Nie tylko raty kredytów, lecz także zaległości czynszowe na rzecz spółdzielni czy wspólnot mieszkaniowych spędzają sen z powiek ich członkom. Coraz częściej wspólnoty mieszkaniowe muszą bowiem dochodzić należności na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej w sądzie.

– Z roku na rok przybywa właścicieli lokali, którzy niesystematycznie regulują opłaty czynszowe. Coraz częściej w imieniu wspólnot kierujemy również pozwy o zapłatę zaległych należności. Gdy mimo wydania sądowego orzeczenia właściciel lokalu nie płaci, sprawę kierujemy do komornika – mówi Olga Wieczorek, wspólnik i licencjonowany zarządca wspólnot mieszkaniowych z W-Z Zarządzanie Nieruchomościami s.c. w Warszawie. We wnioskach do komornika wspólnoty zwracają się nie tylko o wyegzekwowanie długów z rachunków bankowych czy ruchomości właścicieli, ale również jego nieruchomości.

Obowiązki właścicieli

Zgodnie z ustawą o własności lokali każdy członek wspólnoty mieszkaniowej zobowiązany jest do wpłacania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i utrzymanie części wspólnych nieruchomości. Na koszty zarządu składają się w szczególności wydatki na remonty, bieżącą konserwację oraz utrzymanie porządku i czystości. Opłacane są z nich faktury za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę. W końcu służą one regulowaniu należności z tytułu ubezpieczenia budynku, podatków i innych opłat publicznoprawnych, jak również wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy. Ustawy wymaga, aby zaliczki te właściciel mieszkania przekazał na konto wspólnoty do 10. dnia każdego miesiąca.

Brak zapłaty

W przypadku gdy właściciel zalega z opłatami, sprawa najczęściej trafia do sądu. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uzyskała przeciwko właścicielowi lokalu prawomocny nakaz zapłaty lub wyrok, to może ona wystąpić o nadanie tym orzeczeniom klauzuli wykonalności. Po ich uzyskaniu wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego we wniosku o przeprowadzenie egzekucji należy wskazać świadczenie, które ma być spełnione, oraz sposób egzekucji. Do wniosku lub żądania należy dołączyć tytuł wykonawczy.

– Jeżeli dysponuje prawomocnym orzeczeniem sądowy na korzyść wspólnoty mieszkaniowej, to składam wniosek do komornika i najczęściej wnoszę o przeprowadzenie egzekucji z rachunków bankowych, ruchomości i nieruchomości – tłumaczy Katarzyna Jachacy, adwokat z Warszawy specjalizujący się w prawie mieszkaniowym. Dodaje, że komornik, w pierwszej kolejności przeprowadza egzekucję w jak najmniej inwazyjny sposób. – Jeżeli to nie daje żadnego efektu, to rozpoczyna procedurę egzekucji z nieruchomości. To postępowanie jest jednak najbardziej skomplikowane i najbardziej finansowo obciążająca wierzyciela. Natomiast nie ma żadnych przeszkód, żeby przykładowo za kwotę 1500 zł zaległości czynszowych sprzedać mieszkanie – tłumaczy Katarzyna Jachacy.

Podzielone stanowiska

Z taką interpretacją przepisów nie zgadza się Jacek Szostek, prawnik z Opola. Jego zdaniem stoi temu na przeszkodzie art. 16 ustawy o własności lokali. – Żądania sprzedaży lokalu należącego do niezdyscyplinowanego właściciela pozostali właściciele lokali mogą dochodzić w drodze procesu. W takim przypadku w pozwie żąda się wydania orzeczenia o sprzedaży lokalu – tłumaczy Jacek Szostek.

Nie zgadza się z tym Katarzyna Jachacy. Jej zdaniem egzekucję należności na rzecz wspólnoty komornik wykonuje na podstawie prawomocnego wyroku sądu zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, a dodatkowo na podstawie wniosku wierzyciela, który wskazuje przedmioty, z których egzekucja ma być przeprowadzona. Takie stanowisko podzielają również inni prawnicy. W ocenie Andrzeja Króla, radcy prawnego z Warszawy, własność to nie tylko prawo, ale również pewne obowiązki. – Takim obowiązkiem jest uiszczanie opłat. W przypadku gdy jeden z członków wspólnoty nie płaci, muszą to robić pozostali właściciele – tłumaczy Andrzej Król. Dodaje, że egzekucja z nieruchomości w praktyce zdarza się rzadko, komornik najczęściej zarządza sprzedaż nieruchomości, kiedy dług wspólnoty nie jest jedynym zobowiązaniem dłużnika. Przykładowo chodzi o sytuacje, kiedy właściciel mieszkania nie tylko zalega z należnościami na rzecz wspólnoty, ale również nie spłaca zaciągniętego na jego zakup kredytu.

Takie stanowisko potwierdzają również aktualne dane z resortu sprawiedliwości dotyczące egzekucji (nie ewidencjonują one osobno egzekucji z nieruchomości lokalowych – red.). Wynika z nich, że w 2009 r. komornicy zajęli 74 225 nieruchomości, a w trybie licytacji publicznej sprzedali 4062 nieruchomości. Z kolei w pierwszym półroczu 2010 r. doszło do 48 828 zajęć i odpowiednio 1906 sprzedaży.