Zasada bezpieczeństwa obrotu prawnego wymaga, by nabywcy nowych, znacznie szerszych praw do lokali spółdzielczych mieli całkowitą pewność, że zostali uwłaszczeni i stali się właścicielami mieszkań. O taką pewność nie jest jednak łatwo, gdy przepisy o reprezentacji spółdzielni przez zarząd, a także przez pełnomocników ustanowionych przez zarząd od lat budziły i budzą nadal szereg kontrowersji zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie prawa spółdzielczego.

Kto reprezentuje spółdzielnię

Szczególne problemy powstają, gdy spółdzielnia reprezentowana jest przez pełnomocnika bądź pełnomocników, a nie przez członków zarządu spółdzielni. O tym, kto reprezentuje spółdzielnię mieszkaniową, rozstrzyga w każdym wypadku jej statut. Postanowienia statutu powinny jednak pozostawać w zgodności z art. 54 par. 1 ustawy – Prawo spółdzielcze. Przepis ten jest klarowny, jasny i niebudzący wątpliwości. Stanowi on, że „oświadczenia woli za spółdzielnię składają dwaj członkowie zarządu lub jeden członek zarządu i pełnomocnik. W spółdzielniach o zarządzie jednoosobowym oświadczenie woli mogą składać również dwaj pełnomocnicy”.

Wątpliwości interpretacyjnych nie byłoby, gdyby nie przepis art. 55 par. 1 i 2 ustawy – Prawo spółdzielcze. Zgodnie z art. 55 par. 1 „zarząd może udzielić jednemu z członków zarządu lub innej osobie pełnomocnictwa do dokonywania czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki, a także pełnomocnictwa do dokonywania czynności określonego rodzaju lub czynności szczególnych.” W myśl art. 55 par. 2 „statut spółdzielni może uzależnić udzielenie pełnomocnictwa przez zarząd od uprzedniej zgody rady.”

Pozorna sprzeczność

Pobieżna lektura prowadziłaby do wniosku, że pomiędzy tymi przepisami istnieje sprzeczność, ponieważ przepis art. 54 par. 1 przy zarządzie kolegialnym wprowadza zasadę reprezentacji łącznej (dwóch podpisów), natomiast przepis art. 55 par. 1 tej ustawy umożliwia takiemu zarządowi udzielenie jednemu z członków zarządu lub innej osobie pełnomocnictwa do reprezentowania spółdzielni jednoosobowo. Wynikałoby więc z tego, że przekreśla on sens art. 54 par. 1 zdanie pierwsze tej ustawy.

O takiej sprzeczności, moim zdaniem, nie może być tutaj mowy. Przepis art. 55 par. 1 dotyczy bowiem tylko sytuacji określonych w tym artykule. Udzielone na podstawie 55 par. 1 pełnomocnictwo, a także pełnomocnictwa do dokonywania czynności określonego rodzaju lub czynności szczególnych dotyczą jedynie czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej wyodrębnioną organizacyjnie i gospodarczo jednostką. Osobom takim (kierownikom wyodrębnionych jednostek gospodarczych i organizacyjnych) zarząd może udzielić pełnomocnictwa ogólnego obejmującego dokonywanie czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni, a także odrębnych pełnomocnictw do dokonywania czynności określonego rodzaju lub czynności szczególnych, uzależniając często ich udzielenie, gdy statut tak stanowi, od uprzedniej zgody rady nadzorczej spółdzielni. Te dwa odrębne pełnomocnictwa muszą jednak dotyczyć także czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej wyodrębnionej jednostki.