Pewności prawnej nie mogą mieć osoby, które umowy o przekształcenie mieszkań lokatorskich we własność zawarły ze spółdzielniami reprezentowanymi jednoosobowo przez pełnomocników ustanowionych na podstawie art. 55 prawa spółdzielczego.
Zasada bezpieczeństwa obrotu prawnego wymaga, by nabywcy nowych, znacznie szerszych praw do lokali spółdzielczych mieli całkowitą pewność, że zostali uwłaszczeni i stali się właścicielami mieszkań. O taką pewność nie jest jednak łatwo, gdy przepisy o reprezentacji spółdzielni przez zarząd, a także przez pełnomocników ustanowionych przez zarząd od lat budziły i budzą nadal szereg kontrowersji zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie prawa spółdzielczego.

Kto reprezentuje spółdzielnię

Szczególne problemy powstają, gdy spółdzielnia reprezentowana jest przez pełnomocnika bądź pełnomocników, a nie przez członków zarządu spółdzielni. O tym, kto reprezentuje spółdzielnię mieszkaniową, rozstrzyga w każdym wypadku jej statut. Postanowienia statutu powinny jednak pozostawać w zgodności z art. 54 par. 1 ustawy – Prawo spółdzielcze. Przepis ten jest klarowny, jasny i niebudzący wątpliwości. Stanowi on, że „oświadczenia woli za spółdzielnię składają dwaj członkowie zarządu lub jeden członek zarządu i pełnomocnik. W spółdzielniach o zarządzie jednoosobowym oświadczenie woli mogą składać również dwaj pełnomocnicy”.
Wątpliwości interpretacyjnych nie byłoby, gdyby nie przepis art. 55 par. 1 i 2 ustawy – Prawo spółdzielcze. Zgodnie z art. 55 par. 1 „zarząd może udzielić jednemu z członków zarządu lub innej osobie pełnomocnictwa do dokonywania czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki, a także pełnomocnictwa do dokonywania czynności określonego rodzaju lub czynności szczególnych.” W myśl art. 55 par. 2 „statut spółdzielni może uzależnić udzielenie pełnomocnictwa przez zarząd od uprzedniej zgody rady.”

Pozorna sprzeczność

Pobieżna lektura prowadziłaby do wniosku, że pomiędzy tymi przepisami istnieje sprzeczność, ponieważ przepis art. 54 par. 1 przy zarządzie kolegialnym wprowadza zasadę reprezentacji łącznej (dwóch podpisów), natomiast przepis art. 55 par. 1 tej ustawy umożliwia takiemu zarządowi udzielenie jednemu z członków zarządu lub innej osobie pełnomocnictwa do reprezentowania spółdzielni jednoosobowo. Wynikałoby więc z tego, że przekreśla on sens art. 54 par. 1 zdanie pierwsze tej ustawy.
O takiej sprzeczności, moim zdaniem, nie może być tutaj mowy. Przepis art. 55 par. 1 dotyczy bowiem tylko sytuacji określonych w tym artykule. Udzielone na podstawie 55 par. 1 pełnomocnictwo, a także pełnomocnictwa do dokonywania czynności określonego rodzaju lub czynności szczególnych dotyczą jedynie czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej wyodrębnioną organizacyjnie i gospodarczo jednostką. Osobom takim (kierownikom wyodrębnionych jednostek gospodarczych i organizacyjnych) zarząd może udzielić pełnomocnictwa ogólnego obejmującego dokonywanie czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni, a także odrębnych pełnomocnictw do dokonywania czynności określonego rodzaju lub czynności szczególnych, uzależniając często ich udzielenie, gdy statut tak stanowi, od uprzedniej zgody rady nadzorczej spółdzielni. Te dwa odrębne pełnomocnictwa muszą jednak dotyczyć także czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej wyodrębnionej jednostki.



Zasada dwóch podpisów

Jestem głęboko przekonany, że pełnomocnicy zarządu ustanowieni na podstawie przepisu art. 55 par. 1 i 2 nie mogą składać oświadczeń woli za spółdzielnie w innych sprawach aniżeli określone w tym przepisie. W szczególności nie mogą reprezentować spółdzielni w sprawach członkowskich zarówno niemajątkowych (np. podejmować jednoosobowo uchwały o przyjęciu w poczet członków), jak również w sprawach majątkowych (być stroną umów o ustanowienie odrębnej własności lokali).
Należy więc przyjąć, że ogólne zasady reprezentacji spółdzielni przez zarząd są uregulowane wyłącznie w treści art. 54 par. 1 tej ustawy. W zdaniu pierwszym art. 54 par. 1 wyrażona została zasada reprezentacji łącznej (dwóch podpisów) obowiązująca przy zarządach kolegialnych. Natomiast w zdaniu drugim określona została zasada reprezentacji przy zarządzie jednoosobowym (zasada jednego podpisu prezesa spółdzielni, bądź zasada reprezentacji spółdzielni przy zarządzie jednoosobowym przez dwóch pełnomocników).

Usunąć wszelkie wątpliwości

W ostatnim okresie, kiedy zawarto kilkaset tysięcy umów notarialnych związanych z przekształceniami spółdzielczych praw do lokali na bardzo korzystnych warunkach finansowych, mogły się zdarzyć pomyłki i błędy, które rzutują na ważność tych umów.
Ze względu na zasadę bezpieczeństwa obrotu prawnego nabywcy nowych mocniejszych praw do lokali muszą mieć pewność, iż zostali uwłaszczeni, stając się pełnoprawnymi właścicielami tych mieszkań. Pewności takiej nie mogą mieć osoby, które zawarły umowy ze spółdzielniami mieszkaniowymi, które były reprezentowane jednoosobowo przez pełnomocników, którym zarządy udzieliły pełnomocnictwa na podstawie art. 55 par. 1 ustawy – Prawo spółdzielcze. Takie umowy notarialne są, moim zdaniem, bezwzględnie nieważne. W interesie spółdzielni mieszkaniowych leży, ażeby zostały one powtórnie zawarte, ponieważ w następstwie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r. (sygn. akt: P 16/08) zmienione zostają finansowe warunki przekształcania spółdzielczych praw do lokalu na zdecydowanie mniej korzystne od dotychczasowych. Może to powodować dodatkowe komplikacje prawne. Mam świadomość, że zarówno wśród praktyków, przedstawicieli nauki, notariuszy, a także związków rewizyjnych spółdzielni mieszkaniowych istnieją rozbieżności w tym przedmiocie. Mając na uwadze przede wszystkim dobro kilkuset tysięcy osób, które zostały uwłaszczone w ostatnich latach za tzw. symboliczną złotówkę, wątpliwości, które tutaj przedstawiłem w telegraficznym skrócie, powinny zostać jednoznacznie wyjaśnione. Jeżeli zajdzie konieczność to przepisy ustawy – Prawo spółdzielcze powinny zostać w tym zakresie znowelizowane, aby usunąć wszelkie wątpliwości interpretacyjne.