Przeczytaj także: Będzie trudniej o kredyty hipoteczne

Dla banków w związku z pojawieniem się nowych regulacji kluczowe znaczenie będzie miało zabezpieczenie własnych interesów. Problematyczna okazuje się jednak prawidłowa interpretacja zmienionych przepisów.

Obecny stan prawny

Wątpliwości mnożą się zwłaszcza w odniesieniu do znowelizowanego art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2009 r. nr 131, poz. 1075) dotyczącego hipotek zabezpieczających między innymi kredyty udzielane deweloperom na budowę mieszkań.

Zgodnie z obowiązującym obecnie brzmieniem art. 76 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz.1361) do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, nie stosuje się ust. 1 tegoż artykułu dotyczącego hipoteki łącznej. Oznacza to, iż w przypadku wydzielenia własności odrębnych lokali w nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz banku nabywca lokalu nabywa go w stanie wolnym od tych obciążeń hipotecznych, chyba że istniała umowa o podział hipoteki. W dotychczasowych doktrynie i orzecznictwie na tle powyższej regulacji zarysowało się wiele wątpliwości odnośnie do tego, kiedy taka umowa o podział hipoteki może być zawarta oraz pomiędzy jakimi podmiotami.

U podstaw nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece leżało uregulowanie powyższych kwestii.

Problemy po nowelizacji

Analiza art. 76 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w nowym brzmieniu nie tylko nie usuwa dawnych wątpliwości, lecz rodzi dodatkowe, jeszcze poważniejsze kontrowersje. Po 20 lutego 2011 r., co do zasady, każdy z wydzielonych lokali mieszkalnych obciążony zostanie hipoteką łączną, tj. do wysokości hipoteki obciążającej nieruchomość ulegającą podziałowi. Stanie się tak na skutek wykreślenia z art. 76 ust. 4 zapisu, zgodnie z którym do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych nie stosuje się ust. 1 tegoż artykułu dotyczącego hipoteki łącznej. Nowela przyznaje co prawda nabywcy wydzielonej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) prawo żądania podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału, jednak na tle tego zapisu rodzi się wiele wątpliwości.

Po pierwsze do kogo i w jakim trybie powinien wystąpić nabywca nieruchomości z żądaniem podziału hipoteki. Jedną z możliwości jest, aby nabywca nieruchomości wystąpił z wnioskiem o podział hipoteki do banku jako wierzyciela hipotecznego dewelopera, a w przypadku gdy bank odmówi proporcjonalnego podziału hipoteki, nabywcy przysługiwać będzie roszczenie, z którym będzie mógł wystąpić do sądu.

Proporcjonalna wartość

Kolejny istotny problem, to w jaki sposób liczyć proporcjonalną wartość nieruchomości powstałej w wyniku podziału. Powstaje wówczas pytanie, czy wartość danego wydzielonego lokalu powinna być odniesiona proporcjonalnie do wartości całej inwestycji, czy też wyłącznie do tego budynku, z którego lokal jest wydzielany. Ponadto nowelizacja nie stanowi, w jaki sposób i na jakiej podstawie wartość ta ma zostać wyliczona.

Rozwiązaniem byłoby skorzystanie z możliwości zawarcia umowy o podział hipoteki, jednakże w takim przypadku pojawia się wątpliwość, czy taka umowa może przewidywać, iż nabywany lokal będzie wydzielony bez żadnych obciążeń hipotecznych. W doktrynie istnieje bowiem pogląd, iż podział nie może prowadzić do sytuacji, w której 100 proc. zabezpieczenia pozostaje na jednej z nieruchomości powstałych w wyniku podziału, zaś pozostałe nieruchomości zwolnione są całkowicie z wszelkich obciążeń.

Opisane niejasności utrudnią stosowanie znowelizowanych przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zwłaszcza w początkowym okresie ich obowiązywania. W przypadku braku istnienia umowy o podział hipoteki wydzielony lokal może bowiem zostać obciążony hipoteką łączną, co doprowadzi do paradoksalnej z punktu widzenia nabywcy mieszkania i kredytującego go banku sytuacji, w której kwota hipoteki obciążającej dany lokal będzie wielokrotnie przewyższać wartość tego lokalu.

Konsekwencje dla rynku

Konsekwencje takiego stanu rzeczy mogą się okazać bardzo poważne nie tylko dla banków i kredytobiorców, ale również dla deweloperów, którzy będą mieli problemy z pozyskaniem nabywców mieszkań. Biorąc pod uwagę to, iż większość nabywców korzysta z kredytów, trudno wyobrazić sobie sytuację, w której bank zdecyduje się udzielić kredytu, w sytuacji gdy będzie istniało ryzyko, iż lokal taki po wydzieleniu obciążony zostanie hipoteką łączną, która zabezpiecza kredyt deweloperski. Dlatego prawdopodobnie nabywcy mieszkań będą zmuszeni przedstawić w banku, w którym będą się starali o kredyt, oświadczenie banku kredytującego dewelopera, iż lokal mieszkalny nie zostanie obciążony hipoteką łączną. Jednak w świetle nowelizacji art. 76 art. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece będzie to wymagało zrzeczenia się przez bank kredytujący dewelopera zabezpieczenia hipotecznego na wydzielonym lokalu. W obecnym stanie prawnym hipoteka łączna na wydzielonym lokalu nie powstaje.