Właściciel nieruchomości, który spłacił swój kredyt wobec banku, będzie mógł zaoferować opróżnione miejsce hipoteczne wierzycielowi, który zaproponuje najkorzystniejsze warunki. Osoba wpisana w księdze wieczystej wcześniej ma bowiem większą gwarancję zaspokojenia niż ta wpisana niżej. Nowe przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, które wchodzą w życie 20 lutego 2010 roku pozwolą więc zwiększyć zdolność kredytową dłużnika. Mogą jednak spowodować wzrost kosztów kredytów dla osób, których nieruchomości zostały już obciążone hipoteką.

Właściciel obciążonej nieruchomości nie zawsze będzie mógł dysponować pustym miejscem hipotecznym. Warunkiem jest, aby wraz z wykreśleniem wygasłej hipoteki o wyższym pierwszeństwie dłużnik wpisał do księgi wieczystej uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. W przeciwnym razie wszystkie hipoteki wpisane niżej przesuną się do góry, zachowując dotychczasową kolejność. Ponadto nie będzie możliwości ustanowienia hipoteki z postawieniem wolnego miejsca, jeżeli nieruchomość nie była obciążona żadną hipoteką.

Możliwość rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym może mieć także negatywne strony. Właściciel lokalu będzie mógł bowiem na opróżnionym miejscu ustanowić hipotekę zabezpieczającą fikcyjne wierzytelności by w ten sposób udaremnić egzekucję z nieruchomości. Pewne zabezpieczenie przed takimi przypadkami będzie stanowić przewidziane w nowych przepisach wyłączenie dopuszczalności rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym po zajęciu nieruchomości przez komornika.

Nowe przepisy będą miały zastosowanie do hipotek powstałych przed dniem ich wejścia w życie. Wierzyciele którzy po 19 lutego 2011 roku zgodzą się na zabezpieczenie hipoteką na dalszym miejscu, powinni więc liczyć się z tym, że ich hipoteka nie przeskoczy wyżej w razie wygaśnięcia wierzytelności wpisanej wcześniej.

Podstawa prawna

Art. 1011 ustawy z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075).