Wierzyciel złożył wniosek o wpis w księdze wieczystej hipoteki przymusowej. Sąd wpisze hipotekę nawet wówczas, gdy właścicielem nieruchomości nie jest już dłużnik. Nabywca, aby ustrzec się przed zakupem obciążonej nieruchomości, powinien przed podpisaniem umowy sprawdzić, czy w księdze wieczystej nie ma wzmianki o wniosku dotyczącym wpisu hipoteki.

Właściciel nieruchomości nie musi wyrazić zgody na wpisanie do księgi wieczystej hipoteki przymusowej. Wpis następuje na podstawie złożonego przez wierzyciela wniosku wraz z załączonym tytułem wykonawczym, który uprawnia go do prowadzenia egzekucji. Zgodnie z art. 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece taka hipoteka może obciążać jedynie nieruchomość należącą do dłużnika. Problem pojawia się, gdy po złożeniu wniosku przez wierzyciela dłużnik sprzedał dom lub ziemię, dla których księga wieczysta jest prowadzona.

Zbycie nieruchomości

W przepisach o postępowaniu wieczystoksięgowym brak jest regulacji dotyczącej zmiany właściciela nieruchomości po wszczęciu postępowania o wpis prawa. Dlatego przez długi czas sądy nie wiedziały, jak zachować się w takiej sytuacji. Pod koniec 2009 roku Sąd Najwyższy, w składzie siedmiu sędziów ostatecznie rozstrzygnął tę kwestię, nadając jej moc zasady prawnej (sygn. akt III CZP 80/09). Ustalono, że zbycie nieruchomości w toku postępowania o wpis hipoteki przymusowej, a więc po uczynieniu wzmianki o wpis, pozostaje bez znaczenia dla dalszego biegu postępowania, a sam wpis odnosi skutek wobec nabywcy. Dlatego przeniesienie prawa własności nieruchomości i dokonanie w księdze wieczystej wpisu na rzecz nabywcy nie stanowi przeszkody do wpisu hipoteki przymusowej na podstawie złożonego wcześniej wniosku. Dzięki temu wpis hipoteki jest niezależny od dalszego zachowania dłużnika, który chcąc utrudnić egzekucję może chcieć wyzbyć się majątku.

Pomagają wzmianki

Może się wydawać, że takie przepisy działają na niekorzyść nowego nabywcy nieruchomości, którego nieruchomość, już po zakupie, zostanie obciążona hipoteką. Nic bardziej błędnego. Po sprzedaży np. działki, w prowadzonej dla niej księdze wieczystej wpisywana jest bowiem wzmianki o wniosku, dotyczącym zmiany właścicieli nieruchomości. Podobnie jest w przypadku ustanowienia hipoteki.

Natychmiast po złożeniu przez wierzyciela stosownych dokumentów w księdze ujawniana jest wzmianka. Wszystko po to, aby osoba zainteresowana kupnem działki miała świadomość tego, że w najbliższym czasie w dziale IV księgi wieczystej (który dotyczy zabezpieczeń hipotecznych) pojawi się wpis o obciążeniu nieruchomości. Dzięki temu przyszły nabywca nieruchomości może z łatwością dowiedzieć się o tym, że nieruchomość jest obciążona hipoteką. Od chwili wpisu wzmianki nie może też zasłaniać się nieznajomością wniosku.

Działanie wstecz

W postępowaniu wieczystoksięgowych sąd musi więc brać pod uwagę stan z chwili zgłoszenia żądania o wpis. Wpis w księdze wieczystej ma bowiem moc wsteczną – od dnia złożenia wniosku. Powstanie skutków prawnych wpisu jest więc wcześniejsze niż data orzekania. Ma to znaczenie np. gdy kilku wierzycieli ustanawia hipotekę na tej samej nieruchomości. Kolejność wpisów będzie bowiem decydować o kolejności zaspokajania ich roszczeń, w razie gdyby dłużnik stał się niewypłacalny.

Trzeba też zdawać sobie sprawę, że rola sądu wieczystoksięgowego jest całkowicie odmienna niż rola sądu orzekającego w procesie. Wpis dokonywany jest jedynie w granicach wniosku. Sąd prowadzący księgę wieczystą nie przeprowadza dowodów i nie rozstrzyga sporów. Rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.

PRZYKŁAD

Sąd wpisze w księdze wieczystej ostrzeżenie, jeżeli zmienił się właściciel

Wierzyciel złożył do sądu wieczystoksięgowego dokumenty, na podstawie których miała zostać wpisana hipoteka przymusowa. Sąd zauważył, że w dziale II księgi wieczystej jako właściciel wpisana jest inna osoba niż dłużnik. W takiej sytuacji sąd zwróci wniosek i z urzędu dokona wpisu ostrzeżenia. Natomiast ewentualne niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym mogą być usuwane w drodze powództwa o usunięcie niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Podstawa prawna

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 nr 19, poz. 147).