanowień koniecznych do jej ważności, mogą się znaleźć dodatkowe zastrzeżenia, np. zadatek czy prawo odstąpienia od umowy w razie niewykonania wynikającego z niej zobowiązania.

Strony zawierające przedwstępną umowę zbycia nieruchomości, np. przedwstępną umowę sprzedaży, darowizny czy zamiany itp., nie zobowiązują się do przyszłego przeniesienia własności tej nieruchomości. Zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości umowy, w której dopiero zobowiążą się do przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości – poprzez zawarcie umowy sprzedaży, darowizny czy zamiany. Umowa przedwstępna nie zobowiązuje do rozporządzenia nieruchomością.

Nieokreślenie w umowie przedwstępnej terminu, w którym umowa przyrzeczona ma być zawarta, nie powoduje obecnie nieważności umowy przedwstępnej. W celu ochrony wzajemnych praw i obowiązków warto jednak określać termin w treści umowy przedwstępnej. Przy czym określenie terminu nie oznacza konieczności podania ścisłej daty (np. konkretnego dnia). Określenie terminu musi być na tyle precyzyjne, aby można było choć w przybliżeniu stwierdzić, kiedy termin upływa (np. po świętach Wielkanocy czy Bożego Narodzenia w 2011 roku). Natomiast określenie terminu nie może się wiązać z takim zdarzeniem, którego daty nastąpienia nie można przewidzieć np. w terminie 7 dni po uprawomocnieniu się orzeczenia o dziale spadku.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej może być przez strony zmieniony w drodze umowy. Niedopuszczalne jest przedłużenie przez strony tego terminu na czas nieoznaczony.

Umową przedwstępną nie jest np.:

● umowa deweloperska,

● umowa wzajemna,

● umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem niewykonania przez Skarb Państwa prawa pierwokupu,

● umowa nazwana umową przedwstępną zawarta pod warunkiem.

Podstawa prawna

Art. 389 – 390 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).