Wybór inwestora zastępczego, którego wynagrodzenie przekracza równowartość 14 000 euro, musi zostać przeprowadzony z poszanowaniem zasad udzielania zamówień publicznych określonych w ustawie Prawo zamówień publicznych.

Ustalanie wynagrodzenia

Z praktyki stosowania ustawy Prawo zamówień publicznych wynika, iż w odniesieniu do wyboru inwestora zastępczego wystarczającym jest zastosowanie, jako kryterium wyboru, jedynie kryterium ceny wykonania zamówienia. Należy jednak uprzednio odpowiednio sprecyzować, w jaki sposób ustalane będzie wynagrodzenie dla inwestora zastępczego.

W praktyce spotyka się dwa sposoby ustalania wynagrodzenia dla inwestora zastępczego:

● określony w procentach wskaźnik liczony w stosunku do całkowitej wartości prowadzonej przez inwestora zastępczego inwestycji, np. 3 proc. sumy wszelkich wydatków poniesionych na daną inwestycję,

● wynagrodzenie ryczałtowe, a więc określona w umowie, niezmienna kwota pieniędzy, którą inwestor zastępczy otrzyma po zakończeniu całej inwestycji.

W mojej ocenie dla zamawiającego (inwestora) korzystniejsze jest ustalenie z inwestorem zastępczym wynagrodzenia ryczałtowego. Ustalając ten rodzaj rozliczenia, zamawiający (inwestor) musi jednak precyzyjnie określić w treści umowy zakres świadczeń, do realizacji których zobowiąże inwestora zastępczego.

Istotne postanowienia

Umowa o zastępstwo inwestycyjne zalicza się do kategorii tzw. umów starannego działania. Oznacza to, iż ryzyko nieosiągnięcia rezultatu (w tym przypadku wybudowanie, montaż lub wyremontowanie obiektu budowlanego) nie obciąża inwestora zastępczego. Ma on wykonywać określone czynności z należytą starannością, a nie wybudować obiekt. Z tego względu odpowiada wobec inwestora tylko za niewykonanie czynności określonych w umowie.

Inwestor zastępczy na mocy zawartej umowy z inwestorem bezpośrednim może działać w imieniu:

● inwestora bezpośredniego – działa jako jego pełnomocnik, co wywołuje skutki prawne, których stroną jest inwestor bezpośredni, np. inwestor zastępczy zawiera umowę z wykonawcą – skutki prawne powstają pomiędzy inwestorem bezpośrednim a wykonawcą;

● własnym – skutki prawne powstają pomiędzy inwestorem zastępczym a wykonawcą.

Treść umowy

Umowa o zastępstwo inwestycyjne zawierana pomiędzy inwestorem bezpośrednim (zamawiającym) a inwestorem zastępczym ma, na mocy art. 750 kodeksu cywilnego charakter umowy-zlecenia. W treści umowy inwestor powinien w szczególności:

1) Określić termin rozpoczęcia i zakończenia realizacji przedmiotu umowy. Zakończenie realizacji umowy powinno nastąpić po końcowym odbiorze robót budowlanych i całkowitym rozliczeniu przedmiotu zamówienia.

2) Wyrazić zgodę na zaciąganie przez inwestora zastępczego zobowiązań na rzecz inwestora. W ramach podejmowanych czynności inwestor zastępczy powinien mieć możliwość zaciągania zobowiązań wobec uczestników procesu inwestycyjnego w zakresie przygotowania i realizacji inwestycji.

3) Zobowiązać inwestora zastępczego do stosowania przepisów prawa zamówień publicznych przy wykonywaniu umowy.

4) Określić zobowiązania inwestora w zakresie związanym z inwestycją, do których można zaliczyć między innymi:

● zapewnienie środków finansowych na pokrycie kosztów przygotowania inwestycji do realizacji oraz kosztów dostaw maszyn i urządzeń w wypadkach wymagających znacznego wyprzedzenia w składaniu zamówień,

● udział przedstawicieli inwestora bezpośredniego w pracach komisji przetargowych wyłaniających przyszłych wykonawców (dostawców) poszczególnych elementów inwestycji,

● zapłatę faktur sprawdzonych i zatwierdzonych przez inwestora zastępczego w terminach wynikających z umowy z wykonawcą,

● udział w komisjach w sprawie stanu zaawansowania dokumentacji projektowej lub robót budowlanych w wypadkach odstąpienia od umów o wykonanie tego projektu lub o wykonanie robót,

● zapłata wynagrodzenia za pełnienie funkcji inwestora zastępczego,

● pokrycie kosztów ewentualnych zmian lub aktualizacji projektu, uzasadnionych obowiązującymi przepisami prawa lub w innych wypadkach uzgodnionych z inwestorem zastępczym.

5) Określić wysokości wynagrodzenia należnego inwestorowi zastępczemu (w formie ryczałtu lub wartości procentowej od kosztu inwestycji).